房贷遭遇政策“突袭” 7成地产股集体暴跌

2013年04月09日 00:30
来源：21世纪经济报道作者：韩迅

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地产调控的节奏和力度越来越强，继广东率先出台调控细则之后，3月末，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。

4月7日，北京住房公积金管理中心发布通知，北京公积金二套房贷首付比例提至70%，贷款利率为同期1.1倍。另外，人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

这“山雨欲来风满楼”的信号着实地影响了沪深两市的地产股，尤其在北京公积金购二套房首付提至70%消息传出之后，地产股成为4月8日跌幅居前的板块之一，海南地产商——海德股份(000567.SZ)盘中一度跌停，成为当日领跌的地产股。

七成涉房股下跌

沪深两市138家涉房概念的股票，在4月8日早盘几乎都出现了暴跌，随后开始出现“几家欢乐几家愁”的分化走势。

数据显示，仅有32家股票出现上涨，涨幅最大的地产股是\*ST国商(000056.SZ)，以单日上涨4.86%报收19元。

除去*ST国商之外，涨幅超过3%的地产股仅有两只，分别是宋都股份(600077.SH)和南国置业(002305.SZ)，两只股票均是先抑后扬的走势，分别以单日上涨4.44%报收5.64元和上涨3.12%报收6.95元。

出现下跌的企业达到96家，占到地产股总数的七成，海德股份成为地产板块跌幅最大的股票，其早盘即出现一路暴跌，五分钟后就被大量卖盘封至跌停盘。随后，在市场整体回暖的走势下，海德股份开始打开跌停板，但最终还是以单日下跌9.89%报收8.84元，距离跌停板仅一步之遥。

跌幅超过5%的还有阳光城(000671.SZ)、京投银泰(600683.SH)和*ST珠江(000505.SZ)、下跌幅度分别为5.99%、5%43%和5.09%。

上海一位基金经理告诉记者，很多地方细则并不是非常之猛烈，对楼市的影响不会很大，所以未来还是要进一步观察是否有更多调控的手段和措施出来，“北京的公积金消息是个导致地产股暴跌的导火索，但是对后市影响不会很大，盘面部分地产股先抑后扬的走势亦反映出这一点”

地产龙头股中，保利地产(600048.SH)以单日下跌2.11%报收11.59元、万科A(000002.SZ)以单日下跌1.96%报收10.98元、招商地产(000024.SZ)以单日下跌1.27%报收24.78元、金地集团(600383.SH)以单日下跌0.77%报收6.48元……

对于“北京提高二套房公积金首付比例”的看法，广发证券研究员万知认为，北京公积金上调二套房首付比例并不意外。“公积金贷款在北京不是主流，且首次改善需求仍然得到保护，我们认为政策本身对楼市影响不大。

商贷成为关注重点

由于清明节公告暂停，上周仅6家上市房企公布2012年年报，其中4家企业主营收入同比下降，而ST国兴扭亏为盈。

值得注意的是，不同于以往节假日期间成交量的暴增，今年清明楼市出现了萧条的景象。除苏州、深圳、昆明、成都等地成交量没有下降之外，很多城市均降幅明显。在长江证券研究员刘俊重点跟踪的城市中，福州下降52.57%，海口下降51.56%，上海、广州两个一线城市的降幅也分别达到49.23%和49.07%。

与此相反的是，成都4月1日商品住宅逆势成交2194套，使其此前一周成交量上涨37.12%。

“楼市基本面的交易萧条，属于正常情况，我们现在需要关注的是地产企业的资金链，以及后期楼市的政策。”上述基金经理坦言，现在最让他担心的事情就是地产企业自身的现金流问题。

记者注意到，今年以来，涉房上市企业的融资项目明显增多，多家上市房企及其子公司通过信托贷款、融资租赁等方式筹集资金，显示出现金流趋紧的态势。

值得一提是，监管当局在过去几年来一直有意清理风险不断增加的影子银行问题，频频出手规范银行表外业务。由于之前银行通过理财产品将资金提供给房地产和融资平台类项目，而如今这两个领域所得资金将逐渐抽紧。虽然目前银行可能通过以同业资产配置或通过其他主体持有方式变通，但投向这两个领域的资金总量下降将是明显趋势。

在项目方面，刘俊发现上市房企在土地市场上已两周没有任何收获，这亦是土地市场出现收紧的一种信号。

另外，机构投资者更关心未来楼市的商业贷款政策的改变。

万知认为若房价未得到有效控制，商贷二套房首付及利率极有可能会提高。但这些政策都不会对市场造成太大冲击，在20%个税政策后，地产政策面已趋于平稳，未来行业走势将回归基本面。“由于集中交易的原因，4月成交量可能会下滑，但我们认为这只是短期现象，行业中长期需求仍然旺盛。

不过，上述基金经理则没有那么乐观：“如果未来有部分城市将商贷继续提高，或出台力度更大的调控细则，那么超预期的调控压力会对地产股打击很大。假设4月楼市销量之后继续下滑，地产股今年的弱势格局就很难改变。”