房价暴利真相：上市房企毛利逾35% 实际利润比数据高

2011年04月28日 06:55
来源：证券日报

0人参与0条评论

年报显示，上市房企毛利率逾35%，一位房企内部人士向记者透露，房企实际利润要高于公开数据。

本报记者谢静

4月27日，有媒体报道中指出，国家发改委价格监督检查司司长许昆林接受相关采访时表示，发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定，以使商品房价格能够保持在合理水平。

与此同时，《商品房销售明码标价规定》将于5月1日起实施。据称，许昆林采访中表示官方会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施，其中实施反暴力法规定是最重要的措施之一。

4月27日，《证券日报》记者采访多位专家。全经联可续建筑委员会主任开彦接受采访时表示，高房价幕后的推手并非开发商，而是失衡的市场供需在推动；而厦门大学郑若娟教授在采访中则指出，开发商之所在成为众矢之的，公众对其暴利的不满是原因之一。

住宅开发商销售毛利率高于35%

截至4月27日，WIND数据显示已有112家房企发布2010年年报。在剔除掉ST企业以及异常数据后，《证券日报》记者选取了A股市场上100家上市商品房开发企业进行粗略计算(含新城B股、下同)，得出这100家上市房企的平均销售净利率和销售毛利率。与此同时，将剔除后ST公司后的1981家A股市场上市企业(下同)进行销售净利率和销售毛利率的平均值进行计算，可以发现，以商品房开发为主的上市房企盈利能力普遍要高于A股市场整体情况。

根据WIND显示的数据，进行平均值估算可以得出：2008、2009、2010年100家上市商品房开发商的平均销售毛利率分别为36.88%、35.83%以及37.60%；销售净利润分别为10.45%、18.71%以及16.76%。

剔除ST公司的1981家A股上市企业在2008、2009、2010年的平均销售毛利率分别为27.58%、28.49%以及28.73%；平均销售净利率分别为8.10%、12.08%以及10.07%。

虽然，2010年尚有部分企业未公布年报，但鉴于选取的是平均值，粗略看来房地产行业的毛利率要高出A股市场8个百分点左右。鉴于2008年房地产业受到金融危机冲击较大，出现净利率水平相差有限情形。但是在2009、2010年两年上市住宅开发房企们的净利率均高于A股市场近7个百分点。

A股市场中的主流房企如招保万金、首开、万通等在内，近三年的毛利率均在30%-40%之间，而净利率则在15%-18%之间。

普遍看来，房地产开发商的资产负债率居高不下，连续三年均在60%以上。而作为财务杠杆存在的权益乘数则高于A股市场整体情形——充分表现房地产开发企业对资金的依赖情形。相应的，虽然房地产开发企业销售带来的现金流要高于A股市场普遍情形，但是经营活动产生的现金流量除去在2009年表现为正之外，2008以及2010年均为负数。

曾有房地产内部人员对记者表示，一般来说以高周转模式进行开发的房企利润还可以衡量，但事实上还有很多“囤地式”开发商，一块土地到真正开发时身价已经翻了数倍，“这种情况下的土地开发利润率就很高了，但是从年报上是无法看出来的”。