周俊生：地产调控需找准病灶对症下药

2013年04月03日 03:00
来源：每经网

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◎周俊生

“国五条”公布一个月后，各地方政府按照中央的要求，在3月底的最后几天公布了被舆论称为 “国五条”细则的地方调控措施。这些细则大都只是重复以往多次强调过的调控手段，很少有新的内容，即使是“国五条”中最具震撼力的二手房出售征收差价20%个税的条款，也都没有明确的时间表。

可以想见，在这些“言简意赅”的地方细则背后，存在着地方政府对“国五条”的敷衍态度。在这方面，海南省表现得更直接，该省住建厅明言将不再出台调控细则。地方政府的这种态度很快让敏感的资本市场捕捉到了，在细则出台之前的“窗口期”，A股市场上的地产股萎靡不振，但随着“靴子”落地，地产股反而受到了激励，因此这几天的A股市场出现了一波由地产股拉抬的行情。一个不难想象的前景是，我国房地产市场将延续从去年下半年开始的反弹行情，房价继续表现出总体向上的走势。

本轮已经持续几年的房地产调控，是我国房地产市场建立以后力度最大的一次，它采用以限购为标志的行政干预措施严厉控制市场买方力量，使投资投机力量基本被清除出房地产市场，因而被民众寄予很大的希望，期盼通过调控推动房价下跌，但时至今日，这些希望基本已经落空。此次由“国五条”出台而出现的又一个高潮，终将因地方政府的敷衍再一次归于沉寂。显而易见，房地产调控已经陷入“审美疲劳”

不能不指出的是，“国五条”尽管相比以往增加了力度，但是，由于它依然将调控目标对准购房者，但目前的购房者大都是刚性需求，属于调控应该保护的对象，因此政策的出台未能起到应有的效果，甚至因20%个税的强调而导致了一波恐慌性交易的小高潮。要让调控收到实效，必须找准我国房地产市场的核心病灶对症下药。这其中，一个不能回避的话题是，我国房地产市场曾经长期被地方政府视为地方财政的“摇钱树”，形成了独具特色的“土地财政”制度。中房网的最新统计显示，2003~2012年全国住宅均价涨幅145%，但全国主要城市居住地价涨幅却高达332%，地价已占房价三成以上。1989~2010年的21年间，全国土地成交价款增长6732倍，而卖地收入在地方财政收入中的比例从0.24%飙升至74.14%，涨幅超过300倍。

土地成本高，税费也不示弱，据统计，目前我国涉及房地产的税种达12项，收费更是多达50项，且税率高、征收环节多，尤其是土地增值税的税率极高，最高档可达60%，最低档也有30%。卖地以及房地产相关税收已成为地方政府财政收入的主要途径，使地方财政难以摆脱对房地产市场的依赖。

几年来的房地产调控声势浩大，却基本没有涉及对这种“土地财政”的调控，所以才会致使调控产生了“审美疲劳”。对于地方政府来说，几年来持续不断的房地产调控使其难以像前几年那样大张旗鼓地继续推行“土地财政”的但卖地、推行地王”的行动仍然没有停止，房地产市场的税费仍然居高不下，房价怎么可能降下来呢？地方政府左手从房地产市场掏钱，右手又奉命要把房价压下去，这显然是难以做到的，目前围绕着“国五条”细则所表现出来的敷衍态度已经说明了这个道理。

只要地方政府对“土地财政”的高度依赖不能改变，那么一个必然的结果就是高房价降不下来，房地产调控也就不可能达到目的。