保障房建设风起云涌三大问题待解

2011年06月28日 06:00
来源：证券日报

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编者按：整个6月份，保障房政策频出：从住建部姜伟新公开表示各地保障房11月底前必须全面开工建设，到发改委正式发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，再至住建部拟在今年9月份推出全国保障房建设采购平台……保障房这一兼具政治性与经济性的任务就此轰轰烈烈展开的同时，昔日推崇的保障房“概念股”也再次引起市场关注。

-本报记者谢静

6月27日，住建部政策研究中心发布的报告显示，百强房企中近7成未参建保障房建设。就此，《证券日报》记者对多家房企进行采访后发现，仍旧存在制度以及相关风险，使得保障房建设成为开发商眼中的“鸡肋”项目，诚所谓“食之无味、弃之可惜”

同时，多位分析人士对《证券日报》记者表示，在政策的不确定以及地方政府财政压力下，参建保障房的企业也面临着诸多不确定性，投资者需警惕其中风险。

5%-10%净利率

保障房成开发商的“鸡肋”选择

“保障房的利润空间，应该是5%-10%左右”，6月27日，金隅股份相关人士接受《证券日报》记者采访时表示，“行业内都是这个标准”。事实上，金隅股份曾经对外给出保障房毛利率为20%乃至以上的“最高”利润水平。

而之前，首开股份在对《证券日报》记者的回复中，同样表示“公司进行保障房建设，一般要求项目净利率在5%-8%之间”。与此同时，首开股份提及，公司面对的最大困难之一，“作为上市公司，参建保障房必须满足对股东的投资回报要求”——换句话说，首开参建保障房，必须付出公司的整体利润水平被拉低的代价。

然而，随着地方政府在土地环节以及融资渠道方面相继颁发政策，开发商们，尤其是央企以及地方国资企业，已无可避免的继续参与其中——这既是“政治任务”的体现，也是“经济任务”的需要。

流转与退出机制待完善

“截至一季度，我们已经竣工的保障房的建筑面积约是80万平米”，6月27日，中国中冶的相关人士对《证券日报》记者表示。据其介绍，目前中国中冶已经签署协议的保障项目建设面积总计3054万﹏，这其中还包括了400万﹏的保障房施工项目。2010年，中国中冶保障房规划总建筑面积为564万平米。以此计算的话，截至一季度，中国中冶的保障房竣工率为14.18%。

然而，中冶的这一数字已经远远高于地方龙头企业首开股份：2011年首开计划保障房开复工面积120万﹏，新开工64万平米，竣工3万平米。以此计算的话，首开股份计划2011年保障房的竣工率不到3%。

保障房项目涵盖了经适房、两限房、公租房、廉租房建设以及棚户区改造项目。而首开、中冶则是以经适房、两限房的建设为主。

“我们目前基本上不会考虑公租房和廉租房的建设”，中国中冶的有关人士对《证券日报》记者表示。一方面，经适房可以在市场上买卖和流转，可以较快的回笼资金。但是，公租房却会给公司带来较大的财务压力，也会减缓资金周转。更重要的是，上述人士对记者表示，此类保障房建设还要面对一定的政策风险，比较集中体现在政府回购环节。

而作为公租房建设的代表，中天城投与众不同之处在于，当地政府以提供土地以及扶持资金的方式，取代了对公租房的回购承诺。然而，打算在建成并持有公租房的中天城投，也有其自己的担心：，“我们也呼吁如何建立一种能够将公租房项目资本化的机制，否则对企业来说，长期持有这么大规模又难以流转的物业(指公租房)，是一个几乎难以承受的负担”。因此，中天城投董秘李俊对《证券日报》记者表示，不能仅仅靠租金来回收公租房建设成本，而是通过将租金收入证券化的方法，让其在资本市场上流转起来。

“开工不等于续建”，中天城投董秘李俊在采访中曾如此表示，体制与资金是参建保障房中面对的两大难题。

地方政府“摸着石头过河”

6月21日，中国指数研究院分析师刘水接受《证券日报》记者采访时指出，保障房建设中一个重要的问题在于产权问题：“如果保障房可以在市场上自由流转，就难以避免有些人利用特权将之据为己有并到市场上进行买卖”。因此，他建议在保障房建设初期多推出一些限制性产权的项目入市。

然而，由政府持有保障房需要大量的回购资金，这正是目前地方政府面对的最重要的问题之一。“一直以来，我国对保障性住房的投入过低”，刘水指出，以香港为例，其对保障房的投入占比财政支出的20%乃至更多。因此，他建议我国政府应该加大财政对保障房领域的支持。

“据我们了解，现在参建保障房的企业仍旧不多”，6月27日，刚刚在江西调研过的华创证券地产分析师杨现领对《证券日报》记者表示，“大部分还都是地方国资企业”。而针对于开发商担心的保障房回购、市场流转问题，杨现领在调研中发现，虽然地方政府表示在限期内保障房实现全面开工“并无问题”，但对于后续的回购资金安排等并没有确实计划，也没有提供具体的解决方案。

“对政策安排的猜测，赋予了有关房企的炒作空间”，然而如果政策不放开保障房的产权，意味着地方政府面临着因回购而产生的巨大财政压力。彼时，保障房参建企业或就将面临着更多的不确定性，从而要投资者要小心其中的风险。

事实上，真正能从保障房概念中获益的房企并不多，方正证券地产分析师周伟指出，“一些以一级土地开发为主的企业如地方城投公司，或是如中国建筑这种‘全能型’房企会从中受益”。而很多曾被誉为保障房“受益股”的企业在3月份走出一轮行情后，已经逐步回落。