罗家聪：港楼市十年周期升势已尽即将下跌

2011年04月01日 23:20
来源：凤凰卫视

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凤凰卫视4月1日《金石财经》节目播出“罗家聪：港楼市十年周期升势已尽即将下跌”，以下为文字实录：

曾?s漪：继续请交通银行香港分析师罗家聪先生继续来谈谈就是香港的房地产问题。罗先生你刚才也谈到了就是说对于香港来说它的税基窄，所以不能够只是单纯所谓的依赖房地产经济所谓的支撑财政收入，然后就觉得卡在这里做不了。其实应该增加好好的这个税基的部分，税种要增多，然后税率应该要低一点。

你刚才谈到就是销售税，从这一点我们再来谈谈就是现在很多人知道，觉得香港的房地产结构在改变当中。内地人到香港来，比如说他买奢侈品推高了香港的铺租，因为房地产商要调整铺租，铺租要卖好的产品给内地游客。那么在这个房地产市场方面也是因为他们来炒房价价格高了。你觉得在房地产楼市的部分可以怎么样来增加税收，尤其是对这种炒卖楼房？

罗家聪：收他们税，这个已经做了，传统已经做了，去年年底也增加了一些所谓的炒卖税。

曾?s漪：效果好吗？

罗家聪：也是有年以内、一年以内、两年以内分别有三个税率，额外的。我觉得还有一个可以考虑的，就是一些增值的税。

曾?s漪：增值税。

罗家聪：因为这些是他们牺牲我们的福祉，你可以这这样说土地是有限的，他们来炒，如果你政府定位楼市是一个私人市场的东西，没问题，那就是说跟他们的利润对分，然后再补贴我们低下层。

曾?s漪：政府措施也推出来了，可是我们从这几个月的楼市表现看起来效用好像不大，因为楼市有反弹了，政府是在做，可是没有用呀，问题在哪里呢？

罗家聪：因为时间短，现在最根本的问题是热钱过多，所有的其他因素都是其次。所有的推升楼市的什么理据都是一个故事。故事主题是让市场过多的热线去找机会去炒卖。一天你外面北边不去很快速的以前过剩的一些热钱收回来的话，一天这些热线在炒这炒那，那个现象不会改变。

所以我们需要时间去等一下，我不是太悲观，因为你看香港的楼市的成交其实在过去去年的第三季第四季差不多已经见底。已经连跌了半年小半年。根据以前的分析楼市成交跟这个楼价应该是相差一到两个季度左右，所以现在的楼价有可能已经差不多见底。

曾?s漪：但是还有很多的这个数据，包括我们访问的经济学家认为香港的楼市是很难跌的，因为第一个人民币市场在发展，这样的金融业务在发展当中需求金融人才是越来越多的。第二个我们的亲身感受是有不少的内地人士，包括他们自己包括他们的子女都希望能够到香港来工作或者是说买房子。所以这段时间如果我们从这两方面的需求加起来的话，仿佛感受不到呀。

罗家聪：这两方面的理据是一个长远的楼价的估算。这个跟周期的商洛没有太大的关系，周期的商洛跟经济周期有关。这个周期商洛有一些时候可以是很厉害的，可以在一个长远的升势里面来一个很大的跌幅。

比方说我们看油价，我们都说长远来说它会扭曲的很远。但是前几年你看得见的140多跌到30，这个在房市上面是常常发生的，为什么油价跟房价有这么相似的一个现象呢，就是大起大落呢，第一是它的供应大概在短期内是有弹性的。第二就是它跃升第二个周期很长，很长的话你在累积了大概10年、8年或者以上的一个升势来一个跌的时候，来一个周期逆转的时候，它跌的幅度一定不会小。

所以就算你说什么人民币，什么主观的不科学的原因什么都好，可以解释到长远它的一个上升的趋势，这个是趋势圈。

曾?s漪：但长期来说所以你觉得，你刚刚讲所以不要那么得悲观的原因，意思是说其实香港楼市不会再像过去几年那样不断的疯狂上涨。

罗家聪：我告诉你楼市在香港过去是大概十多年就来一个周期，一个周期是一上一落。香港理论上它这次的楼市开始应该早于2001年，但是因为有什么911、SARS这些，把这个算是推迟到2003年。到现在为止它的升势已经差不多10年，理论上已经到了一个有条件来一个大跌的时期。

曾?s漪：所以你不认为即使有内地民众，或内地的有钱人不断的涌进香港来买房子都不会改变。

罗家聪：你要知道他们都是炒家，他们买了不是真正的来住，如果他们买了是真正来住的话，我们应该看得到香港官方的数据，连同流动人口的住户的数目应该跟单位的数目差不多。如果他们买了不是住的话，一定是炒。如果是炒家的话，升势的时候一定不会放，他一定告诉你他是长期去持有的买家。但是如果跌了一成两成，他可能认为是调整了，三成四成呢，他会把它丢出来，所有炒家都是这样的。

曾?s漪：所以因为是炒家，所以你认为一旦风向开始转变的时候他们就会抛售，一旦抛售楼价就开始下跌。

罗家聪：一旦风向起初改变的时候他不会抛出来，他们可以做嘛可以压嘛。但是跌到三成四成的话我看他们开始惊开始怕了，为引发一个比较大的一个跌。

曾?s漪：那时候会是什么时候呢？

罗家聪：今年到明年到后年，2011到2012、2013。

曾?s漪：为什么，这个长期改变这个的是什么？

罗家聪：所有楼价大跌的事先都是某一个经济周期逆转的时候，上次逆转的时候是2007到2009年，那个时候没有触发到香港的楼市大跌，因为当时香港的楼价还不算是过高。但现在呢，已经有很多国际的分析报告了，说香港的贵的程度全球排名是头几名。还有我刚才有说了两个因素，如果你是从给人住给人买的两个角度来讲，香港的楼市现在不是便宜，它偏贵了有条件大跌。

我当然不是说有泡沫有偏贵就一定会跌，但是它会在某一个经济周期去跌。如果不是这一个话，下一个可能再过五六年。那你觉得再过一两年，还是再过五六年的机会大呢？如果再过五六年还是这样上升的话呢，香港的楼价可能去到天那么高了，我觉得我猜测这个到再过五六年才来跟下两个周期以后才跌下来的机会应该比较小。

曾?s漪：从你的分析听起来就是如果现在还要进场去买房子需要特别的小心谨慎的。