业内质疑国五条就是为降成交量刚需被一再误伤

2013年04月11日 02:34
来源：21世纪经济报道作者：王营

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一群素不相识的人，短短一周就组成了多达333人的QQ群。他们均因北京公积金政策频频变化而陷入尴尬境遇，甚至还曾组织集体抗议。不限于这群人，人们的困惑是，调控究竟是在打击投资投机，还是连刚需和改善性需求一并控制？

两个业内人士的对话或许可以映照。一个开发商针对北京公积金调整评价说，“我左看右看、上看下看，看不出政策的逻辑。”另一位业内人士回应说，“逻辑很简单，就是不让买房。

一再被误伤的刚需

时间已是晚上十点。北漂陈晓哗(化名)拖着疲惫的身躯进入地铁。车厢内嘈杂不已，她全然感受不到。在京工作近5年的陈晓哗，买房之路可谓伤痕累累。

2011年2月16日，北京公布“国八条”，连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。陈就在限购范围内。直到2013年，陈晓哗才具备购房资格，但此时，她一直关注的某个楼盘，房价比限购前足足上涨了9000元/平方米。不仅如此，按照今年3月底北京出台的“国五条”执行细则，如果陈晓哗购买二手房，还要承担差额的20%个人所得税。免税的房子，则比其他房子上涨了10-20万。

故事并没有结束。4月8日，北京市公积金部门发布新规，借款人月均收入超北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。2011年北京职工月均工资4672元，即对于月工资14016元的申请人，其月还款额不得低于7008元。

税前月收入15000元左右的陈晓哗不幸躺中。也就是说，尽管是首套房，如果陈晓哗想享受公积金贷款优惠，她的月供必须在7008元以上。公积金部门给陈的回应是，只高不低。这让陈感受到无比沉重的压力。

陈晓哗算了一笔细账。“如果月收入14016元，扣去公积金1682元，养老保险1008元，医疗252元，失业25元，个税989元，剩下10060元。月供7008元除公积金3364元外，最低还款额为3644元，月收入还剩6416元。鉴于二手房税高，目前最好买新房。但新房一般得2年后入住，租房一居3500，只剩2916元生活费，日均97元。

她每月还要给父母寄生活费，自己其他日常支出尚未计算。另外，陈的收入并不稳定，有的月份较高，有的月份极低。类似陈晓哗这样的购房者很多。她说，自己理解公积金部门的初衷，但针对高收入人群划定的线不够科学，缺乏充分的民意调研。

陈晓哗属于典型的被误伤的首套房刚需。此次北京公积金新政被误伤的人群，更多是偏刚性的改善性需求。3月25日起，从以往的“认房不认贷”调整为“认房又认贷”。即便名下无房，但如果有过贷款记录或者有过公积金购房提取记录，仍被认定为二套房，首付七成，利率上调至1.1倍。

目的就是降成交量？

根据链家地产市场研究部统计，目前二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中买一卖一的置换需求约占36%。也就是说，超过三分之一的购房需求首付从30%迅速提至60%。

链家地产副总裁林倩表示，北京公积金新规对高收入人群限制贷款，是为了加速其还款，少占用公积金。但费解的是，“一般使用公积金贷款的都是刚性需求，这部分人群本应被保护，不懂政府为何作出诸多限制？”

21世纪不动产分析师张磊认为，对所谓“高收入人群”进一步限制贷款，体现了北京市此轮调控以来的一贯原则：对住房需求不再鼓励，而换之以“堵”的精神。北京市要求将其月收入的50%用于还公积金贷款，足以吓退一批刚刚符合此要求的中等收入以上购房群体，从而缓解需求压力。这其实也是国家此轮调控楼市的重要原则。随着限购效应的递减，供求紧张对房价带来的压力仍相当大。堵住部分需求，也是不得已而为之。但客观地说，这种防堵措施，会伤害一部分刚性需求，不是市场化的应有之举。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，既然政策层面明确提出今年鼓励改善型需求入市，那后续细化执行政策就不应该出现与之相悖的结果。否则，就显得政府调控政策思路混乱，没有依据。新规只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。

林倩认为，目前的政策只会让供应更少。“20%冻结二手房市场流通，对单身进一步限购也会减少房源上市。对于一个拥有两套房的京籍单身而言，她肯定不会轻易卖房了，因为卖了她再也买不了。” 亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，目前使用公积金贷款的人群占比很少，公积金政策的收紧对于房地产成交量以及房价影响并不大。公积金贷款一般最多贷80万，使用公积金贷款的总房款总价在120万左右，这样的房子在北京已是六环外了。

令陈晓哗疑惑的是，调控不惜误伤刚需和改善性需求，但实际上投资投机却未必堵得住。她身边一位朋友，实际拥有两套房，但产权均在女方名下。这位朋友一直没有去派出所更新户口本资料，男方仍然算单身。由于民政局并未与建委联网，他们不需要假离婚就可以再新购一套房，甚至还能享受首套房公积金贷款优惠。记者调查发现，这种情况并非孤例。

中原地产研究总监张大伟称，如今的投资投机占比并不高，主流是刚需和改善性需求。如果不调刚需，房价就不会跌；如果不调改善性需求，房价就不会停涨。林倩也认为，当前房地产调控已经不是抑制投资投机，目的就是让成交量下降。“这一次，为政策欢呼的不多，反而争议很多。主要原因是，当下是卖方强势的市场。在这种背景下，在流通税方面做文章，短期内人们看到的只是增加了买方的实际负担。”她预测，房地产市场将经历一段时间的阵痛期。

业内人士认为，如果政策坚持在只堵不疏的思路上越走越远，就只能在抑制需求上不断极端化，可惜至今未真正影响房地产的市场预期。到了重新思考政策思路的时候了。