张其佐：尽快摆脱房地产调控短期化倾向

2012年04月03日 06:16
来源：华西都市报作者：杨东

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张其佐接受新华社博鳌高端访谈。

经济学家、成都大学副校长张其佐认为，促进房地产市场长期稳定健康发展，需提高政策可操作性

房价

房价合理回归的界限是什么，中央有关部门的政策并没提出明确的量化标准，各地就会出现“五花八门”的标准，势必给房地产调控带来不确定性和不稳定性。因此，必须要尽快研究制定出台房地产调控目标的量化标准。 ——张其佐

“中国经济未来面临下行压力主要是来自房地产发展的不确定性不稳定性因素。坚持房地产调控不动摇，积极有效化解房地产的诸多不确定不稳定性因素，防止局部问题演变成全局性问题，对促进国民经济平稳较快发展显得特别重要。

张其佐接受新华社博鳌高端访谈时说，当前，由于国际金融危机还在发展，龙其是欧债危机仍可能导致欧元区经济再次陷入衰退。受此影响，中国经济也面临经济增长存在下行压力等多种挑战：

化解房地产发展不稳定性不能久拖也拖不起

为什么这样讲呢？一是房地产仍然是我国经济重要的支柱产业。从2003年至2011年，投资占GDP增长的平均贡献率为45%左右，而房地产又占固定资产投资额的平均比例为约25%，房地产投资对GDP的直接贡献率在10%以上。

二是房地产的不确定不稳定性，不利于扩大内需和推进城镇化。

三是目前房地产市场处于“上不得下不得”的胶着观望状态：“上不的风险很大，因为房地产的泡沫仍然较大，离房价合理回归差距较大。“下不得”主要指“大落”也会

对银行和地方财政收入冲击较大。所以，现在要在挤泡沫、防风险和稳投资这三者之间找到一个“均衡点”

四是受欧债危机的外部影响，我国经济增速下行的压力会更大。

综上所述，我不赞成部分学者提出的“坚持用3—4年或更长的时间，等到居民收入提高，房价水平就会自然回落”即“以时间控空间”的办法。

房地产关系多方利益，调控的阻力相当大，但政府调控目标已定，就要坚定不移坚持落实调控目标不动摇，争取在今后1到2年内调控目标到位。实现调控目标早到位早主动，晚到位则会陷入被动，就会“积重难返”

总之，我国楼市调控从2003年至今已经历4轮调控且时间已达快10年之久，房地产调控时间太久必然会拖累国民经济平稳较快增长，所以不能拖也拖不起。

尽快研究量化目标合理房价提高政策可操作性

温家宝总理最近明确指出，房地产调控目标主要有两个：一是促使房价合理回归；二是促进房地产市场长期稳定健康发展。

究竟什么样的房价才合理，中央有关部门的政策并没提出明确的量化标准，这样各地就会出现“五花八门”的标准，势必给房地产调控带来不确定性和不稳定性。因此，提高政策目标的可操作性，必须要尽快研究制定出台房地产调控目标的量化标准。

房价是否合理，一方面要看房价是否与居民的收入相适应，另一方面要看是否与开发商合理的利润率相匹配。

第一，房价收入比是国际上判断房价是否合理的标准。按照世界银行的报告，房价收入比在3：1-6：1之间，即合理的房价应介于家庭平均年收入的3倍到6倍之间。而我国目前房价收入比高达约8.5：1，已大大超过国际房价收入比6：1的警戒线。这说明，我国城镇住房价格已过高，大大超过了居民的购买力。

第二，开发商的利润率也是判断房价是否合理的标准。国际上房地产企业利润率一般在6%-10%的水平。据中国社科院《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》认为，2009年我国房地产平均毛利率为55.72%，超过国际房地产企业利润率近7倍，这显然是极不合理的。我国房地产企业利润率要综合考虑国际平均水平和我国社会资本利润率11.5%和大部分

