张其佐：房地产调控不能“短期化”

2012年04月03日 04:17
来源：成都晚报

0人参与0条评论

博鳌亚洲论坛昨日下午召开“债务危机：衰退的导火索”分论坛讨论，经济学家、成都大学副校长张其佐在分论坛上发言，并接受新华社博鳌高端访谈。近日，他在接受新华视点记者采访时，也谈到了相同的问题。

“经济未来面临下行压力主要是来自房地产发展的不确定性不稳定性因素。坚持房地产调控不动摇，积极有效化解房地产的诸多不确定不稳定性因素，防止局部问题演变成全局性问题，对促进国民经济平稳较快发展显得特别重要。”“调控短期化的问题在于：需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力；而调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而影响正常的投资和消费。因此，今后房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快跳出‘短期化’怪圈，构建一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制”。张其佐说。

挤泡沫防风险稳投资

在这三者之间找均衡点

“化解房地产发展不确定不稳定性因素要攻坚克难，在时间上不能久拖，一是房地产仍然是我国经济重要的支柱产业。二是房地产的不确定不稳定性，不利于扩大内需和推进城镇化。三是目前房地产市场处于‘上不得下不得’的胶着观望状态：‘上’的风险很大，因为房地产的泡沫仍然较大，离房价合理回归差距较大。‘下不得’主要指‘大落’也会对银行和地方财政收入冲击较大。尤其房地产投资增长可能过快下滑会加大国民经济增速下行的压力。所以，现在要在挤泡沫、防风险和稳投资三者之间要找到一个‘均衡点’。四是受欧债危机影响，我国经济增速下行的压力会更大。综上所述，我不赞成部分学者提出‘坚持用3—4年或更长的时间，等到居民收入提高，房价水平就会自然回落’即‘以时间控空间’的办法。

房地产调控

不能拖也拖不起

“房地产关系多方利益，调控的阻力相当大，但政府调控目标已定，就要坚定不移坚持落实调控目标不动摇，争取在今后1到2年内调控到位。实现调控目标早到位早主动，晚到位则会陷入被动，就会积重难返。最近央行公布2012年一季度居民购房意愿，竟然创下了1999年调查以来的最低值。可见，调控持续时间越久，居民购房意愿可能会大幅下降，调控的成本就会增加，调控的难度和风险会增大。国内外经验证明，一旦居民购房预期大幅下降，房地产就会处于极不稳定状态。总之，我国楼市从2003年至今已经历4轮调控，房地产调控时间太久必然会拖累国民经济平稳较快增长，所以不能拖也拖不起。

房价收入比

不能超过6:1的警戒线

“究竟什么样的房价才算合理，房价合理回归的界限是什么。没有具体的量化标准，各地就会出现“五花八门”的标准，势必给房地产调控带来不确定性和不稳定性。因此，提高政策目标的可操作性，必须要尽快研究制定出台房地产调控目标的量化标准。房价是否合理，一方面要看房价是否与居民的收入相适应，另一方面要看是否与开发商合理的利润率相匹配。

房价收入比是国际上判断房价是否合理的标准。按照世界银行的报告，房价收入比在3∶1-6∶1之间，即合理的房价应介于家庭平均年收入的3倍到6倍。我国目前房价收入比高达约8.5∶1，已大大超过国际房价收入比6∶1的警戒线。这说明，我国城镇住房价格已过高，大大超过了居民的购买力。因此，我国房价收入比不能超过6∶1的警戒线。

房地产企业利润率

应在10%-15%之间

“开发商的利润率也是判断房价是否合理的标准。国际上房地产企业利润率一般在6%-10%的水平。据中国社科院《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》认为，2009年我国房地产平均毛利率为55.72%，超过国际房地产企业利润率近7倍，这显然是极不合理的。我国房地产企业利润率要综合考虑国际平均水平和我国社会资本利润率11.5%和大部分新兴市场国家房企利润率16.5%的水平，因此我国房地产企业利润率控制在10%-15%之间为宜。

房屋租售比

应上升到1∶300警戒线之上

“房屋租售比是衡量房价是否合理的另一个重要标准。国际上将房屋租售比1∶300作为警戒线，但我国2010年房屋租售比已突破国际警戒线降到1∶420。因此，我国房屋租售比至少应上升到1∶300的国际警戒线之上，房价才算回归到合理水平。”张其佐说。