房产中介趁火打劫涨租金监管缺失有待加强

2011年03月13日 15:58
来源：华夏时报作者：路晓丹

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本报记者路晓丹北京报道

“京十五条”后，北京二手房买卖市场一片萧条，中介机构不得不把更多的目光转移到租赁市场，通过租赁业务的收入来弥补买卖业务的冷淡。为了更大的收益，部分中介“吃差价、扣押金、乱收费”的侵权行为又随着租赁旺季的到来，表现出抬头趋势，令广大租房者有苦难言。

中介双倍加租

日前，方庄世纪星小区的租客陈先生接到了中介电话，内容是他早就预料到的——涨租！不过出乎他意料的是，这次中介提出要涨价25%，也就是说，他和其他8个人群租的这个每人不足10平米的小单间，都要从1000元/每月涨到1250元/每月。经过多番讨价还价，他最终以1150元/月的价格签订了续租合同。

记者在和陈先生的沟通中，他说的最多的一句话是“房租越涨，中介赚得越多！”他对记者坦言：“其实房东才给中介涨了10%，中介就在10%的基础上再加价给我们，我们这套房每个人都是单谈的，有的隔断间以前太便宜，才650元/月，这次一下就涨了25%！”

近来，记者接触到的有陈先生这样烦恼的人并不在少数。春节之后，传统的租赁旺季又一次到来，租金相对春节前一定程度上调是正常的季节表现。然而，今年在“京十五条”调控下，北京楼市成交严重受挫，一些生存能力较弱的中小中介开始进一步挖掘在租赁市场的利润空间，于是房东加租10%，中介转租给房客时往往加价。

而由于对于单个租客来说，房租上升成本相对不大，而维权的时间成本又很高，所以往往忍气吞声。

另一位不愿透露姓名的业内专家则评价说：“目前租客遭到中介侵权后，维权比较困难，向行业协会投诉或者诉诸法律，有可能会拖延1-2个月。所以大多数租客都会选择息事宁人，宁愿自己吃点儿亏也不会为了几百块钱去打官司，中介就是吃准这一点，才敢公然吃差价、侵吞押金，因为大不了双方吵一架，各让一步就完了。

方庄地区中介经纪人张先生告诉记者：“现在租房的人很多，一套新房源出来用不了半个月就能租出去，多租几套，经纪人月收入也不见得比卖房差，不过最近同行竞争越来越厉害了。

房租监管有望加强

据伟业我爱我家市场研究院近期报告显示，2月北京全市租赁成交总量，环比上月上涨了40.23%，成交量相比年前激增；而2月北京租赁均价为3068.60元/月/套，同比去年同期2525.16元/月/套的价格，上涨了21.52%。

租金水平的迅速上升，固然有租赁旺季来临的季节性因素，但是中介加价出租房源恐怕也是重要原因之一。今年两会上，“租房源问题得到了与会代表极大的关注，北京地区租赁市场近期监管有望加强。

3月7日，全国人大代表、北京市委书记刘淇公开表示：一些情况下，出租房租金“乱就乱在中介”；政府在拥有一定房源后，还要掌握一些中介渠道，不许非法、无序的中介组织存在。随后，住建部监管司司长沈建忠也对媒体表示，要加强市场监管。如发现有哄抬租价、欺骗老百姓等违规行为的，就要严肃查处。

此外，刘淇还在讲话中确定了北京未来以租为主的供应体系，提出出租房比例要达到全部住房的60%，并将出台相关法规调控房屋租金。

不久前北京住建委透露将把建立全市统一的房屋租赁信息平台列入日程，北京租赁市场未来一段时间有可能成为监管重地。

北京中原地产三级市场研究部研究总监张大伟表示：部分小中介利用房屋托管等手段控制房屋租赁赚取差价主要是由于当前的监管力度并不是很强。租赁交易不涉及产权登记，备案不彻底，北京履行网上登记备案手续的租赁交易量不足总数的20%。

张大伟进一步表示：“租赁市场在多年来的楼市发展中一直不被重视，最近相关部门明确提及了将加强租赁调控，预计市场对2月1日开始执行的租赁管理办法会从严落实。如果该办法能够从严落实，租金上涨的趋势也将很快得到遏制。