新兴市场国家房企利润率16.5%的水平，因此我国房地产企业利润率控制在10%-15%之间为宜。

第三，房屋租售比是衡量房价是否合理的另一个重要标准。国际上将房屋租售比1：300作为警戒线，但我国2010年房屋租售比已突破国际警戒线，达到1：420。因此，我国房屋租售比至少应上升到1：300的国际警戒线之上，房价才算回归到合理水平。

保持房产市场长期稳定发展摆脱调控“短期化”

目前调控效果仍是短期的，经过多轮调控，短期化的问题在于：需求调控往往压抑下一阶段供给，反而会给以后房价带来上涨压力；而调控政策频繁多变，也会带来市场剧烈波动，从而会影响正常的投资和消费。

因此，今后房地产调控的方向在于坚持调控不动摇，同时尽快跳出“短期化”怪圈，构建一个有利于房地产行业长期稳定健康发展的长效机制，主要是靠市场配置资源来加快商品住房建设，同时要靠政府干预解决好保障房建设，达到稳定供需，从而避免房地产调控出现“过冷过热或大起大落”

“国际金价可能摆脱美元束缚”

金价

从2008年金融危机至今，已打破了黄金与美元的“负相关”关系，即黄金价格在摆脱美元，开始走出独立行情：黄金价格上下波动，已不再看美元的“脸色”，好像与美元无关了。 ——张其佐

“黄金价格为何可能摆脱美元的束缚而自行波动？2008年爆发的金融危机本质上应是美元危机，黄金的上涨可能是因为害怕美国主权债务会出现违约的巨大风险。”张其佐在谈到国际金价时表示，国际黄金价格可能摆脱美元强弱的束缚。

数据2008年至今金价涨幅高出1倍

张其佐说，由于担心发达经济体，尤其是美国主权债务违约的风险，黄金成了最好的避险工具。据世界黄金协会公布，仅2010年全球黄金需求创下了十年新高达3812.2010年全球

吨。从2008年发生金融危机至今，伦敦黄金期货价格已从700多美元疯涨到1700多美元，涨幅高达一倍以上。

张其佐指出，自从布雷顿森林体系解体之后国际货币体系进入到牙买加体系，国际货币基金组织宣布取消黄金条款，即实施黄金非货币化，废除了黄金的货币职能，黄金主要作为外汇储备的补充，发挥紧急和最终国际支付功能。

但美元一直占据国际货币基金和世界银行的主导地位和话语权，美元作为全球最主要的储备货币，人们普遍认为购买美元资产仍然安全。于是黄金只是当作一种贵金属的普通商品。因此，黄金与美元保持“负相关”的关系——即美元升值则商品价格下跌，美元贬值则商品价格上涨。从1995—2001年开始，由于美国执行强势美元政策，从而此时黄金价格从约400美

元猛跌到250美元；2002年之后由于美国放弃了强势美元政策，从2002到2008年的7年间，黄金价格从250美元一路狂涨到近700美元。

但从2008年金融危机至今，已打破了黄金与美元的“负相关”关系，即黄金价格在摆脱美元，开始走出独立行情：黄金价格上下波动，已不再看美元的“脸色”，好像与美元无关了。

原因或怕美国债务会出现违约

张其佐说：“黄金价格为何可能摆脱美元的束缚而自行波动？2008年爆发的金融危机本质上应是美元危机，黄金的上涨可能是因为害怕美国主权债务会出现违约的巨大风险。所以世界开始重视黄金的国际货币属性，黄金成了最好的避险工具。虽然黄金价格试图在摆脱美元强弱的束缚，但这是一个短期还是一个长期的现象，还有待进一步观察。” 据新华社

“实体经济是战略转型的基础”

经济转型

房地产利润过高是不争的事实，大多数富豪都是靠投机性房地产暴富。温州等地相继爆出民间借贷资金链条断裂、老板欠债“跑路”的事件，表面上看是金融问题，实质上是经济结构问题。 ——张其佐

