罗家聪：内地客专买高价楼推高香港房价

2011年04月01日 23:18
来源：凤凰卫视

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凤凰卫视4月1日《金石财经》节目播出“罗家聪：内地客专买高价楼推高香港房价”，以下为文字实录：

曾?s漪：我们今天的节目特请到的是交通银行香港分析师罗家聪先生来谈一谈香港的房地产经济还有什么样的解困之道，罗先生你好。

罗家聪：你好。

曾?s漪：我们在媒体上看到香港的房地产价格好像在2008年年底金融海啸之后是一路往上飙，有人说到现在为止已经超越了1997年的水平了。所以我们在看香港楼市的时候是不是觉得这个楼价已经升的太贵太夸张了。到底应不应该拿1997年的房价水平来类比现在的香港房地产市场？

罗家聪(交通银行香港首席经济及策略师)：拿1997年的水平没意思的，1997年的时候恒生指数是16000、18000，你说16000、18000现在是不是一个指标，不是吧。你应该问一个问题就是什么是贵？什么是贵是你怎么理解这个楼市是怎么一回事。

楼市是从基本因素来说是让人住让人买，如果从让人住的角度来讲，香港现在单位的数目比住户的数目比较多出20多万，这20多万单位是没有人住的。就是那些单位如果你说是放租嘛，放租还是要人来租的对吧。如果是自住的话要人住吗，如果有单位有人买了但是没有人住的话那一定是把这个单位呆在这里等待价格上升，这是炒家。

所以这些部分就反应了香港的居住的问题单位的问题，供求的问题根本不是一个很严重的一个情况这是一。

另外二，如果楼从不是让人住的角度的来讲，是让人买的角度来讲。过去10多年，1997、1998年到现在为止香港的住户的持续的水平，私人来说是没有上升的，横行在一个水平。如果这样的话你从楼是让人买的角度来说，那个楼价应该也跟这个(中位入息音对)应该在一个平的水平。

所以从这个角度来讲1997年如果是一个不理性过贵的那个水平的话，现在的人工跟1997年一样，那现在如果达到1997年的水平应该是已经达到了一个不理性，一个偏贵的水平。那样来讲，1997那个高位是有意思的。如果你不用这个中位入息来讲，纯粹的因为1997一个高位所以现在一个高位，那就没道理了。

曾?s漪：是，我们实际上现在看到香港的居民的收入的增长确实是缓慢的，跟1997点比较来看。

罗家聪：零，不是缓慢，十多年是零。你看统计署这个中位入息不论是个人还是住户，连续在十多年的平的水平。

曾?s漪：所以如果是这样的话，香港人更没有理由有能力去买所谓这么高价的房子，或者我们现在看到真的觉得买不起房子的情况。但问题是说事实摆在眼前，香港的房价是一般的老百姓很难去负担的。所以有人说为什么房价会炒起来，理由到底在哪里。有银行界的高层这么说，说是因为这两年来香港的房地产市场的买家结构改变了。他们估计有25%到30%是由内地人来买的。从你的了解情况看起来，真的是内地人推高了香港的楼价吗？

罗家聪：应该是，因为有一些说法是内地来香港买占比不是很大，还有他们买的主要是贵的一批，一回事。但是你要知道首先贵的楼会带起便宜楼，如果贵的楼炒起的话便宜的楼一定会跟随，这是一。

二，贵的楼其实在香港的供应跟买卖双方都不是大数，如果只要有一些钱，那怕是很小的钱去香港去买，比方说近期那个成交不是那么大，只要每个月有一点点的成交。这些新的成家就造成了一个新的楼价，我们每个月公布的数字就是每个月单个月成家的价格所计算出来的那个楼价指数。只要他们去买贵的这几个单位可能说已经足够把香港的楼价指数推高。

曾?s漪：从这个情况看起来即便25%到30%的比例是由所谓内地人来买，又或者是大概20%这样的数字，无论如何主要的炒家还是香港人呢。

罗家聪：我不觉得，我觉得还是有钱的人，有钱的人应该内地人比较多，可能在楼市买卖上面，香港有，但是香港我觉得如果真的他们要炒的话可能是炒卖一些中价的，不是最高端的一批。

曾?s漪：另外这种新的在防房地产市场新的买家的结构，香港政府目前在处理房地产市场问题就非常的复杂了。有一种说法是说，政府最大的问题就是土地供应不足使得香港的房价居高不下，到底是不是？

罗家聪：我不同意，香港可以开发的土地非常多，你有很多土地现在是划来做一些绿化郊野什么的，这些事实上现在已经有一些不法的人士把它慢慢的私自地改变了它的用途。香港有很多旧的工厂，在过去20年很多北上的企业它们放弃了香港的工业，这些厂是没有人住的，这些可以拆掉重建。还有更大一个供应就是什么，就是很多旧区，香港曾经有一座大厦是倒塌了。

其实有很多香港战后的楼都接近50、60年的历史，使香港的建筑在50、60年的时光应该差不多。所以有很多是必须要重建的项目，在50、陆家嘴、旺角、湾仔、九龙东，很多很多。这些大概6、7层的如果你拆掉，如果要说建60、70层，就算建30层的话，你的供应已经多了很多。

曾?s漪：香港的，就说如果真的要把现有的房子拆掉，老旧的房子拆掉重建，再加上一些土地供应拿出来，香港实际上是提供房子兴建是0：08绰绰有余的。

罗家聪：非常的，我刚才就说现在单位比住户的注目已经多出了20多万。