万科2011年销售再破千亿元预计未来毛利率将下滑

2012年03月12日 23:54
来源：中国证券报－中证网作者：张昊

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万科A(000002)13日公布2011年年度报告，公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%；实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。公司全面摊薄的净资产收益率为18.2%；全年实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，继2010年后再破千亿元。

万科总裁郁亮表示，公司自2008年以来向“质量效益型增长”转变的努力已见成效。随着房地产行业进入“下半场”，公司未来将更加专注于提升增长的质量和效益。不过，公司也预计，未来一段时期的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

毛利率或下降

万科表示，受限购等一系列调控政策的影响，2011年房地产市场成交明显放缓。特别是2011年下半年，成交放缓的趋势更加显著。但公司仍然实现销售金额1215.4亿元，同比增长12.4%，第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。

已进入的54个城市中，万科在25个城市的销售业绩名列当地市场前三甲。其中，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等11个城市排名第一。万科旗下销售额在50亿元以上的一线公司数量也由2010年的8家增加至13家。

2011年，万科产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征。所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。万科董事会秘书谭华杰表示，以中小户型和装修房为主的产品结构符合市场需求和政策方向，更容易受到自住型购房者的青睐。未来公司仍将继续坚持这一产品定位。

谭华杰表示，2011年下半年后，市场景气度下滑，企业打折促销行为增加，住宅销售的毛利率亦不可避免的受到影响。预计未来一段时期，公司的结算毛利率和净利率相对于2011年将有所下降。

坚持谨慎投资

2011年，万科实现新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米增长9.0%。谭华杰介绍，这主要是由于公司部分2011年新获取的项目在年内开工。

在项目发展方面，万科仍然保持了相对审慎的态度。2011年新增加开发项目52个，按万科权益计算规划建筑面积约922万平方米，平均楼面地价约2707元/平方米。此外，公司还参与城市更新改造类项目6个。根据当前规划条件，相关项目的万科权益计算规划建筑面积约227万平方米，预计平均楼面综合改造成本和地价约2010元/平方米。谭华杰表示，未来一年，公司会在稳健经营的基础上，关注土地市场可能出现的调整，但总体而言，在拓展新项目方面会更加严格。

近期，有关万科产品质量的新闻受到了广泛关注。在发布年报之际，万科特别表示，“质量第一的原则高于其他任何策略考虑”。郁亮坦言，房屋装修交付会增加质量控制节点，这意味着工程管理的复杂性会上升。但他同时强调，万科不会因此而放弃装修房战略，“装修交付不仅符合节能环保的方向，也为客户节约了大量时间和精力。由企业进行规模化的装修施工，无论从成本还是品质上，相对于客户各自装修，具有明显的优势。”郁亮还表示，公司将积极推进绿色和工业化战略。2011年万科工业化项目全年开工272万平方米，比2010年增长超过一倍。绿色三星住宅268.4万平方米，占全国总量的50.7%。