5月全部指标都回落房市高位盘整地市依然堪忧

2013年06月09日 18:59
来源：财经网作者：朱光

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上海易居房地产研究院6月9日发布了《2013年1-5月份全国房地产市场报告》。报告指出，5月份国房景气指数持续下行，跌幅进一步收窄；土地市场成交量继续负增长，价格水平处于高位；房地产投资增速保持平稳，新开工面积小幅正增长；商品房销售增幅回落，价格增幅进一步放缓；房企资金同比增幅回落，其他资金占比进一步上升。总体而言，5月全部指标都回落，房市高位盘整，地市依然堪忧。

一、国房景气指数持续下行，跌幅进一步收窄

5月份，国房景气指数为97.26，比上月回落0.09点，比去年同期提高2.36点。自3月以来，国房景气指数已持续三个月下跌，但跌幅进一步收窄。从整体看，今年以来国房景气指数走势基本平稳，较去年同期上升明显。虽然3月出台的新一轮政策对行业有所影响，但行业整体还是处于相对平稳的水平。本轮行业上行过程中，国房景气指标虽然反弹，但至今仍处于"不景气区间"，主要是开发投资、新开工、购地量等供应指标较为低迷，预计未来几个月基本平稳。

二、土地市场成交量继续负增长，价格水平处于高位

(一)全国土地购置面积降幅加大，土地市场持续活跃

1-5月份，房地产开发企业土地购置面积11756万平方米，同比下降13.1%，降幅比1-4月份扩大4.5个百分点；土地成交价款2718亿元，同比增长3.7%，增速比1-4月份回落6.9个百分点。前5个月土地购置面积同比降幅有所加大，主要是5月份当月土地购置面积同比下降明显。从今年以来土地购置面积同比增幅看，整体还是呈现上行态势，随着土地市场的持续活跃，预计二季度末土地购置面积同比降幅仍将保持逐步上行态势。土地购置量的持续负增长，非常不利于明后年房屋供应的增多。

(二)全国土地购置均价持续上涨，同比涨幅有所回落

1-5月份，全国房地产开发企业土地购置均价2312元/平方米，同比增长19.4%，增幅比1-4月份缩小1.7个百分点。土地购置均价同比增幅在前四个月达到历史新高后，有所回落。但从土地价格看，今年3月以来，土地购置均价呈现逐月小幅上升态势，整体处于两年来的较高水平。近期土地市场依旧活跃，特别是一二线城市土地成交活跃，地王不断浮现，都带动了土地价格的持续上行。预计二季度末，在土地市场持续平稳的情况下，土地价格涨幅同比仍将延续平缓上行态势。

三、房地产投资增速保持平稳，新开工面积小幅正增长

(一)全国房地产开发投资增幅小幅回落，基本保持平稳水平

1-5月份，全国房地产开发投资26798亿元，同比增长20.6%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资18363亿元，同比增长21.6%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。5月份，全国房地产开发投资7618亿元，环比增长26%，同比增长19.4%。其中住宅投资5242亿元，环比增长27.6%，同比增长6.6%，

从房地产投资额同比增幅走势看，前5个月较前4个月呈现小幅下跌态势，但整体基本平稳。从整体看，今年3月以来受到房地产调控政策影响，房地产投资额同比增幅有所回落，但基本稳定在20%以上。预计二季度末，随着市场的持续平稳以及政策效应的递减，房地产投资额同比增幅仍将保持平稳态势。

(二)全国房屋新开工面积同比回落，依旧处于正增长区域

1-5月份，房屋新开工面积73613万平方米，同比增长1.0%，增速比1-4月份回落0.9个百分点；其中，住宅新开工面积54291万平方米，同比增长0.8%。5月份房屋新开工面积18107万平方米，环比增长8.9%，同比下降1.5%；其中，住宅新开工面积12961万平方米，环比增长6.7%，同比下降2.5%；其中，

从房屋新开工面积同比增幅走势看，前5个月同比依旧处于正增长区域，但涨幅有所放缓。近期随着新一轮调控政策效应的逐步消化，房地产企业对市场预期依旧乐观，房屋新开工保持了平稳态势。总体来看，今年房屋新开工面积同比基本将保持正增长态势。

