地产信托利率“水涨船高” 阳光城“咬牙”筹钱

2011年06月22日 06:02
来源：上海证券报作者：赵一蕙

0人参与0条评论

阳光城的信托融资计划已进入推介阶段。由于融资规模较大以及地产信托产品近期呈现“高回报”态势，该计划给出的预期年化收益率不仅较阳光城去年发行的信托计划明显上升，在目前房地产信托产品中也属于中上水平。

阳光城的此次信托融资规模达到10亿，用于对汇泰房地产进行增资扩股及债务重组。目前，汇泰房地产注册资本5亿，阳光城和名城地产(福建)有限公司分别持有75%和25%的股权。同时，两股东对该公司拥有5亿元应收债权，比例与注册资本占比相同。中信信托以信托资金向汇泰增资5亿后，将持有其50%股权，阳光城和名城地产持股比例因此下降为37.5%和12.5%和中信信托该笔出资为优先级信托受益权5亿元，由社会投资人以现金认购。阳光城和名城地产将以5亿债权认购另外5亿普通级信托受益权。

值得一提的是，名城地产实际上是拟装入*ST华源的标的公司，于2011年2月刚刚完成对汇泰地产的增资，阳光城也同期完成对汇泰房地产原股东75%股权的收购。汇泰房产主要开发福州市台江区的金融街项目。在此次信托计划中，汇泰地产以金融街项目评估价值12.12亿元的土地使用权作为担保，而其两大股东以所持汇泰地产50%股权提供股权质押担保，阳光城母公司阳光集团同时提供无限连带责任保证担保。

上述信托计划期限18个月，期满后中信信托可根据情况选择增发和接受优先级受益权延长申请，总计期限不超过36个月。优先级受益人的预期收益分固定、浮动两部分：预期固定收益率前18个月为11.5%/年，若延长，后18个月为12.5%/年，同时，信托计划存续期间预期固定收益率随央行一至三年期贷款基准利率同步调整；浮动收益与期末股权的处置收益相挂钩。

这一收益率处于较高水平。据用益信托工作室统计，2010年发行的603个房地产集合信托产品平均期限为1.86年，平均预期年收益率为8.92%。今年以来，房地产信托融资更呈现“高风险、高收益”。据统计，2011年1至4月房地产信托的平均年收益率高达9.6%，较之去年明显上升。此外，对比阳光城去年8月发行“中信阳光滨江股权投资集合资金信托计划”时的年化收益率8.5%，目前房地产信托产品预期收益率也明显升高。

事实上，最近发行的几个规模较大的项目预期收益率基本都在10%至12%之间，上述信托计划利率尽管不“便宜”，但也绝非最高水平。近期房地产信托项目成立速度放缓，但整体规模占比依旧较高，信托公司对融资规模越大的地产项目给出的预期收益率越高。例如，四川信托近期发行一款集合信托，规模不超过29.6亿元，预期年化收益率高达12.5%至14%，明显高于市场水平。