房地产信托兑付形势严峻私募房地产基金接盘需谨慎

2012年06月05日 20:44
来源：清科研究中心作者：郑知行

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自从银行信贷渠道对房企持续收紧以来，房地产信托融资曾一度成为房地产企业应付流动性困难的不二法宝。房地产信托产品无论数量还是金额在2010年和2011年出现爆发式增长。中国银监会授权中国信托业协会发布的数据显示，2010年新增投资房地产领域的信托投资额为2,864.08亿元，占全年全部新增投资额的12.7%。2011年新增投资房地产领域的投资额为3,704.58亿元，占全年全部新增投资额的22.5%。面对日趋火爆的房地产信托市场，2010年12月银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，主要硬性指标有：信托公司发放贷款的房地产开发项目满足“四证”齐全；开发商或其控股股东具备二级资质；项目资本金比例达到35%；项目到期偿付能力强，第一还款来源充足、可靠；有抵质押等担保措施及风险处置预案。2011年5月银监会又对几家规模较大的信托公司进行“窗口指导”，叫停部分房地产业务。银监会的举措无疑抬高了房企发行信托产品的门槛，使部分资金链紧张的房地产企业雪上加霜，从而间接推高了房地产信托的收益率水平。相关资料显示，目前大型房地产企业发行的信托产品的预期收益率已在15%左右，中小型更是达到20%左右。

如今，房地产信托即将面临兑付高峰期。据中金公司研究报告统计，2012年预计房地产信托到期规模2,234亿元，总还款额约2,500亿元；2013年预计到期规模2,816亿元，总还款额约3,100亿元。从2012年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约1,000亿元，其他季度到期规模350亿至500亿元。其中3月份是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。

在房企一窝蜂地发行高利率信托产品融资时，不乏有人抱着侥幸心理，期待在信托到期前政策上能有所松动。然而2012年两会上政府对不放松房地产政策的明确表态让这一期望落空，销售的低迷以及即将到来的巨大债务压力，使得不少开发商陷入窘境。与之相反的是，各类资金持有者虎视眈眈，准备抄底。房地产行业可能会迎来新一轮的兼并热潮，行业洗牌加速，行业集中度提升。而不少私募房地产投资基金也在此时跃跃欲试，伺机接盘。

清科研究中心认为：

(1)房地产基金的接盘目标主要为中小房企，鱼目混珠需谨慎辨别

房地产大跃进时期，不少实力不足的中小企业趁机入市寻找机遇。行业低迷时，大房企由于流动性尚能自足，受兑付高峰影响不大，而这些自身实力薄弱的中小房企首当其冲，资金链最容易断裂，也是接盘的首要对象。但这些项目良莠不齐，地产基金接盘时要擦亮眼睛，有无实际物权，权责是否清晰，抵押率如何，能承受多大的融资成本，去劣存优，谨慎投资。不要为追求高利率盲目逆市扩张，将全部赌注押在未来政府救市、市场回暖上。

(2)房地产基金接盘治标不治本，仍需高度关注风险流转

房地产基金的接盘虽然能解决房企资金短缺一时之渴，但非根治之法。解决房企流动性困难的根本还是政策扶持以及去化率的上升，否则流动性风险不过是一场击鼓传花的游戏，接盘仅是延迟危机爆发的时间，房地产信托的今天就将是房地产基金的明天，对此要保持风险警惕性。目前，不少房企采取降价求量的策略来确保资金的周转，加上近期银行信贷有利好消息传来，刚需立刻集中释放，一些城市的楼市成交面积有小幅上扬。但需注意的是，短期内调控政策无重大变化迹象，市场悲观情绪仍无扭转，投资者对价格变化敏感，多数仍在等待更大的下降空间。

(3)中央调控决心不容小觑，政策对赌风险大

在这次房企流动性危机中，中央扮演的角色举重若轻。中央对房价的调控决心到底有多大？在保房价稳增长和降房价稳民心上，政府的天平将向何处倾斜？这些问题无不影响着未来市场的一举一动。从两会温家宝总理的“房价远未回归合理价位”到近期《人民日报》的角房价下行趋势不改》，中央对房价调控的决心可见一斑。而中央调控的主要手段是采用紧缩政策迫使房企挤压利润泡沫降价求量。一旦这一轮资金链危机被轻松解决，房企降价求量的动力就会骤降，调控效果则会因此而打折扣，中央会否有进一步的动作也需加以考虑关注，并不排除决策层有断腕的决心。归根结底这是一场事关开发商、投资者、政府在房价问题上的三方博弈，无论哪方都输不起。