恒盛获6.6亿政府补贴的背后张志熔卷入内幕交易

2012年08月04日 01:30
来源：华夏时报作者：刘力图

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受到内幕交易丑闻的牵连，“神秘富豪”张志熔旗下的恒盛地产(00845.HK)近期股价大跌，市值蒸发数亿。

“恒盛地产是以房地产起家的张志熔的重要平台，也是其多个公司的融资筹码。”与恒盛地产有合作关系的一位港资银行分析师对《华夏时报》记者表示。

曾获6.6亿政府补贴

在美国证券交易委员会指控中，张志熔掌控的海外账户Well Advantage，涉嫌提前获取中海油对加拿大尼克森公司收购的内幕消息，并在纽约股票市场上操作，该账户的账面获利超过700万美元。目前，美国证券交易委员会已紧急冻结该账户，正着手进行调查。

该事件一出，恒盛地产立即发公告，表示“此事不会影响公司运行”。可是，作为恒盛地产创始人以及董事局主席，张志熔很难保证其地产业务不受困扰。

身家达360亿元的张志熔在创办熔盛重工(01101.HK)之前，在房地产领域已有14年的开发经验。

公开资料显示，1990年初，张志熔利用打工挣来的3万元，在上海从事建筑材料贸易及建筑外包业务，1994年，他以上海的阳光绿园作为其首个住宅物业发展项目，进军上海房地产业。在上市前夕，张志熔创办的上海阳光集团于2007年改名恒盛地产。2011年，恒盛地产以106亿元销售额在全国房企中跻身前50名。

多年来，连同旗下另外一家上市公司熔盛重工一起，恒盛地产已帮助张志熔成就“资本玩家”之名。不料，火已烧到张志熔地产王国的门口。

摩根大通近日指出，恒盛大股东涉及内幕交易调查后，存在声誉风险，可能会影响到恒盛的集资能力，增加其财政不稳定性，因此将评级由“中性”降至“减持”

事实上，自2009年赴香港上市以来，关于恒盛地产资金紧张的声音不绝于耳。恒盛地产财报显示，该公司从地方政府获得的巨额补贴或奖励在2011年出现中断，而这笔“特殊津贴”曾对公司亮丽的账面收益贡献不菲。

恒盛地产财报显示，2010年该公司曾获地方政府补贴、奖励6.6亿元，当年该公司纯利为36亿元，去除投资物业的公允价值浮动后的纯利为17.7亿元。但恒盛地产并未对外公开这笔“特殊津贴”的账目明细以及来源。

然而，该公司2011年年报显示，当年并无获得地方政府机构对其所做贡献的奖励。

标准普尔分析，面临大量海外债务和信托贷款到期，加之销售执行较差，流动性表现疲弱，恒盛地产未来再融资风险将加大。

据悉，恒盛地产有一笔12亿元的信托贷款将在今年第三季度到期，第四季度还需偿还一笔2.95亿美元的离岸银行贷款。

巨额补贴为哪般

“特殊补贴的一部分来自于恒盛地产在江苏省投资的文化产业项目。”接近恒盛地产的知情人士向本报记者表示。

恒盛地产年报中记录着子公司的名录，除了与房地产行业相关的公司外，江苏演艺文化产业股份有限公司、江苏创意文化产业基地投资建设有限公司和江苏恒盛大地文化责任公司，这三家以文化产业为背景的公司惹人注目。恒盛地产拥有江苏演艺文化产业股份有限公司54%的股权，而另外两家则是恒盛地产的全资子公司。

记者从江苏省发改委以及其它文化单位的审批文件和资料信息得知，江苏演艺文化产业股份有限公司、江苏创意文化产业基地投资建设有限公司帮助恒盛地产，获得了江苏省政府以及其多个城市的奖励与补贴。

2006年，恒盛地产与多个投资者成立了江苏演艺文化产业股份有限公司。该公司获得了江苏省以政府采购、奖励、演出补贴、贷款贴息等方式的支持，包括出演政府安排剧目可获250万元政府补贴，且享受每演出一场戏获得政府补贴5000元，多演多补等政策。

据该集团透露的每年上演至少6000场的数据推算，该公司每年可以获得3000多万元的补贴。

知情人士透露，2006年起，江苏省各级政府每年安排至少5亿元文化创意产业发展专项资金，采取贷款贴息、项目补贴、政府重点采购、后期赎买和后期奖励等方式，对符合政府重点支持方向的文化创意产品、服务和项目予以扶持。

而恒盛投资的江苏创意文化产业基地开发片区面积达472.41公顷，投资额将达250亿元。

“只要愿意投资，就会有相应的奖励和补贴支持。”上述人士指出，在江苏省投资类似政策导向的文化产业，除了补助以外，还可以享受有助于房地产开发的其它政策支持。在上述公司投资的产业基地中，酒店、会议、展览及配套功能的开发权益也是恒盛地产的囊中之物。

