北京房价行政干预再升级：20个热销项目网签暂停

2013年04月04日 06:40
来源：21世纪经济报道作者：耿玲

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当公众将所有焦点放在单身限购和20%个税征收上时，开发商恐慌的却是，北京市住建委对商品房预售价格的行政干预一再升级。多个开发商向记者证实，除了遭遇涨价不被批准的困境外，北京市于3月下旬开始暂停了20个左右热销项目的网签。

“一些项目提前获得消息，赶在3月25日之前加快了网签材料申请进程，而我们只好老老实实封盘。”通州某项目负责人向记者抱怨。被停止网签的项目，成交均价普遍在2万元/平方米以上。

另据知情人士透露，北京市住建委已开始分批约谈6万/平方米以上的高端项目。可以预计的是，这些高端项目销售在6月底之前都将受到一定程度的行政干预。

网签蹊跷暂停

在各城市出台的国五条执行细则中，“京十九条”是最严厉的版本。其中京十九条第二条提出：“2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”这一行政限价的条文，直戳开发商的软肋。

事实上，北京市已经于细则出台前就有所行动。

据北京房地产交易管理网显示，北京3月份有19个项目获得预售许可证，截至目前，其中只有5个项目显示有成交记录，除了K2玉兰湾，其他4个项目成交均价均在2万元以下。更为蹊跷的是，无成交记录的新取证项目，住宅拟售价格一栏也不再公开显示。

3月30日傍晚，“京十九条”公布的同时，北京市住建委也发出通知：2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。但此前一些项目已于3月下旬就被口头通知暂停网签。北京朝阳区某热销项目相关负责人告诉记者，他们3月下旬被通知暂停网签，具体恢复时间要另等通知。而且，北京市已开始在认购前审核资格。

另一大型开发商营销总监告诉记者，被通知暂停网签的项目成交均价均在2万元/平方米以上，低于2万元/平方米的项目并没有收到通知。“这是由区建委口头通知各个项目老总的，没有正式发文，时间并不同步，大部分在3月20日以后。

东亚新华地产营销总监贾玉鹏猜测，北京市如此严厉的行政干预，可能是缘于2月份北京市房价涨幅过大。国家统计局统计数据显示，今年2月份，全国70个大中城市有66个房价上涨，新房价格环比北京与广州并列第一，同比涨幅北京仅次于广州，为7.7%。

涨价的容忍度

政府的限价与开发商的涨价，充满张力。

3月份，除了部分项目被暂停网签以外，包括金茂悦、首开国风美唐等项目在内，新一期取证房源因要求涨价而被建委驳回。贾玉鹏担心，近期涨价的项目很难拿到预售证。

“京十九条”第十九条明确规定：对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。实际销售价格不得高于申报价格。

“北京市对于涨价的容忍度并没有具体标准。”大兴某开发商告诉记者，“同行在互相交流中发现，在大兴，18000元/平方米是个关键的槛，如果新取证项目在17000-17500元/平方米，政府就会批，但超过18000元/平方米就不会被批。”其他开发商也向记者证实，近期大兴生物医药基地多批房源均未取得预售证，即是由于报价超过了18000元/平方米。

上述开发商还发现，政府对房山项目的涨价容忍度只有3%。该人士告诉记者，“开发商涨价一般是称成本投入过高，但建委会依据成本投入与收益之间的关系给你算账，如果收益过高，涨价的申请就会被驳回。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在限价的背景下，开发商的操盘策略可能要重新调整，从“低开高走”改成“高开低走”。“最尴尬的是那些老项目的后期，以及所谓区域地标的项目，他们的涨价难度会加大，除非变更项目名称。

多个开发商私下向记者表示，如果行政干预越来越严格，开发商可能会采取延期开盘的方式应对。但21世纪不动产分析师张磊表示，并非所有开发商都能承受延期开盘的资金压力，有些开发商可能被迫向下调整报价，但新房暂不会出现整体降价的现象。

调控的容忍度

据链家地产市场研究部统计，今年新增供应的项目，与去年同项目前期开盘的价格相比，价格上涨幅度超过5%的占比在两成以上。链家地产市场研究部张旭认为，由于库存不断下降，开发商存在涨价的意愿，但在调控压力下，短期内房价很难出现明显上涨。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，北京市承诺，2013年比2012年房价保持稳定。问题是，北京今年前3个月房价已涨了不少，于是只能大刀砍向开发商。

一位不愿意透露姓名的业内人士称，如果开发商采取集体延期开盘等消极抵抗的方式，政府税收以及土地出让金方面可能会受到严重影响。根据官方统计数据，2012年，北京市地方财政预算收入比上年增长10.3%，远低于2011年的27.7%。同年，北京成交经营性用地64宗，371.82万平方米，创近4年来新低。

该人士认为，如果政府继续严厉调控楼市，其税收和土地财政就会受到很大影响，而在地方债高企的背景下，这很可能引发银行系统风险。张磊表示，此轮调控北京市一直是最严厉的，这与其特殊的城市定位有关，北京市对财政和经济下行的容忍度，其实就是调控的容忍度。