地王频现卖地收入创新高土地财政依赖推高地王

2013年07月09日 15:09
来源：国际金融报网友评论

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日前，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金达1.13万亿元，同比大幅增长60％。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿元，接近去年全年的1934.92亿元。

在各地高卖地收入的背后，是地王的集中涌现。

6月27日，上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得，刷新上海今年以来总价“地王”纪录。同一天，万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“地王”。

与此同时，7月3日，京沪两地又各出“地王”。北京夏家胡同地块经过62轮激烈竞拍，由懋源置业摘得，总价17.7亿元，剔除保障房折合楼板价约每平方米4.1万元，溢价率约35％。浦东新区张江高科技园区一商住地块经过323次加价，被万科以总价48.7亿元竞得，楼板价每平方米21415元，溢价率达到88.6％。值得注意的是，一直声称不拿“地王”的万科自6月以来已连续两次竞得“地王”

“房价上涨，地价必然有升值的空间。地方政府也因为地方债的问题，需要钱来支撑财政支出。双方推动下，‘地王’频出就不奇怪了。”尹伯成说。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受《国际金融报》记者采访时指出，从国内房价趋势来看，开发商们对未来楼市有很高的预期。加上国家城镇化建设的目标因素，楼市供不应求的状态将会持续。

地王也多舛

虽然开发商拿地热情依旧，不过，透过热情，我们也发现，许多地王的日子并不好过。

曾经的服装龙头品牌雅戈尔，在2010年12月出手包揽杭州申花区域的两幅地块，总价24.21亿元，刷新杭州当时土地出让的单价纪录。随后，令雅戈尔尴尬的情况出现了，在随后严厉的地产调控中，申花板块的多个楼盘纷纷跳水，有多个项目已经突破1.6万元/平方米的价格底线。两年后，土地价格甚至低于雅戈尔当初拿地的价格。

2013年6月下旬，雅戈尔宣布解除与杭州市国土资源局的土地合同，忍痛退还手中的两块地。

同样的故事也发生央企身上。

2012年，占南京临江投80％的股份中冶置业，成为当年“新地王”后，却于2013年7月5日，由南京市国土资源局正式公告，将其土地强制收回。有消息人士表示，这幅土地之所以被收回，有很大一部分原因是中冶的财务状况不佳，后续开发较为吃力。中国中冶2012年财报显示，报告期内，公司已支付2号地块的竞买保证金人民币11.3亿元，距地块总价56.2亿元有不小距离。

看来，地王也并不好当。

如何按住“地王”

中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对《国际金融报》记者指出，“地王”频现，是双方面因素作用的结果，一方面地方土地财政依然明显，经济复苏乏力，地方经济转型困难，地方政府有推高土地出让金的动力；另一方面，一线城市土地供不应求在短期内不会改变，标杆房企“天价”拿地，有资金的保障，也看好未来的增值潜力。

多位专家认为，不断升温的土地市场背后，固然有房地产开发企业对于布局未来市场的现实需要，但是对“土地财政”的路径依赖，是许多地方政府“乐观地王出现”，甚至“推波助澜”的根本原因。

根据近日审计署公布的数据，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64％，比2010年增长1183.97亿元。

“地王的频繁出现，无疑扰乱了房地产市场的正常秩序，也严重损害了房地产行业的严谨性。”一位房地产专业人士对记者指出，他认为，“按下地王”很重要，更重要的是强制当地政府摆脱“土地财政”。

尹伯成指出，“目前看来，土地财政似乎没有出现什么问题，但是长此以往，地方政府不进行财政收入方面的改革，对于房地产市场甚至金融市场，都具有严重的危害性。”

殷旭飞认为，房企高价拿地，弊端很多，推高建房成本，导致房价的居高不下，民众购房压力必然上升。若投机过盛，则导致房产泡沫的加剧。“个人认为，住房联网信息的构建对整合房产信息，提供房地产市场供给，打击过度投机行为会有良好的作用，但是遇到的阻力较大。若能有限构建，加之对投机行为征收高额房产税的政策，增加市场供给，对地王才有一定的震慑力。”