傅蔚冈：强制租售空置房于法无凭

2011年03月11日 07:38
来源：东方早报作者：傅蔚冈

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傅蔚冈

随着城市化进程加快，城市房地产也迅猛发展，往往导致房产价格持续走高。这会引发一部分民众对高企的房价望洋兴叹；同时也总会有一部分人在大家都迟疑不决时先行一步，成为率先拥有多套房的人。据国家信息中心统计数据表明，我国现在空置房存量在3000万套以上。

怎么处置这些空置房？目前有两种声音，一是以茅于轼为代表的，建议对空置房征税。茅于轼先生接受媒体采访时说：“对不愿意出租的人，要规定十年之内不允许卖，否则收取50%的税，这样卖房人就不会从投机买卖的差价里赚太多钱；房地产虽然价格很高，但有很多泡沫，对社会贡献不大，应该征税。”二是以全国人大代表程恩富教授为代表的，建议对空闲的房子征收一定的闲置费。程恩富教授认为：“对于既不出售又不出租的空置房，政府可以收取比当时当地租金还高的空置费，这样就可以迫使空置房出租出去。

无论是茅于轼，还是程恩富，两种建议本质上一样，即希望通过增加房屋空置的成本，让这些房屋的主人能够将这些房子租出去或者卖出去。只不过一个是通过收税的办法，而另一个则是通过政府强制收费的路径。必须承认，这些想法有着良好的动机，但好的动机并不意味着有好的效果，甚至可能于法于理都有问题。

首先，从法律层面，既然宪法已确认了“公民的合法的私有财产不受侵犯”，且国家只有在“公共利益”需要时才可以对公民的私有财产实行征收或征用，那么，政府就不能在缺少“公共利益”的前提下限制空置房。空置房是房产所有人的房屋，且没有负外部性，法律不能仅因其空置就施以额外惩罚。换句话说，即便政府获得了人大授权，可要求房产所有人“强制租售”，也需要有“公共利益”这一前提要件，但在何种条件下可以构成“公共利益”？这是一个问题。同时，即便政府要“强制租售”空置房。也需要按照宪法规定给予房产所有人补偿。因此，无论从何种逻辑而言，“要强制租售，同时还要收取空置费”，都站不住脚。

其次，房屋之所以空置，可能有很多原因，甚至有时是因政府过分干预造成的，群租房就是简单的例子。当下中国城市中普遍缺乏政府提供的公租房或廉租房，很多外来务工人员无法在城市里获得与其收入相匹配的住宅，群租房就应运而生，解决了不少外来务工人员的居住问题。当然，群租房也会产生卫生不佳、安全隐患、影响小区其他业主休息等问题。不少地方政府就以此为理由禁止群租房。如此一来，业主就不得不选择空置，理由很简单：用以群租的房屋大多未经装修，经济收入尚可的民众，谁愿意住进一间这样的房子里呢？

其实，房屋空置很正常，有关方面不必对此忧心忡忡。没有空置的房屋才不正常，回想1998年房改前，几乎没有空置房，但大家的居住条件普遍比今天差。市场经济中，任何商品都可能空置，大到汽车、房产，小到一支铅笔，从某种程度上讲，空置是丰富的代名词。或许，房屋空置是社会居住环境改善的成本。尤其需要警惕的是，以公共福利为由介入住房市场，干预公民的财产权，从而造成更大的权利侵害。