此外，恒盛地产在包括大连、哈尔滨、苏州等地区的开发和建设过程中，也获得了政府以税收返还、配建公共设施等理由提供的资金补贴和奖励。

“尤其是在南通市，这是张志熔的故乡，其在南通的多个子公司曾获得不少支持。”另一位熟知恒盛地产的人士指出。据公开资料显示，恒盛地产在2010年以40多亿元投得南通市合共超过30万平方米的两宗地块，并在当年获得中国银行南通分行80亿元的授信额度。

“补贴、奖励其实一直都存在，只不过由上市房企决定是否体现在年报中，有时候这笔收入是粉饰收益的最好工具。”港资房企财务人士向本报记者分析。

但上述知情人士分析：“恒盛地产去年年报中未显示获地方政府补贴，不排除其在当地的投资效果未达到预期，与地方政府的协商出现分歧，因为恒盛地产在具体项目中，的确存在投资资金不足的情况。

苏州一地块涉嫌“一地两卖”

开发商向省高院提起申诉

本报记者王海春苏州报道

“我们认为苏州市国土局是‘一地两卖’，近期已向法院提出了申诉请求。”苏州顺泰置业有限公司法人代表方兴海告诉本报记者，苏州市国土局2010年出让的一幅土地，收了两家公司的土地出让金。

记者对此向苏州市国土局进行求证，苏州市国土局土地利用处一位处长表示，该地块的纠纷已历经半年多时间，当地政府曾做过调解工作。但对“一地两卖”的说法，这位处长并不认可：“这是两家公司之间的纠纷。

“在房地产市场快速发展的时期，由于要出让大量土地，地方国土部门在快速运转中，暴露出一些行政方面的瑕疵。”锦天城律师事务所高级合伙人戴建方说。而苏州市近几年土地出让数量惊人，据中国指数研究院统计，2009年苏州土地出让金在全国只排到第十四位，而2011年已跃居第四位。

5000万土地款之争

纠纷起于2010年苏州市国土局出让的一幅地块。

2010年1月，苏州奥特房产有限公司通过竞拍，以3.3亿元的价格获得苏州相城区渭塘镇苏地2009-B-119号地块。为寻求项目合作，苏州奥特的法定代表人陆正件在当年8月与苏州顺泰签订项目转让协议后，约定将上述地块变更至苏州顺泰名下，由苏州顺泰开发该项目。

方兴海作为苏州顺泰的法人代表，在2010年向苏州市国土局支付了第一笔5000万元的土地出让金，并计划在几个月后正式动工。但此时方兴海的另一合作方——上海弘浩房地产公司突然提出要退出合作。

方兴海告诉记者，在向苏州市国土局交付的这5000万的土地款中，其中500万元是由方兴海本人所出，另外4500万元则由上海弘浩所出。

“我虽然有实力拿下这个项目，但当时资金不能一下调配到位，所以就找到上海弘浩合作投资开发这个项目。付掉土地出让金后，我的开发资金已筹备到位，但这时上海弘浩方面却反悔了。”方兴海告诉记者，受楼市调控影响，上海弘浩认为该项目前景并不好，因此决定单方面退出。

此后锦天城律师事务所在调查中发现，苏地2009-B-119号地块已由苏州奥特另外设立的项目公司——苏州隆湖置业有限公司在2011年11月签订了相关土地出让合同，并获得了土地使用权。

“按理说苏州市国土局既然已经将地块出让给了苏州隆湖，就应当把5000万元土地款退还给苏州顺泰。但苏州市国土局却没有这样做，而是将该笔资金计入到苏州隆湖公司的名下。”戴建方表示。

苏州市国土局一位办公室人员告诉记者，对于此事他们有所耳闻。“这件事比较复杂，之前苏州市委等相关部门已介入，之后可能会由苏州政法委等部门进行调解。

就苏州顺泰所指的“一地两卖”，上述苏州市国土局土地利用处处长表示，对此事难以定性，应当由国土局法规处或司法机构进行认定。“这里面更多是企业之间的股权纠纷，是双方合作中产生的矛盾。这笔资金的来龙去脉，我们并不太清楚。因为土地资金是走专门的财税流程的，要经过财务、法规等好几个部门。

土地出让“大户”

“国土局不能解决问题，我只好走司法途径。”方兴海表示。

苏州市中级人民法院回复本报记者采访时称，本案案由为股权转让纠纷。根据我国公司法有关股权转让由股东个人承担责任的规定，方兴海作为股权转让的责任主体于法不悖。而方兴海的申诉请求正在由江苏省高级人民法院受理过程中。

戴建方向记者表示，在土地款管理问题上，苏州市国土局有不恰当之处。既然土地此后已经转让给了苏州隆湖，国土局就应把5000万元的土地出让款退还给苏州顺泰，但国土局并没有退还。

