用巴菲特理念去投资海外房地产

2011年05月26日 03:17
来源：现代快报

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低买高卖，是投资的不二法则。但是，如何才算“低买高如何才算“高卖呢？如何用价值投资的理念去投资海外房产呢？日前，记者就这些问题对话澳中集团董事局主席金凯平。

问：作为一个房产投资者，你是如何理解巴菲特投资理念？

金凯平：沃伦巴菲特，举世闻名的投资家，被誉为“股神”。在股市中，他不去选择那些市值已经很高、受到众人追捧的“热门股”，因为这样的股票定价已经蕴含了太高的承诺和期望。但同时也不选择那些看似很便宜，却没有什么发展前途的“烟蒂”公司。而是寻找那些目前市值不高、市场关注度有限，但却有巨大潜力的股票，就像是那些自然条件优越，但还是未经开垦的湿地一样。他买下这些股票后，只是等待时机成熟，坐等获取丰厚回报。

问：房地产投资如何实践巴菲特投资理论？

答：我在进行房地产投资的实践和研究过程中发现，巴菲特的股票投资方法完全可以移植到房地产投资中，也就是说，能够给投资者带来最大回报的房地产，一定是那些当时看上去所处地段和区域不怎么火热的，不被很多人重视，价格还相对处在低位的对象，就像一片很容易被忽视的“湿地”。但只要这些地区未来存在着城市规划发展、基础设施建设、人口迁入等有利机遇。投资者如能看准形势，及早买入该地区的房地产，将来肯定能收获巨幅升值。反过来，等到那些地区被开发成熟，价格已经被推得很高的时候，投资者再来介入，获利空间就非常有限了。“湿地”变成“熟地”之后，机会也就没有了。这就是我推荐给房地产投资者的一条重要理论——“湿地理论”

问：“湿地理论”在国内有成功范本吗？

答：“湿地”的例子在各国的房地产业发展中比比皆是，上海浦东最具典型性。上海浦东在20年以前，是一处“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之地，备受冷落(数据显示，1990年前后浦东的平均房价只有1000元左右)。但20年后，却变为上海房地产发展的领头羊(根据2010年的统计，浦东新区的平均房价达到了每平方米25600元)，成为人们置业购房趋之若鹜的所在(从1990年到2008年，浦东新区仅户籍人口就增加了60万)。在这当中起决定作用的，毫无疑问是“浦东开发”政策。如果没有开发政策，没有包括道路交通在内的各种基础建设，没有经济金融的一系列规划布局，也就不可能有房地产业的兴盛。

上世纪90年代初的上海，浦西已经人满为患，大规模的基础设施改建成本巨大，唯有将视线转移到当时地广人稀的浦东，才能一展手脚，这也就是浦东必定会成为开发商开发的选地。由此可见，能否在最初阶段，准确判断出城市规划发展、交通设施建设、人口迁移的方向，对于选准最佳“湿地”至为关键。

问：国内限购限贷政策已经对房价有所打压，对于海外投资者来说，如何在澳大利亚投资房产？墨尔本的“湿地”又在哪里？

答：墨尔本东南区一直是房地产投资者热烈追捧的对象。东南区拥有很多优越条件。但是，它最大的劣势也正在于它拥有各项“优势”的时间太长了！经过这么多年发展，东南区已经成熟，地价也被抬升到一个相当高度。如果选择东南区投资，盈利空间变得非常狭小。

再来看墨尔本的北区。北区虽然不像东南区房地价那么高，但也是较老的居住区，人口密集；此外，北区的交通基础设施建设相对比较滞后，因此虽然距离市中心的直线距离不算远，但堵车困扰很常见；而且它远离海边，从房地产升值角度看，也不是理想选择。

唯有西南区才符合“湿地”的标准。西南区是整个墨尔本地区开发最晚的地区，在过去的几十年里一直默默无闻。但在墨尔本城市发展长期规划中，早已被设计作为发展后备基地的地区。随着墨尔本新的大规模城市开发计划——“2030”计划的推出与实施，西南区已然成为这个计划中重点发展的目标。，墨尔本2030计划主要划出了5个未来30年内政府鼓励人口增长的区域，其中Wyndham就在西南区。

此外，维多利亚洲政府宣布要将城市总人口扩大到5百万。而东南区与北区这些人口居住密集区显然无法再安置更多的新迁入居民，只有大力增加西南区的居住人口。更重要的是，目前西南区尚处在开发初期，地价房价还远低于东南区，这为投资者获取大幅盈利创造了条件。

张曦整理