上海浦东新地王出世高溢价给房价施压

2013年04月11日 02:34
来源：21世纪经济报道作者：苏丝

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37.75亿，楼面价1.82万元/平方米！ 4月10日，2013年上海年内地王诞生，单价总价均为上海年度最高。

经过现场1小时336轮激烈竞价，浦东建设(600284.SH)第一大股东浦东发展集团37.75亿元拿下浦东唐镇新市镇12万平住宅地块，溢价率65.43%，楼面价1.82万元/平方米，创今年沪首幅单总价最高纪录。融创九龙仓联合体、保利、中海、招商等房企参与了此次竞拍。

唐镇宅地的争夺历来激烈，此前7幅地块溢价均较高，平均为104.86%、最高达378.62%。

4月9日，在一季度地产金融形势发布会上，易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱分析认为，上海土地市场情况热度持续，高溢价土地比例增大。“去年一季度几乎90%以上没有溢价，今年一季度溢价率超过50%的占到12%，已经比较高了。

4月上海推地超百亿

上海继一季度推出42幅经营性用地，吸金185.77亿元之后，截至4月7日的统计显示，4月上海有26幅地块计划入市，总出让面积为136.9万平方米，起始出让金总额为113.62亿元。其中包括3幅纯宅地，5幅商住及商住办综合用地。

据上海搜房网截至3月27日统计，5月上海还有11幅地块计划入市，起始出让金总额为70.6亿元，虽不及今年4月，但远高于去年同期。据搜房网分析师张万雨的分析，这表明“国五条”出台后，上海推地节奏明显加快。

3月21日和22日，上海规土局相继发布公告，推出位于世博区域内的7幅商办用地，可建面积达22.9万平方米，这些地块将于4月11日和22日进行拍卖。上海规土局3月21日还发布了今年第1号预公告，推出2幅可建面积为14.6万平方米的前滩商、住、办地块。正是在3月21日，杉杉控股和正德人寿联合体以25314元/平方米的价格拍得世博区域内一幅地块。以此价格推算，近期该区域内土地出让金额预计将达百亿元。

上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，世博区域正倾力打造新型商务区，从这些地块的规划来看，以商办为主，辅以住宅，包括前滩在内的地块前景良好，具有较高的土地溢价水平以及丰厚的投资回报率。

丁祖昱认为，房企3月份销售业绩追涨，是房企入场拿地的主要原因，比如中海3月份卖了179亿元，同比增长197%，甚至比每月冠军万科在3月份还多卖了50亿。很多企业1、2月份已经把存货几乎售完。他指出，上海土地单价仍然居高不下，在克尔瑞发布的今年一季度土地排行榜中，高单价地块上海占了一半。

高溢价率抬头

保利、万科、绿地都是近期拿地比较多的房企，但丁祖昱认为，就算以他们目前的速度去拿地，从土地消化周期和单项目产能来看，这些企业的土地存量还是不够。

丁祖昱分析，减掉一些超级土地，这些主流开发企业土地可供开发时间也就是两三年。规模房企最大压力就是土地的获取，如果仅仅从一二线城市拿地压力更大，北京、上海每一块地都是很高的溢价率。他得出的结论是，随着规模下降，对单项目产能应该要求更高，而不是更低。对于百亿左右的企业来说，城市产能低一点，单项产能必须高，如果两者都是低的，这个企业就是运营效率低，成本高。

丁祖昱认为，房企盈利能力都在下降，这不是指绝对的净利润数字，而是指净利率和毛利率。净利率下降最多的达9%，例如融创。利润水平下降趋势还会持续一段时间。为了保持利润率，房企不得不放开怀抱拿地。

从唐镇地王的诞生，不难看出土地高溢价率再度抬头。

根据公开资料，最早进入唐镇板块的是保利置业集团(00119.HK)，其分别于2007年8月24日和2008年1月24日，以9.20亿元的总价拿下13宗地块，当时楼板价仅为4252元/平方米。随后唐镇土地价格在2009年开始水涨船高，绿城中国(03900.HK)在2009年12月份以16.61亿元的总价拍得浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块，楼板价达到了历史最高的19040元/平方米，溢价率高达379%；2010年9月份仁恒以16102元/平方米的楼板价拍得D-04-14地块，溢价率达127%。

2012年，唐镇新市镇新地块再次入市，受调控影响，唐镇地块再无法重现2009年的疯狂。绿城和融创中国(01918.HK)联合体拿下5街坊地块楼板价仅为11544元/平方米，创下2009年以来的最低点，溢价率仅为0.28%。去年7月，融创中国和绿城旗下合营公司，还以16.44亿元总价竞得唐镇新市镇A-03-11地块，溢价率升至36.86%，折合楼板价约为15054元/平方米。

此次浦东发展最终以1.8万元/平方米的楼板价和65.43%的溢价率成交，不但一扫唐镇土地市场之前的颓势，其单价也与唐镇板块历史最高价非常接近。

唐镇地价的再次高企或与唐镇自身的定位不无关系。一位证券公司分析师认为，唐镇此次拍出地王，一方面在于唐镇作为浦东金融中心的后台支撑，是为周边高端产业园区提供配套服务的后花园，另一方面也在于上海市场经过前段时间的快速去化，开发商有较强的补库存需求，而唐镇是上海为数不多的高端社区板块。

据了解，该地块周边的绿城玉兰花园2013年成交了47套房源，均价为4.1万元/平方米。但其他楼盘的均价为2.55万元/平方米左右。

包括4月10日成交的唐镇地块在内，今年上海已成交了4幅楼面价超过万元的地块，均位于外环区域，而去年全年楼面价破万的外环地块仅有6幅。德佑地产研究总监陆骑麟认为，高溢价率地块的出现，将推动上海外环区域房价上涨，进而为未来房价的稳定留下隐患。