戴建方认为，苏州奥特房地产其实并没有足够的实力来开发项目，所以才找到苏州顺泰表示要合作开发。但苏州市国土局对开发商的资质审查似乎并不严格。

苏州市国土局方面则对此予以否认。“我们是按照规章和制度来出让土地的，对开发商的资格审查也是按规定来执行的。”上述苏州市国土局土地利用处处长表示。

记者在采访中了解到，苏州近几年是土地出让的“大户”。据中国指数研究院统计，2009年苏州共出让了689宗土地，出让金为518亿元，在全国土地出让金排行榜上位列第十四位；2010年苏州出让1166宗土地，出让金达735.9亿元，位居第七位；而2011年，苏州以877亿元跃居第四位，仅次于北京、上海及重庆。

中国指数研究院一位分析师告诉记者，今年苏州1—7月份出让了659宗土地，出让金达256.8亿元。

“土地出让得多、出让得快，难免会有一些问题，这其实在很多地方都存在。”鹏欣集团市场部人士表示。

地方政府密集推地

7月京出让金环比涨9倍

本报记者刘勇北京报道

北京中原市场研究部统计数据显示，7月份，北京土地出让金环比大涨9倍，仅7月一个月的土地金额就占到今年前7个月的近40%。以万科为代表的大房企在全国各地斥资数十亿元拿地。

上海易居研究院副院长杨红旭向《华夏时报》记者表示：“随着开发商资金压力的缓解，地方政府供地的增加，土地市场现在呈现供需两旺的局面，土地市场开始复苏。

7月北京的土地市场诞生了万柳地王，此外，大兴区旧宫和通州区永顺镇地块溢价率均超过45%。

北京中原数据显示，北京土地出让金7月高达93.6亿，而6月份的土地出让金仅为9.2亿元。前7个月，北京土地出让金合计238.5亿元。7月份一个月就为前7个月的土地出让金额贡献了近40%。

根据北京市土地储备中心资料显示，7月份，北京出让土地16宗，是最近6个月出让地块最多的一个月，其中经营性用地成交占一半，其中6宗溢价成交，平均溢价率45%，土地市场整体挂牌溢价率为23.2%。

从5月份到7月份，北京土地市场经营性地块成交由零宗到8宗，令人很容易感受到土地市场热度的攀升。

实际上，土地市场回暖的苗头6月份就初现端倪。5月份，北京出现了罕见的经营性地块零成交。当月入市的6宗经营性地块是自去年年末就入市却一直无人问津的地块。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示：“全国土地市场出现了明显升温，主要是因为最近一个月地方政府迫切地想增加土地的出让金额，推出的优质地块较前几个月多，加之开发商对后市的预期有所变化。

据北京中原数据，7月份，全国13个主要城市土地出让金335.5亿元，环比上涨6%。其中，天津的土地出让金环比上涨49%、长春则大涨550%，杭州、苏州也明显上涨。天津新地王也由中海地产以29.7亿元摘得，楼面价为13026元/平方米。

兰德咨询董事长宋延庆表示，地方政府在土地供应上的策略与经营企业类似，只有在开发商有资金购买土地时，土地才可能卖出好价钱。

由于市场回暖，地方政府开始加快推地速度。

从6月底开始，上海市规划和国土资源管理局密集推出20多个土地出让公告。7月4日，上海市规土局发布2012年第一次预申请公告，其中上海火车站北广场以北地块以47.46亿元的参考起始总价引人注目，业内人士预计，如果该地块成功出让，有望问鼎今年的上海地王。记者根据当前上海市土地出让公告的挂牌时间统计，8月份上海预计有16宗土地挂牌出让，其中经营性地块6宗。

7月17日，南京国土局在其网站上连续发布41条土地出让预告，一天公告的出让土地总面积合计230.2万平方米。

陈晟表示，适当加快推地速度、增加土地供应有利于未来增加住宅供应量、控制房价，督促地方政府的放地节奏也是7月下旬出发的国务院督查组的重要任务之一。

市场的回暖确实让开发商手中买地的资金不再像年初那样紧张。一位中型房企负责土地储备的人士告诉记者：“这段时间，市场回暖，集团在不断地给公司加任务，负责销售的部门比较头疼。但是，因为销售情况比较好，我们买地的部门有更充裕的资金，选择土地的余地也相对比较大。

大房企在土地市场上动作频频。7月31日，万科(000002.SZ)在一天时间内分别在杭州、成都两地共斥资18.67亿元拿地。而在7月份，万科在重庆、宁波均拍得土地。保利地产(600048.SH)则公告其近期在沈阳、重庆等地累计获得9宗地块，总成交价格29.93亿元。

“对企业来说，储备土地不仅要考虑资金状况，同时也要考虑地块是否符合企业的开发模式。目前，资金仍然是开发商增加土地储备的障碍。预计下半年土地市场的溢价率会高于上半年，但是多家房企争抢同一地块仍然只会是个案。”K8土地网董事长申威向记者表示。