揭开REITs的神秘面纱

2013年04月16日 15:54
来源：凤凰财经

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近两期的东亚银行《财富管理周评》连续两次向大家提到了REITs，引起了大家的广泛兴趣，不少读者给我们反馈，希望能够对REITs做个系统、详细的介绍。本期周评，我们就帮助大家全方位地了解REITs。

REITs是英文Real Estate Investment Trusts的首字母缩写，翻成中文就是“房地产投资信托基金”。REITs公开向投资者募集资金，并由专业的投资机构进行管理，进行房地产投资经营管理。

REITs从上世纪60年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲发达国家和地区均设立了REITs。据统计，在美国约有300个REITs，其总资产超过4000亿美元，其中将近三分之二的REITs可以在证券交易市场进行买卖。

对一般投资者来说，投资REITs具备以下四大主要优点：

分散风险。由于REITs的业绩表现和股票与债券市场关联性并不大，因此在发达国家和地区，REITs一直是分散投资组合风险的有效途径。通过投资REITs，投资者可以不买房，但实现房地产行业成长的收益。

收益稳定。按照有关法律规定，REITs须将每年净收益中的大部分用来作为利润分配(其中美国REITs是90%)，这为投资者带来了稳定的现金流。据相关数据统计，新加坡REITs的平均股息收益率约在5～6%之间，美国则更高，REITs的平均股息收益率达到了7.3%。

此外，投资REITs除了可以获得分红收入，还可以从二级市场交易中获利。参考恒生REITs和标普REITs指数，近几年REITs在二级市场的表现亦十分出色。

流通方便。大多数的REITs可以公开上市，这实质上是一种房地产证券化，把无法移动的房地产变成了可以流通的有价证券。相比较房子的交易和买卖，投资REITs则要方便的多。

成本低廉。REITs募集到的资金最终是去投资房地产市场，对投资者来说，直接投资房地产市场成本很高，不仅在资金上需要极大的投入，在后续维护方面亦很不方便。而REITs则大大降低了这些交易成本。

尽管REITs具备很多优点，但我们并不建议投资者把所有资产都用来投资REITs，这不仅违反了“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的投资规则，也让REITs失去了其本身所具有的分散风险的优势。

对投资者来说，在不同的年龄阶段，不同的市场环境下，对REITs的配置比重亦多有不同。面对以下几种情况时，我们可以适当提高REITs的投资比例。

股市不确定性增强。每当股市存在不明朗因素时，资金都倾向于转向防御性较高的资产。而RIETs因具有利息高，租金收入稳定的优点，在这个时候往往会成为资金避风港。

投资者风险厌恶程度增加。REITs主要投资于房地产，其中稳定的租金收入是REITs的主要收入之一。 对于喜爱高息稳健的投资者来说，REITs是相当理想的投资品种。

楼市升温之时。每当楼市逐步升温时，投资者亦希望能够参与其中，分一杯羹。但是投资房地产门槛太高，流动性又太差。因此这个时候通过提高REITs比例借道分享楼市的成长盛宴是相当好的选择。

谈了这么多，您可能急于想了解到底哪里可以买到REITs。其实，目前中国投资者尚无法通过国内交易所直接买卖上市REITs，只能投资与REITs相关的金融产品。投资者可以通过银行、基金等金融机构所发行的人民币保本或部分保本结构型理财产品，及QDII理财产品参与海外REITs的投资。

就在近期，日本推出了创本国记录的量化宽松政策，将货币超发进行到底，而美国和欧洲的量化宽松政策亦没有一点退出的迹象。故而从中长期看，包括房地产在内的全球固定资产价格仍有望继续上涨，这亦为投资REITs进一步增加了砝码。

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