深圳样本：10万套保障房棋局待解

2011年03月11日 01:02
来源：21世纪经济报道作者：卢先兵

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温家宝总理在全国“两会”上提出，今后5年开建3600万套保障性住房，今年开建1000万套。此令一出，地方政府倍感压力。

3月9日，深圳市住房和建设系统人士透露，目前深圳已领到10.5万套的保障房建设任务，占据广东全省31万套任务量的三分之一，“市里和区里的压力都很大，近几天来会议不断”

按照原先深圳市的规划，“十二五”期间，深圳将建24万套保障房，2011年开建4.7万套，如今修正后的任务量比计划量翻了一番还多。

如何攻克横亘在保障房战役面前的资金和土地两座堡垒，深圳亦在探索。财政资金安排还未最后敲定，银行贷款已蠢蠢欲动。深圳多名商业银行人士对本报称，今年贷款资源将向保障房方向倾斜，部分银行作出规定，新增贷款的20%将用于满足保障房建设需求。

土地方面，深圳市规划国土委房地产研究中心副主任王锋表示，今年和“十二五”期间，深圳将优先确保保障房地块供应，大幅减少商品房土地供应，此举将逼迫更多开发商进入保障房开发领域，将来如果开发商看不上保障房的利润，“那就只有转行了”

近年来旺销的商品房令大小开发商赚得盆满钵满，转战保障房的态度并不积极。某大型上市开发商投资部负责人吴明(化名)直陈“绝不做保障房，定位于高端房产市场”。缺乏主要投资和承建主体，深圳如何交出10万套天量保障房答卷存在一个大大的问号。

“微利”保障房

“尚景经富园”小区是深圳龙岗的一个保障房项目，2月份之前，它还属于深圳尚模地产，如今被龙岗区政府超低价收入囊中。

“上个月刚与开发商签订了回购协议，总价1.2亿元，单价在3000多元/平方米。”龙岗区建设局房管科副科长李忠东告诉记者，回购后，此楼盘作为公租房，提供给宝龙工业区工厂员工租住，租金还需报市政府确定。此区域新房售价在8000元/平方米左右，高出尚景经富园1倍多。

“3000多元/平方米还是3年前洽谈的价格，到现在政府还坚持这一价格，我们的利润非常少。”尚模地产一名内部人士说。据其测算，此楼盘的建安成本约2500元/平方米上下，加上几百元/平的拿地成本，合计成本就接近3000多元/平方米，留给开发商的盈利空间的确不多。

“尚模地产扎根龙岗十多年了，以往获得了区政府不少支持，今后还需要得到政府多方面支持，此项目没有得到什么好处，是为让政府完成保障房建设指标。”尚模一名管理层人士表示。

事实上，开发商对开发保障房普遍心存疑虑。万科总裁郁亮在3月8日年度业绩说明会上说，为尽到行业领跑者的责任，万科愿意参与保障房建设，参与的原则是不影响股东利益，意即不亏钱。至于靠保障房来赚钱，万科还没有找到很好的方法。

在深圳，万科在龙华区域开工了一个21万平方米大型保障房项目，建成后可提供4000套住房，自称利润只有4%。

近年来，深圳保障房建设的“蜗行”速度一直广受质疑，深圳政府也背负了沉重压力。深圳市住建局资料显示，2007-2010年4年间筹集的建设项目共11.9万套，但截至去年10月，已竣工项目34个共10239套，已开始施工的项目有21个共41007套，其余45个项目的67772套还处于前期筹备阶段。

“进展缓慢的原因有很多，财政有压力，开发商不愿干，社会投资进不来。”龙岗区建设局李忠东说。他举了一例子，2008年，龙岗宝龙工业城地块5.6万平方米，政府计划建设公租房项目，尝试采用BOT投融资模式，面向市场招标，竟无一开发商响应，拖延至今。今年该地块准备开工，分两期开发，先行由区政府自掏资金3亿元启动第一期，建设1004套公租房，今后第二期再尝试BOT建设模式。

前述大型上市开发商投资部负责人吴明直言，住房市场日益分化为商品房市场和保障房市场，该公司选择了前者，并进一步定位于高端房产市场，其毛利率可达50%。“一直以来，引导开发商开发保障房的激励机制并未建立。

300亿资金缺口

素以财政富裕闻名的深圳市，在保障房建设上却显得有点“小气“

2010年，深圳市财政委发布的一份关于保障房建设的报告显示，2009年深圳计划保障性住房方面的土地出让支出为4.77亿元，但完成很不理想，实际支出仅为2.78亿元，不到计划的6成。

另一组公开数据是，按照国家关于保障性住房资金的规定，应严格将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。而实际情况是，2010年深圳市土地出让计划收入239.04亿元，其中安排用于保障性住房建设资金6.94亿元，还不到土地出让金总额的3%。