墓地使用权谜团

2011年04月06日 01:29
来源：第一财经日报

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20年公墓管理费续费周期如何会变形为20年使用期限？

唐文祺

如果时间能倒回到两年前，上海的严女士断不会选择在江苏昆山购买墓地。直到最近，她才恍然大悟，墓地的使用权只有20年。而上海的墓地使用权为70年。

清明节前后，有不少人被同样的问题所困扰。大部分不熟悉各地殡葬条例的人都认为，买墓地就跟买房子一样，土地使用权可以保留70年。但事实上，不少地方殡葬条例或者公募管理办法都规定，墓穴的使用年限最长为20年。

这一知识的普及，在人群中不啻是爆响一颗惊雷。在墓地价格涨幅超过房地产的年代，人们不仅担心自己的亲人难觅安葬之地，现在又开始发愁墓地到期后将亲人改葬何地。

墓地究竟是什么性质的地块？“买”墓地究竟是租赁行为还是购买土地使用权行为？

20年续管理费还是20年使用权？

让严女士不安的是，昆山这一墓园的背后投资者是一家私营企业。她担心“到时候卖完了地，又收完了钱，私人老板拍拍屁股就走人了，我上哪儿找人论理去？”

据上海市殡葬行业协会会长王宏阶介绍，就墓园性质而言，目前有4种情形，一种是国资背景，一种是国资和集体联营，一种是私人承包，还有一种是产权经营权均归私人所有。

按照规定，建立公墓，需要当地民政、规划和国土部门的批准。与房地产行业类似，公墓墓区用地的所有权属国家或集体拥有。

然而，与购买住宅商品房不同的是，关于墓地使用权的规定却语焉不详。按照1992年开始颁布实施的《公墓管理暂行办法》，“经营性公墓的墓穴管理费一次性收取最长不得超过二十年。

民政部社会事务司副司长李波因此表示，“墓地的使用期限为20年”的提法存在误区，所谓“20年”的说法不是指墓地的使用年限，而是指护墓费以20年为一个缴费周期，只要按期交纳护墓费用，即可继续使用墓地。

然而民政部的上述规定事实上成为不少地方政府在制定殡葬或公墓管理办法时规定墓穴使用年限不超过20年的依据。

《江苏省殡葬管理办法》的规定是：“经营性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超过20年。墓穴(塔位)的管理费一次性收取最长不得超过20年；墓穴(塔位)使用年限到期后，要求继续使用的，按有关规定办理续用手续，缴纳使用费。

《浙江省公墓管理办法》则规定：“骨灰公墓墓穴使用年限以20年为一个使用周期。第一个使用年限届满前6个月内，用户可以向骨灰公墓单位要求延长使用期，并就续用墓穴的有关事项达成协议，但延长期最长不得超过20年。

显然，两省是将《公墓管理暂行办法》中关于墓穴管理费一次性收取周期的规定扩充为使用年限。

而李波表示，墓地使用期限与其土地性质和使用年限有关，一般为50年或70年。

《墓穴证》并非产权证也非土地使用权证

李波又表示，墓穴是一种租赁的关系，不是产权的关系，只有使用权，没有所有权。但是在法律上，建立租赁关系并非拥有使用权。以房地产为例，人们在购买房屋后会同时获得房屋所有权证和国有土地使用权证。但如果是租赁房屋，是没有任何产权证明的。

有意思的是，不少人发现，在购买墓穴后，墓园会发给购买者一份《墓穴证》。在严女士拿到的《墓穴证》上，明确标示这一证件性质实为“认购凭证”。与此同时还清晰规定了：墓穴土地所用权依法归国家或集体所有，购买人购墓后拥有使用权，但不得转让或转卖。而关于墓地使用权的归属并未提及。事实上，在购公墓管理暂行办法》以及各地的殡葬管理办法或公墓管理办法中，均未对此作出具体规定。

所以，购买墓地后拿到的所谓《墓穴证》绝非等同于国有土地使用权证或房产所有权证。

此外，《公墓管理暂行办法》中所称的墓穴管理费显然不能等同于人们购买墓穴时所支付的费用。据媒体报道，购买者一次性交的费用主要包括墓地费、墓穴费、墓碑费、护墓费、设施费、绿化费和工本费。墓穴管理费究竟是指哪部分费用？

了解到上述情况后，严女士决心把“租赁期”才20年的墓穴坚决退掉。“即使注定只能花钱买‘使用权’，我也要买期限时间长的。

可是，在长达2年的纠结过程中，上海墓穴的价格仍在持续上涨。让严女士颇为不忿，这一涨幅甚至远远超出了上海房地产市场在这两年中的价格涨幅。

以上海一处墓园的出让价格为例，1.38平方米的墓穴在2008年售价约3万元，如今已逾8万元。2年多时间中，价格涨幅为167%。“在经济成本上，如今连一个人最终归宿都无法承受了。”她的亲人究竟何时才能安定下来，仍是长路漫漫。