谈到经济转型问题时，张其佐说，在全球经济复苏面临诸多不确定性和中国面临经济下降压力的背景下，要保持中国经济实现长期稳定较快发展，大力发展金融业的

同时，必须高度重视实体经济发展，绝不能动摇实体经济这一根基。

多数富豪靠投机房地产暴富

张其佐说，这次美欧出现的金融危机，究其主要原因是金融体系虚拟经济与实体经济脱节。发达经济体迟迟走不出危机，也是因为实体经济缺乏新的增长点。

近些年来，中国虚拟经济与实体经济收益形成鲜明对比。房地产利润过高是不争的事实，大多数富豪都是靠投机性房地产暴富。温州等地相继爆出民间借贷资金链条断裂、老板欠债“跑路”的事实，

件，表面上看是金融问题，实质上是经济结构问题。

多年来，实体经济低利润化趋势明显，资金大量流向房地产等行业，货币政策和房地产调控趋紧，这种资金链趋紧以致断裂的局面出现是必然的。

宏观调控必须立足实体经济

张其佐说，“稳增长、调结构、控物价”仍然是当前宏观调控的政策目标，而要实现这一目标，就必须立足于发展实体经济。

从经济发展的相关联度来讲，实体经济是一国经济的核心内容，资金运行是实体经济运行的润滑

剂，实体经济增长才是稳增长、调结构、控物价的结合点。而发展实体经济是扩内需的必然要求，其内在逻辑是实体经济的发展与内需扩张能够使经济总量和结构上达到平衡。

改革开放10多年来中国特别是外向型经济的发展主要体现在实体经济尤其制造业上，其工业制成品占整个出口额的90%以上。这次国际金融危机德国受冲击较小，究其主要原因就是德国始终注重制造业。金融危机后，美国等国家提出了“再工业化”、“重振制造业”，这一动向值得注意。

扩大内需要防止“去工业化”

城镇化

我国在城镇化的加速发展过程中，要注意坚持工业化和城镇化相协调，使工业化的速度和城镇化的速度相匹配。

——张其佐

“当前扩大内需既要加快城镇化又要防止‘去工业化’。”张其佐说，当前我国发展仍处在重大战略机遇期，仍然处于工业化和城镇化的加快发展时期。由于工业化是创造供给，城镇化是创造需求，扩大内需的首要任务就必然要加快城镇化，同时又要吸取欧美金融危机的教训，注意防止“去工业化’或“实业空心化”。这应当是平衡供给与需求和调结构稳增长的内在要求。

扩大内需的引擎在于城镇化

记者：城镇化对扩大内需有什么影响？

张其佐：一是城镇化是扩大内需的持久动力。2011年虽然我国城镇化率已达50%，但仍低于发展中新兴国家城市化率60%，离发达

国家城市化率80%的水平差距更大，城镇化仍滞后于工业化。我国正处于城镇化的加速发展阶段，城镇化可以创造巨大的投资和消费需求。

二是城镇化是促进服务业发展的根本举措。国际经验表明，服务业发展是以城镇化为依托，只有城镇化和人均国民收入达到一定水平以后，服务业才能加速发展，并成为经济增长的主导产业。2011年我国服务业占GDP的比重约45%，低于中等收入国家53%的平均水平。我国服务业滞后的根本原因主要在于城镇化滞后、人均收入水平还比较低，因而没有形成对服务业的巨大市场需求。

三是城镇化也是解决就业问题的有效手段。城镇化率每年提高1个百分点，就可以吸收1000多万农民入城，进而带动约1500多亿元消费需求。目前发达国家服务业占就业的比重达80%以上，所以我国服务业的就业潜力非常大。

城市化离不开现代工业化

记者：我国的城镇化需要注意哪些方面问题？

张其佐：经验和理论分析均证明：城镇化过慢，工业化将缺乏市场需求方面的支撑，因而将失去动力；而工业化过慢，城镇化就会缺乏足够的产能供给，城镇化也将失去依托。2008年爆发的世界金融危机和欧债危机的一个主要原因就是西方国家虚拟经济过度膨胀，脱离了以工业制造业为核心的实体经济发展，美欧等国长期以来重消费轻生产，“去工业化”现象比较严重，制造业严重萎缩，从而导致实体经济“空心化”