四、商品房销售增幅回落，价格增幅进一步放缓

(一)商品房销售面积增幅略降，同比增长35.6%

1-5月份，商品房销售面积39118万平方米，同比增长35.6%，增速比1-4月份回落2.4个百分点；商品房销售额25864亿元，同比增长52.8%，增速比1-4月份回落7个百分点。5月份，商品房销售面积9357万平方米，环比增长5.6%，同比增长28.4%；商品房销售额6017亿元，环比增长2.8%，同比增长33.4%；商品房销售

从商品房销售情况看，前5个月全国商品房销售量同比涨幅较前4个月小幅回落，仍处于三年来的较高水平。在目前商品房市场处于平稳的态势下，由于去年同期市场成交回升明显，也导致了同比涨幅出现一定的回落。预计在市场持续稳定的情况下，商品房销售同比增幅也将保持平缓的回落态势。

从各物业类型看，住宅销售依旧好于办公楼和商业营业用房，但同比增幅进一步收窄，办公楼和商业营业用房同比增幅持续上升。1-5月份，住宅销售面积增长37.6%，销售额增长56.8%；办公楼销售面积增长35.5%，销售额增长53.7%；商业营业用房销售面积增长11.8%；销售额增长22.4%。办公楼销售面积同比增幅持续两月上升后，已接近住宅销售面积同比增幅，显示近期办公楼市场成交活跃。住宅销售受政策影响，同比增幅进一步回落。预计二季度末住宅销售同比增幅整体仍将保持放缓态势。

(二)全国商品房成交均价涨幅持续收窄，办公楼增幅回落最大

1-5月份，全国商品房成交均价同比增长12.7%，增幅较1-4月份缩小3.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长14%，增幅缩小3.1个百分点；办公楼成交均价同比增长13.5%，增幅缩小8.6个百分点；商业营业用房成交均价同比增长9.4%，增幅缩小5个百分点。各物业销售均价同比增幅均较前4月有所回落，其中办公楼回落幅度最大。随着政策对于住宅市场的抑制，住宅均价同比涨幅进一步放缓。

(三)全国商品房待售面积平稳上升，商业用房增加明显

5月末，商品房待售面积42924万平方米，比4月末增加336万平方米。其中，住宅待售面积增加91万平方米，办公楼待售面积增加14万平方米，商业营业用房待售面积增加161万平方米。

5月末，商品住宅待售面积同比增长43.1%，较4月末同比增幅继续回落。商品住宅可售量在上月末出现下跌后，再次上升。近期市场持续平稳，企业推盘节奏和力度有所恢复，在购房需求有所回落的情况下，市场新增供应量明显加大，也导致商品住宅库存有所上升。预计未来几个月，还将稳中有增。

五、房企资金同比增幅回落，其他资金占比进一步上升

1-5月份，房地产开发企业到位资金45115亿元，同比增长32.0%，增速比1-4月份回落1.5个百分点。其中，国内贷款8051亿元，增长27.9%；利用外资199亿元，增长18.2%；自筹资金16588亿元，增长14.3%；其他资金20277亿元，增长53.7%。在其他资金中，定金及预收款12514亿元，增长57.9%；个人按揭贷款5404亿元，增长61.7%。

1-5月份，房地产开发企业到位资金同比增幅较前4个月有所回落，但整体依旧处于两年来的较高水平，显示房地产企业整体资金情况依旧较好。在市场持续平稳的情况下，预计这一指标整体将呈进一步平缓走势。

从开发企业资金来源的构成分析，1-5月份，国内贷款占17.8%；利用外资占0.4%；自筹资金占36.8%；其他资金占44.9%。

其他资金来源占比继续上升。1-5月份，各项资金来源占比中，利用外资和国内贷款均有所下滑，而自筹资金和其他资金占比则有所上升。其他资金中，定金及预付款占据了较大比例，显示近期以销售回款为主的其他资金和自筹资金来源成为房地产企业主要融资手段，特别是其他资金占比的进一步上升，成为企业稳定的资金来源。

（上海易居房地产研究院研究员朱光）