房企中报迎现金流大考 17家年内资金链或出问题

2012年07月19日 08:51
来源：深圳商报作者：张琨

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券商测算显示，28家发债上市房企中有17家一年内资金链或出问题

深圳商报记者张琨

尽管今年中报预告的密集披露期还没有来临，但对于上市房企来说，中报业绩若持续恶化，现金流就是不可回避的“伤口”。据券商测算，在目前总共28家同时发行债券的上市房企中，有17家一年内资金链仍然处于危险状态。

而对于这部分房企来说，中期业绩报告将是一场令人瞩目的大考，自二季度以来的销售回暖能否让房企现金流获得生机，也是市场最为关注的焦点。

现金流大考

根据东方证券不久前发布的一份针对上市房企债务情况的研究报告，房地产行业中，除了招保万金四大龙头房企在面对调控情况下仍然能够取得现金流增长之外，其他房企在庞大的库存和销售压力下，现金流一直成为心头之痛。

“即使可以再发债覆盖8成以上的短期债务，也至少有6-7家房企的现金流难以维持。”根据东方证券对流动性压力进行的相关测算，在28家在交易所发行了上市债券的上市房企中，有28家发债主体中有20家经营现金流为负，19家自由现金流为负，而这一情况已从2010年持续至今，仍无明显改善的迹象。

“流动性压力测试的结果显示，如果假设销售和投资进度与去年相同，再融资能够覆盖一半的短期债务，28家发债主体中有17家一年内资金链将出现问题，如果融资能够覆盖80%短期债务情况且销售增加10%，泛海、银基、南京高科、广汇、东华、金丰、中企、苏州高新等上市房企的资金链仍不能维持1年。”东方证券分析师孟卓群表示，流动性测试的结果并不乐观；而稍微乐观的是，今年二季度以来房企销售有所改善，这对于现金流风险的缓解显然有正面作用。

泛海建设：缺钱样本

泛海建设就是房企中将要面对现金流大考的一个典型的标本。数据显示，该公司2012年一季度扣除预收账款成本后的存货为211.51亿，其中60多亿东风乡地块及武汉王家墩37亿商业地产项目均为15年以后竣工，短期回笼资金可能性极小，并且可能需要大量的后续建设资金。而在另一方面，该公司手持现金仅为8亿元，短期债务规模却高达41亿。

“货币资金仅能覆盖19%的短期负债，而且进一步再融资也有难度，一旦出现流动性危机，可能需要折价变现不少资产。”一位不愿意公开姓名的分析师向记者表示，类似的情况如果演化成为流动性危机，很可能同时触发上市房企公司债的信用风险，届时很可能企业将面临债务甚至资产重组。

泛海建设并非现金紧缺的唯一特例。根据记者统计，在130家上市房企中，有超过40家手持现金不足以覆盖一年内到期的短期负债。尽管相当部分企业仍具备再融资能力，可以“借长还短”，但也已经不乏一些“风险较大”的企业走在钢丝绳边缘。

公司债回售或成“压力稻草”

由于房企中报的好坏，直接关系到其现金流风险是否曝光，因此，对于绝大部分受困于现金流问题的上市房企来说，中报业绩公布同样不是一件轻松的事情。而根据记者统计，已经公布的房企中报显示，有8家“现金流紧张”的企业中报业绩为预亏、续亏或预减。津滨发展公布的中期业绩预告称，预计亏损幅度在7000万元至9000万元之间。数据还显示，津滨发展现金流同样紧张，一年以内到期债务规模为32.57亿，凭手中现金仅能覆盖一半。而同样紧张的是，从今年11月底开始，该公司的上市公司债即将迎来回售，这对于现金流紧张的津滨发展来说，更像是债务重担之下即将压下的又一捆稻草。

“其大股东是国企泰达控股，股东背景尚可。”东方证券分析师孟卓群认为，由于津滨发展进一步融资的难度比较大，类似的情况，只能期待大股东出手解困。

“地头蛇”日子也难过

值得注意的是，在众多陷入现金流困境的上市房企中，相当部分是有着大国企或者地方政府背景的大型开发企业，这类“地头蛇”此前拿地以凶猛著称，但如今也需要承受最大的现金压力。

除津滨发展之外，南京高科和苏州高新则是这类地方政府背景的典型代表，从净负债率来看，两公司分别为115%和174%，均属于偏高水平。而这对“难兄难弟”今年下半年均需要面对不少现金流难题：南京高科一年内到期债务达到51亿元，而即使把所有可售项目都算上，年内回笼资金加上现有的现金也仅为30亿元；而在苏州高新方面，，其10亿元09苏高新债将在今年11月进入回售期，如果发生回售将对公司短期现金流带来很大压力。

“地方政府如果能给力，风险应该还是可控。”安信证券一位研究员表示，另外从两家地方色彩浓厚的上市房企来看，项目已经扎根很深，地方政府显然也不会坐视不管。从这个角度上看，目前“地头蛇”的日子虽然难过，但到了真正危急的时候，也许就是危机化解的时候。