地产基金赌博式融资：饮鸩止渴？

2011年06月22日 23:38
来源：21世纪经济报道作者：田新杰

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眼下房地产基金等方式为主的新兴房地产融资渠道，远没有看上去的那么风光，超高的融资成本或让眼前的风光演变成“饮鸩止渴”甚至“服毒自杀”

上周，泰发基金与复地集团北方总部签署了战略合作协议，与此同时，有消息披露，房地产私募基金星浩资本终于有了项目进展的消息。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民6月21日在接受本报采访时说，如今的房地产基金领域很混乱，浑水摸鱼者多，但最大的隐患是过高的融资成本。“很多基金的成本高得咋舌，简直就是高利贷，这无疑埋下了内地地产基金行业发展的定时炸弹。

超高融资成本埋隐患

“钱多人少，成本过高，好项目难找。”这是陈立民对目前国内房地产基金等新兴模式现状的简述。

陈立民曾就职于国际房地产代理行，几年前辞职单干，目前手头也运作着一个规模相对较小的地产基金，属于国内最早一批进军房地产基金领域的人士之一。在陈看来，随着银行信贷等传统融资渠道不断收紧，房地产业资金来源越来越多向房地产基金、信托等拓展，尤其是房地产基金，可谓来势凶猛。

统计数据显示，从去年下半年以来，房地产信托成为市场热点，不但其发行数量一度占据总发行量的30%，收益率更是超过全行业平均收益率。去年下半年国内一共发行房地产信托361只，占1307只信托的27.62%，发行规模达790.63亿，占1943.77亿的40.67%。普益财富数据显示，今年前5个月，房地产信托以256只名列第二，预期平均收益率为9.32%。

但目前房地产基金规模没有权威的统计数据。“但可以肯定，房地产基金的市场容量和规模，正在快速膨胀，甚至远超地产信托。”陈立民说。

陈立民透露，现在许多房地产基金融资成本普遍高达25％—30％。如此之高的融资成本，需要长线运作的地产项目才具备这种可能。

颇受业内关注的星光耀计划从去年9月诞生，3个月后，其首期基金封闭，汇集资金60亿元，包括世博民企馆16家核心民企在内的20多家民营企业，承诺出资27亿元，平行基金出资30亿元。参与星光耀计划的首批企业除了复星集团、易居中国等最初发起企业外，包括中天集团、巨人网络、阿里巴巴、均瑶集团、苏宁电器、万达集团、涌金集团等民营企业。

“星光耀计划能够在短期内募集足够资金，有多方面因素，但复星集团本身的号召力不容忽视，而地产基金的模式在某种程度上反而成了次要因素。”有知情人士这样告诉本报，星光耀计划众多实力投资者参与的背后，是不菲的融资成本。

造成地产基金高成本的原因有很多。陈立民分析，过去几年，中国投资房地产的资本一直习惯于超高的投资回报率，对地产基金高回报率的要求，就是这一惯性的反映。“尽管市场上的钱很多，也缺少丰富的投资渠道，但大部分资本并不愿意长线投资，短钱太多，长钱太少。

单个的机构很难改变中国地产基金的融资现状，进而产生的一个可怕后果是：超高融资成本背后，融资的、投资的，其实都是在赌博。

陈立民说，对很多如今规模庞大的国内地产基金来说，赌赢了，就是行业的“一哥”，但只要一个项目赌输了，今后就很难在这个行业立足。

“我估计野蛮生长的周期不会太长，生死存亡的整合很快就会到来。”陈立民无不忧虑，短则一两年内，就会出现一些地产基金机构、公司的倒闭。按照投资周期计算，前两年推出的一些回报率超高的融资项目，一旦项目运作不成功或达不到回报率要求，就会拖垮这些公司。

更让陈立民担心的是，地产基金尤其是信托等新兴地产融资产品的特点，投资者较为分散，一旦项目投资失败，很可能会出现社会事件。“随后，才会有政府部门出台政策加以规范，现在看来，这是一个无法跳过的痛苦成长周期。

项目定成败：两年内首轮洗牌

高利贷赌博色彩过重的内地房地产基金，正在承受刚刚开始出现的“病变”危害。

统计显示，5月份，54家信托公司共成立的284只固定收益信托产品中，投向最大的两个行业的为工商企业和房地产，产品数量分别为70只、46只，占比分别为24.65%、16.20%。

自4月以来，资金投向工商企业的信托产品数量，已经连续两个月超过房地产信托。

赌局还在继续，决定最终输赢的，则是地产项目能否成功。

“现在国内地产基金最大的挑战，募资反而不是问题，挑战来自运作管理阶段，第一步是能否找到合适的优质项目完成资金的投资。”上述知情人士透露，优质项目荒恰恰又是目前许多已经圈到钱的地产基金面临的棘手问题。1