“日光盘”接二连三北京楼市“稳房价”难度大

2013年07月26日 02:39
来源：第一财经日报作者：阴雪

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北京市民董小姐没有想到，在宏观调控措施执行得最为严厉的北京，买房子竟然要靠抢。

“早上6点多，售楼处就开始排队了。”7月20日，董小姐早早来到了北京大兴黄村枣园地铁站的中建·国际港项目的开盘现场，加入了排队选房的行列。

正是董小姐看中的这个项目，在上周日开盘时创造了1462套房源当日售罄、认购金额达37.9亿元的2012年以来全国单日、单一楼盘最高的销售成交纪录。

实际上，除中建·国际港之外，上周开盘入市的首开熙悦山、金融街·融汇和鸿坤林语墅也实现了开盘当天“日光”。

“‘日光盘’如此集中出现，确实反映出了一定的市场问题。”一位不愿透露姓名的开发商抱怨说，在土地资源越发稀缺的北京，政府部门的确应对预售证的管控进行调整，以适度调节市场供应，避免造成需求一方恐慌情绪的蔓延。

多盘“日光”

“当时看到那么多人，耳边全是房号选定的高声大喊，我的脑子一下就懵了。”7月24日，回忆起五天前的“抢房”经历，董小姐至今还感觉难以置信。

“甚至我选定房号被带去签约时，我都不知道我选的这套房子究竟是多少钱。”董小姐表示，本来认为这个项目推出的房源多，竞争不会那么激烈，没想到由于排在600多号，自己首选的房源早已被认购。

数据显示，中建·国际港此次1000多套房源共有3813组买房人参与摇号，开盘现场前2000号就已经将全部房源认购一空。

同样的情况还发生在首开熙悦山项目的开盘现场。

位于房山长阳的首开熙悦山7月18日开盘，当天共推出三栋楼504套房源。

“我7点半到熙悦山项目售楼处时，发现已经没有空着的停车位了。”该项目的购房人肖先生告诉《第一财经日报》记者，上午8点整开始选房，“听说到下午差不多四点，500多套房就已经卖光了。”

亚豪机构统计数据显示，上周（7月15日~21日）北京商品住宅市场共有6个项目入市，其中除鸿坤林语墅一个纯新盘之外，还有包括首开熙悦山、中建·国际港、金融街·融汇等在内的5个老项目后期。在上周新入市的6个项目中，“日光盘”占比高达2/3。

“这些项目虽然大多一次性推出大量房源，但开盘均现热销，甚至出现了‘日光’。”对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，这主要是由于今年上半年各区域市场供应普遍不足，需求大量积压。

“例如中建·国际港所在的黄村区域，该区域由于发展较早目前已几近开发完毕，区域内已经有近一年的时间未有针对刚需普宅项目入市。”任启鑫举例说，包括金融街·融汇所处的大兴天宫院板块、首开熙悦山所处的房山长阳板块也都是刚需盘集中，购房热度较高的区域，因此，尽管这些项目一次性推出较大货量，仍然取得了不俗业绩。

中原地产市场研究部总监张大伟称，一线城市中，上半年供需关系无一例外的趋紧，“最严重的当属北京”。

据中原地产统计，北京楼市的供需比已从去年的0.78降至如今的0.49，基于此，张大伟认为，供应的减少以及稳定的需求是“日光盘”集中出现的主要原因。

高端也“疯狂”

值得注意的是，在上周的“日光盘”中，还包括鸿坤林语墅这个纯别墅项目。

据接近该项目的人士透露，鸿坤林语墅7月20日开盘共推出34套房源，包含联排及叠拼别墅，户型面积从330平方米~516平方米不等，销售总价1500多万到3000万左右。至开盘当日中午12点左右，34套房源即被认购一空，认购金额约7亿元。

豪宅一反常态的快速完成销售，使得这一细分市场的成交状况水涨船高。

伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，2013年上半年北京千万以上豪宅成交1388套，同比涨80.5%，与2012年下半年基本相当。而上半年商品住宅市场总体成交44899万套，同比上涨36.4%，相比而言，豪宅市场涨幅高于整体住宅市场。同时，千万以上豪宅市场涨幅在高端住宅市场中亦属最大。

7月23日，中粮地产以23.6亿元并配建3.3万平方米公租房的代价，竞得了北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地，扣除保障房面积之后，商品房面积折合楼面价约4.4万元/平方米，刷新了北京的单价地王纪录。

这一新的单价地王纪录，无疑又为北京的豪宅开发商们注入了一剂强心针。

在上述因素的共同带动之下，北京的豪宅加快了入市步伐。

据亚豪机构统计，8月份，北京楼市共有29个项目计划开盘。一改此前几月通州、大兴、房山、昌平等刚需项目扎堆的近郊区县成为楼市供应主力的现象，在8月份预计开盘的29个项目中，朝阳区以6个预计开盘的项目量居各行政区之首，海淀区则以4个预计的入市项目量居于次席，两个主城区合计占了8月计划入市量的三分之一。

“传统城区开始供应发力，主要还是受近期中高端购房需求上升的强劲拉动。”任启鑫分析，对于中高端购房客群而言，传统城区的楼盘，在位置、交通、配套等城市核心资源的占有性优势下，价值长线走高，成为吸引他们的重要因素。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，从近期中央对房地产市场的调控思路可以看出，未来“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”可能成为北京乃至全国的主基调，放开高端市场可能成为必然趋势，“豪宅市场与民生无关，反而有利于政府收入的增加，反哺中低端市场，形成良性循环。”

以此为基础，张大伟判断，目前房企积极拿地王，资金情况非常好，由此导致市场的供需结构依然紧张，因此“现在想稳定房价的难度非常大”。

“我们计划要在8月10日之前取得预售证，我的同事告诉我，如果想按计划拿证，前提是一分钱都不能涨。”作为8月即将入市的项目之一，融科千章墅开发商融科智地北京公司董事总经理张筱菁对《第一财经日报》称，他们的决定是放弃涨价，二期拟售价格将维持一期的水平。“否则如果拖着不开，以我们公司10%左右的资金使用成本来计算，也是不合算的。”

“我们现在一期还有少量尾房在售，8月的二期将推出139套联排和叠拼房源，货值大概在15亿元。”据融科千章墅相关负责人介绍，尽管申请的预售价格并未提高，但一期时项目给出的力度较大的优惠将在二期全面取消，因此实际成交价仍将有一定程度的上涨。