万科的中年危机(2)

2011年08月12日 16:53
来源：21世纪经济报道 作者：张晓玲 陶杏芳

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调控下的去化压力

虽然业绩出色，但万科风险犹存。

中报显示，万科目前存货约有1700多亿。长江证券分析师苏雪晶测算，万科在下半年销售货量预计有1000 亿左右。如果按照6.5 成的去化率，公司年内销售金额可能在1350 亿左右。

但这6.5成去化率是否能够继续实现，是个未知数。国家统计局数据显示，7月份全国商品房销售面积环比6月大降33.7%，成交很低迷；全国房地产开发景气指数为101.5成继续回落，行业仍在降温。

从7月数据来看，万科销售出现环比下滑。7月万科实现销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，分别同比增长3.2%和7.7%。环比6月则出现较大跌幅，分别下降30.7%和31.4%。

此外，本报记者调查显示，自8月份起，万科多个位于限购或有限购预期的城市进入推盘高峰，如深圳万科11盘亮相，万套房源占到了深圳整体供应量的1/3强。广州万科8月开始有7个以上项目在售或将售。万科近日分别在这两个城市推出了名目不同的优惠促销。

对此，万科总裁郁亮认为，房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。千亿存货大部分是土地资产。万科对下半年销售仍然很有信心。

与之相对应的是，截至6月底万科持有货币资金407.8亿元，而同期短期借款及一年内到期长期借款合计仅为230.4亿元，短期偿债能力优秀；此外，公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，环比2010年底略有上升。

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