链家地产市场研究部首席分析师张月告诉记者：“租赁市场存在的陷阱，究其根源大都是由于合同权责不清，或是内容不具体，或是权责主体不明确，建议租客尽可能在合同签订前做好预防，保护自身权益。

租房小贴士

链家地产首席市场分析师张月对租客提出以下建议：

1.在签订租赁合同之前，首先要确定房屋产权归属，第一查看房产证，确认此房具备出租资格。第二，要确认出租人是否具有房屋出租权，如不具备出租权，应由实际业主出具委托协议。

2.要知悉权责关系人的有效信息。如索要业主或者出租人身份证复印件、联系方式甚至居住地址。

3.完善租赁合同，补充条款要尽量详细。在签订租赁合同时，补充条款往往十分关键。租户要注意明确租期，说明租赁享有的权利，业主、租户的违约界限及赔偿标准，标明租金涵盖范围，以及室内设施日常维护或者维修应由谁来负责等。

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中介租赁陷阱调查

3·15即将到来之际，本报记者一线调查梳理了中介租赁的惯用招数，希望能让更多的租房者避免陷入形形色色的“租赁陷阱”

陷阱1：中介垄断房源

记者调查发现，当前不通过中介找房，是一件非常困难的事情。

在58同城、赶集网、安居客等主要租房信息集中的网站上，绝大多数房源是中介代理的，而部分标注为个人出租的房源，记者致电咨询时面对的依然是中介经纪人。

资深房产经纪人赵明(化名)对记者坦言：“这种结果是必然的，我们主要做租赁的经纪人，每天都有2个小时以上是泡在这些网站上不断刷新，一旦自己负责的区域里有新的个人房源出现，就打电话过去迅速把代理权拿下。

记者尝试发布了一条个人出租房屋信息，半小时内就相继接到了2家中介经纪人的电话，均表示可以用略高于记者报价的租金价格承租房源。

赵明告诉记者，房东一般都是整租，我们可以找人来合租，如果按照完整单元计算的话，中介代理的租金收益一般要远远高于房东自己整租的房源。而且我们又不向房东收费，他们当然也乐意让我们帮忙。

当问及拿到代理权后，中介如何加价，赵明显得有些保留，他表示：“这个要看情况，如果是拿到的独家房源，房子条件又好，有的时候我们也不急着往外租，等价格抬一抬再说。另外如果来看房的租客没什么租房经验，价格也往往会多加一些。因为和房东谈的时候，都会有最少一个月的空租期，是不付房租给房东的，所以不管怎么样都是多赚的。

陷阱2：合同模糊漏洞百出

租房押金难退，恐怕是所有在北京租过房子的“北漂”的共识。张女士告诉记者，她在几次租房经历，除了一次没有付押金，其他的押金都没有被中介全额退回。墙弄脏了，门有划痕了，未满合同期将房子转租了，都成为中介拒绝全额退回押金的理由。

赵明指出，租赁合同方面，中介会规定尽可能模糊的地方主要有两个，一个是租金包含的项目，一个是家电清单。

就租金范围来讲，一般来说，租客付租金之外不需要承担物业费和供暖费等杂费，通常只出水电费和宽带费。不过如果从中介手里合租房子的话，中介往往不将卫生费、公共照明费等诸多杂项列入合同，而单独向租客收取，而这笔钱事实上往往是房东自己出的。

就家电清单来讲，最多会表明房屋里的家电等配套设施是什么牌子的，绝对不会写新旧，磨损程度，甚至有些家电入住时就是坏的，但是房客并不知道，所以家电往往成为中介扣押金的重要依据。

陷阱3：伪造竞争气氛

如果什么都让租客看清楚了，价格就不好讲了。

赵明告诉记者，其实租房子是要讲心理学的。“一般我们都先带客户看一个不怎么样的房子，朝向设施都不好，再带他们看一个相比而言各方面条件都好的房子，就很容易成交。另外，找同事伪装租房者，制造紧张气氛，让租客觉得现在不租就租不到了，也是常用的方法之一。”(路晓丹)