54家房企参与“上海第一拍” 溢价65%低于预期

2013年04月11日 01:24
来源：每经网作者：杨羚强顾晟昱

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昨日(4月10日)，“国五条”之后的上海土地第一拍——浦东唐镇新市镇12万平D-05-01住宅地块，经过336轮的激烈竞争，被浦发置业以37.75亿元拍下，折合楼板价18199元/平方米，溢价65%。

一天前，因为有保利、中海等54家地产商参与竞拍，业界有预测认为，拍卖将会沿袭北京土地市场的火爆，溢价率会超过100%。

“上海第一拍”溢价65%

在该地块开标之前，到场的易居中国克而瑞上海区域总经理李振宇就通过微信作出了预言。根据他的爆料，有54家企业领了标书，8家企业提交了申请，其中包括了绿城、融创、九龙仓的联合体，还有中海、保利、旭辉、招商、建发。他称业内有不少人看好该地块，楼板价会超过2万元，而他本人也认为至少会超过18500元/平方米。因为2010年9月由仁恒购得的一幅周边地块的单价是16102元/平方米。

但是，昨日(4月10日)，经过336轮的激烈竞争，该地块被浦发置业以37.75亿元拍下，折合楼板价18199元/平方米，溢价率仅65%。

中房信资深分析师薛建雄说，这个价格并不算高，他曾预测该地块的出让价格将达2万元/平方米。“此前被九龙仓拿下的周浦‘地王’楼板价达到13335元/平方米，该‘地王’附近的项目售价约为1.7万元/平方米。唐镇区域内还有绿城玉兰花园这类单价在4万元/平方米以上的产品存在，所以只要朝着这个方向去做，开发商肯定能赚钱。

薛建雄分析称，“国五条”细则落户上海之后，近期的市场环境较为冷淡，因此开发商拿地也较为谨慎。这是一块相对稀缺的地块，溢价仅有65%，看得出来开发商较为理性。

上海中原地产咨询研究总监宋会雍则持不同意见，他认为成交价格已偏高了。“唐镇板块内仅有一个地铁站点，难以将区域内多个项目串联起来，项目无法形成合力。而且除绿城玉兰花园之外，区域内其他项目售价也仅为2万多元/平方米。

地产商手中土地存货不多

在上述地块出让的前一天，由中房信组织的2013年一季度房地产金融会议上，中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息集团企业战略部总经理陈啸天曾透露，参与拍地的一家地产公司在近期拿地时表现得十分犹豫，上述公司总经理曾向他请教，如果在这样的环境下再去投资拿地，到底应该怎么选择。这家公司在去年底订出的增长预期不过是45%，但最终一季度公司销售额较前一年增长了166%。

事实上，不仅仅上述公司，中海、保利、融创，几乎所有参与了昨日土地拍卖的地产公司一季度的销售额都是大幅增长。根据中房信的一季度销售排名，中海卖出了299万平方米，保利卖出了284万平方米，几乎所有的公司的销售额都较前一年大幅增长。

在这样的一背景下，地产商的存货有些吃不消。以保利为例，根据其2012年年报，在建拟建项目184个，其中待开发仅4278万平方米(按规划建筑面积计)。如果按照今年一季度的销售量，那么现有的土地储备只够维持三年。而根据公司披露的信息，目前土地储备中只有约9%位于一线城市。同样，截至去年末，中海外发展待建面积一共也只有3510万平方米。

陈啸天说，虽然保利、万科、绿地等企业拿地比较多，但就算他们以目前这样的速度去拿地，土地存量还是不够的。减掉一些超级土地，这些主流开发企业土地可供开发时间也就是两三年。

开发商的土地存货较少在一线城市表现得更为明显。薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，在上海市场，目前开发商手头的存货都不多。而土地对开发商来说，意味着未来的发展速度，以及进入一线地产公司的空间。陈啸天说，今年中海能取得如此迅速的增长，与2011年中海利用调控契机进行布局和土地调整有非常大的关系。事实上，2008年保利地产也是靠在合适的时间，拿了一批低价地，而取得迅速增长的。

地产行业分析师苏雪晶认为，土地储备的质量和区位优势直接决定了未来的格局。金科、荣盛这些老牌公司所以跑不过阳光城，最简单的道理就是阳光城的区位选择决定了未来的格局和层面。阳光城去年的土地储备位置都是二线省会城市的核心地带和价值区域。但是，金科、荣盛发展仍然是围绕三四线的操作思路，当阳光城卖一套房子，金科和荣盛发展需要卖两套房子，最终的结果就是在资源的投入量上和公司的发展上要相对增速放缓一点。