股价坐上过山车地产股难破限购困局

2011年11月02日 00:26
来源：国际金融报作者：赵怡雯

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在国务院重申对楼市调控的坚定态度的影响下，房地产板块的表现也犹如“过山车”般起伏不定。对于是否配置地产股，正反双方的观点也变得更为对立

无奈的回落

11月1日，对于房地产板块而言，这又是一个黑色的交易日。当日，房地产板块中有4.09亿元资金疯狂出逃，板块整体下跌1.22%，领跌两市行业板块。

昨日，尽管中国武夷、ST兰光强势涨停，中国宝安大涨5%，但仍然难掩多数地产权重股颓势，万科A、保利地产、金地集团、首开集团等一线地产企业跌幅均超过3%，直接拖累整个地产板块个股普跌。

10月29日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。会议指出，坚定不移地搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。业内人士认为，国务院重申对楼市调控的坚定态度，传递出楼市调控不成功“绝不收兵”的决心。至此，关于楼市调控或出现松动的预期落空，此前大涨的房地产个股也出现了大幅回调。

长城证券分析师刘昆认为，“目前行业下行、楼市销售受阻，但政策仍不具备放松的条件，是制约板块估值水平的主要矛盾。因此，过去两周地产股的反弹尚不具备持续性。”在板块缺乏催化剂的情况下，虽有无奈，但刘昆认为当前也只能“静观其变”

刘昆强调，“限购令在明年上半年放松的概率很小，至少明年下半年才有逐步放松的可能。珠海限购令出台，这是继8月二三线城市限购令出台两个月后首个出台限购令的城市，也让限购放松预期落空。

季报显压力

Wind资讯数据显示，截至11月1日，共有133家上市房地产企业公布三季度业绩报告，其中，共有54家企业净利润同比出现下滑，56家企业营业利润出现下滑。

兴业证券首席策略分析师张忆东指出，第三季度地产上市企业经营性现金流入1447亿元，流入总额环比第二季度上升2%，同比上升2.1%，同比增幅相比第二季度的24.2%明显下降。经营现金流入/总资产比例连续3个季度下降，近几年来这一比例仅略高于2008年第四季度的水平，销售回款情况不乐观。去化率(在一定时间段内的销售率)较低和按揭贷款发放的延缓仍然是现金流入偏低的主要原因，但龙头企业第三季度依然显现出一定的优势。

同时，第三季度上市房地产企业资金的压力继续增加，张忆东指出，“整体法计算的上市地产企业第三季度末净负债率为68%，连续3个季度上升并高于2008年第三季度末的高点，现金比例为11.9%。”张忆东认为，地产企业资产中存货占比持续上升，与各城市住宅库存上升的数据基本吻合，如果未来现金流入没有改善，企业将面临较大的去库存压力，短期内投资也难有起色。

底部在哪里

截至目前，“新国八条”已出台9个月，而房地产股的漫漫调整之路也已经持续了将近一年。

国泰君安在最新的行业报告中指出，目前地产股票折价幅度达2008年最差时期。主流公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。主流公司2012年的业绩锁定性比2008年高，而且现在市盈率(PE)估值普遍低于2008年最底部，市净率(PB)估值低于或等于2008年最底部，RNAV(重估净资产)估值和2008年最底部相当。

国信证券分析师方焱也认为，“地产板块政策面预期将明显好于今年第一季度，而估值却更低廉，第一季度地产板块涨幅第二，因此第四季度跑赢大盘也将是大概率事件，建议投资者超配地产股。

尽管力推地产股的分析师不少，但有许多投资者认为，目前并非介入地产股的好时机。

“对于受紧缩政策影响较大的房地产和银行板块而言，估值的支撑力是很弱的。”上海申银万国延长路营业部的陈先生认为，“只要压制在这些股票上最关键的政策调控力度不放松，股价就不可能见底。

东莞证券分析师黄凡认为，“从整体来看，目前楼市拐点还在酝酿当中，预计重点一二线城市楼价在未来几个月将会率先小幅缓慢下降，随后才会逐步传导到更多的三四线城市。楼市真正进入下降通道还需一定时间。”黄凡预计，如果大盘出现回升，地产板块能迎来阶段性的反弹机会。