房地产：2012年行业投资策略会会议综述

2011年11月29日 15:35
来源：国泰君安研究所作者：孙建平;李品科

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评级变动：维持(首次)评级

销售状况：目前观望情绪明显浓郁，但龙头销售仍持续超越市场表现。

由于龙头相对整个市场基本均属于高周转公司，定价合理，在一定盈利水平下以走量为主要目标，龙头公司销售情况明显超越市场。

库存、去化情况：库存将持续增加，预计明年1季度，存货达到一个新高点；明年上半年去化月数的历史高点也会被超过。

后续推盘及销售：推迟开盘普遍。大量本来该10月份上市的楼盘根本没有开盘。原因是企业不敢推盘，包括万科等十月份的实际推盘远小于月初计划的数值。

信贷：9月份的时候，银行对首次置业的信贷安排做了大幅收紧的调整，首付款要求更高，而且利率大幅上调，但信贷的恶化，对市场整体来说，影响并不是特别大，因为平均贷款首付只有15%。

投资:投资数据是严重滞后的，目前小开发商已经处于冬眠状态。

土地市场：成交下滑、流拍上升，情况未来将比房屋市场更差。10月份流拍率开始攀升，未来一二手土地市场都会持续比较困难。地方政府找开发商的卖地意愿开始变得强烈，跟前两年形成明显差异。

行业长期前景：部分开发商认为中国房地产市场基本没有什么泡沫。

产生泡沫需要有两个条件，一个是购买力透支，一个是未来的供给是有弹性的，才会产生泡沫，但是中国市场这两点都不具备。中国买房购买力，不存在用杠杆扩大购买力的现象；供给也不会大幅增加。..明年走势：部分公司认为未来地产调控成为常态，调控至少持续到明年五六月份或者两会后，但调控不会长期持续，未来政策松动也是差异化的，比如可能偏向对改善型居住的松动；部分认为整个行业将逐渐回归平稳发展的态势；部分认为中长期向好趋势未改变，城镇化，购买力提升等因素支持行业向上。

经营战略：随行入市、顺势而为、结构性需求。龙头公司大都坚持快速周转策略不变的基础上，表示会调整产品结构，加大刚需类及首改类产品的推盘入市。

我们维持行业增持评级。继续9月中下旬以来的坚定推荐。股票推荐：(1)高周转低估值龙头持有必将制胜：保利地产、招商地产、万科、金科股份、首开股份、荣盛发展、金地集团、中南建设、苏宁环球。(2)4阶段中的房价下降I阶段，建议侧重估值安全、兑现能力强的地产+X优质标的：华侨城、北京城建、中国宝安、新湖中宝、华业地产、中天城投、建发股份。