欧美领导人已意识到发展实体经济的必要性，在2009年底把重归实体经济，推进“再工业化”战略提上产业结构调整的议事日程。

现在仍有一些学者和官员主张不提中国工业化问题。我认为中国还没有完全实现工业化，现在的问题不是不要工业化的问题，而是如何摆脱传统工业化、摆脱传统重化工业和传统制造业发展模式的问题，从而提高工业产能利用率，降低部分行业产能过剩。

我国在城镇化的加速发展过程中，要注意坚持工业化和城镇化相协调，使工业化的速度和城镇化的速度相匹配。更为重要的是，中国的工业化要加快转型升级，坚持走出一条以大力培育发展战略性新兴产业为先导的现代工业化道路，从而为城镇化提供新的供给动力。据新华社

谈到当前欧债危机正从外围向核心国家蔓延，张其佐说，金融风险从主权国家向商业银行蔓延，欧元区经济已从低速增长行至衰退边缘并可能向再次陷入衰退蔓延，欧债危机极有可能从阶段性向长期化趋势蔓延。

记者：欧债危机对世界经济复苏有什么影响？

张其佐：欧盟统计局预计欧元区GDP今年全年可能衰退0.3%，欧洲央行预计将衰退0.4%-1%之间，IMF则预计将衰退0.5%，据欧盟统计局3月6日公布的数据显示，2011年欧元区GDP增长1.4%-但明显低于2010年的1.8%(IMF公布数)。

更为严峻的是去年第四季度GDP环比下降0.3%，为2009年第2季度以来首次出现下降。其中有9个欧元区成员国经济出现下降，荷

兰、意大利、葡萄牙、希腊、比利时等5国经济经连续两个季度下降(2012年2月15日欧盟统计局公布数)，被确认已陷入衰退。

记者：导致欧债危机长期化的根源有哪些？

张其佐：根源在于欧元区体制上存在系统性因素风险：

一、高福利体制。欧元区国家都属于全世界最高的福利国家，财政收入占GDP的比重在40%以上，而福利占GDP大约在30%。国际上公认衡量一国债务风险的2个主要指标即债务率和赤字率不能超过占GDP比重60%和3%的警戒线，而欧元区大部分国家均大大超标。

二、没形成单一的欧洲债券。三、财政不统一。

四、欧洲央行难以成为国际最后贷款人。

五、欧元区各国经济结构和发展水平差异太大。

六、不是一个统一的主权国家。欧元区是一个货币联盟，而非政治联盟。

综上所述，欧元要稳定和存在必须要在现有的货币联盟基础上解决好削减高福利，发行统一欧元债券，建立统一财政联盟，实现经济结构平衡，建立统一的主权联盟国家等欧元体制所存在的系统风险。据新华社

欧元

欧元要稳定和存在必须要在现有的货币联盟基础上解决好削减高福利，发行统一欧元债券，建立统一财政联盟，实现经济结构平衡，建立统一的主权联盟国家等欧元体制所存在的系统风险。

——张其佐

●嘉宾名片

张其佐，男，四川渠县人，经济学博士、教授，现任成都大学副校长。曾担任国家能源办和外交部等部门课题组负责人。兼任外交学院等高等院校特聘教授、新华社特约经济观察员及全球化合作论坛副秘书长。与布莱尔、希拉克、拉法兰、施罗德、普罗迪、基辛格、索罗斯等外国政要和学者就中国与世界经济问题进行过广泛交流和对话。2011-2012年连续2年担任博鳌亚洲论坛年会的主要演讲嘉宾，是慕尼黑安全政策会议第三次核心小组会议中方正式成员，是关注国际国内热点经济问题的经济学家。

●新闻资料

去年博鳌论坛

张其佐是全球高校唯一代表

2011年4月15日，博鳌亚洲论坛2011年年会举行。成都大学副校长张其佐作为讨论嘉宾，与博鳌亚洲论坛理事长福田康夫、副理事长曾培炎、原外经贸部副部长龙永图、中国国际经济交流中心常务副理事长郑新立、国家发改委对外经济研究所所长张燕生等9位嘉宾进行讨论。

据了解，张其佐是全球所有高校中参与年会核心议题讨论的唯一代表。华西都市报记者杨东