经济升级：关键在地产？

2013年07月27日 02:10
来源：21世纪经济报道

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有多少支持华远地产董事长任志强的人，就有多少反对他的人。

“城镇化和开发商没关系。”此言一出，立马遭到了开发商群体的“围攻”。“我不认为城市化是以房地产发展为主的过程，在整个城镇化过程中，房地产只能是唱配角。”任志强进一步阐述他的观点。

人们争论，城镇化究竟应该是经济发展的原因还是结果。在中央没有定调之前，开发商们、经济学家们对新型城镇化的路径有不同的理解。有人认为一切如故，有人寻找新的机会。

尽管还没有达成共识，一个崭新的时代，将无可阻挡的到来。

拒走旧路径

政策的风向究竟会有怎样的变化？不仅仅是开发商，学界也在严密关注。

近日，国务院总理李克强先后主持召开部分省区经济形势座谈，和经济形势专家企业负责人座谈会，对当前经济形势进行研究和分析。李克强在会议上表示，目前我国经济运行平稳并处在合理区间，区间“上限”是防通胀，“下限”是稳增长、保就业。他提出，在目前经济运行逼近合理区间“下限”的情况下，要统筹考虑稳增长、调结构、促改革，使三者做到相互促进。

新华社分析认为，从今年3月至今，李克强及新一届政府以一系列“组合拳”，通过多项政策推动经济稳中有进、稳中有为、稳中提质，显示出决策层不再以短期刺激措施拉动GDP增长，而是坚持改革促进经济结构调整，打造中国经济升级版的决心。和2009年时依靠大量信贷投放拉动经济增长的政策思路不同的是，面对经济的下行压力，李克强提出，“稳增长”不能靠政府短期刺激，还是要更多发挥调结构、促改革对稳增长的促进作用，否则不仅不能持续，还会留下后遗症。

为应对国际金融危机，我国政府从2008年末全面实施了一系列促进经济平稳较快发展的经济刺激政策，包括四万亿投资拉动内需计划。在政府主导投资和天量信贷刺激的拉动下，我国率先走出危机阴霾，经济迅速复苏，但也出现了包括产能过剩、投资效率低下等一系列问题。这些结构性问题正是困扰我国目前经济发展的症结所在。

学界解读，“新型城镇化”将是本届政府的工作重点。和以往建楼造城的传统改造模式不同，“新型城镇化”强调以人为核心，实现从农业到非农业、从农村到城镇、从农民到市民的转换。

“城镇化是最大的内需潜力。”李克强提出，要把新型城镇化作为稳增长、调结构、促改革的重要抓手，发挥其促进投资和消费增长的重要作用。星河湾集团副总裁田原据此表示，新型城镇化的推进，离不开房地产和房地产企业。

支柱地位无可动摇

住建部政策研究中心主任秦虹认为，李克强总理提出城镇化是人的城镇化，但人在城镇里得有地方住,有住房的需求；人在城市里工作，要有地方上班，要有工厂厂房，要提供商铺和写字楼。“因此人的城镇化并不意味着跟房地产没有任何的关系。”秦虹说。

在秦虹眼里，房地产是城市运行中的基础性产业，提供城市居民基本的生活资料，生产资料。无论是否承认，房地产在中国都是国民经济的支柱，是中国经济发展的重要基础。

数据也在佐证了房地产的重要作用。财政部数据显示，今年上半年营业税同比增长12.9%，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加。带动房地产营业税相应增长。从其他税种情况看，受房地产市场成交额大幅增加带动，契税1946亿元，同比增长39.8%；土地增值税1768亿元，同比增长28.1%。

部分地区房地产相关税收占增量超过80%。地处东部发达地区的增城市（广州下辖县级市），今年上半年地方税收收入36.05亿元，增收15.43亿元，同比增长74.87%。正是房地产业一枝独秀，拉动了增城市的地方税收增势迅猛，其上半年地方税收收入中76%源自房地产税收收入。据了解，上半年增城市房地产业创税27.67亿元，占该市地税总收入的76.7%，同比增收13.37亿元，增长93.57%。

不只东部发达地区，在西部，房地产业对经济的贡献也大有后来居上之势。数据显示：今年前5月，新疆房地产开发投资同比增长29.2%，商品房销售面积和销售额分别增长21.9%和42.9%，以70亿元的房地产税收收入，占新疆上半年地税税收收入七分之一。

税收只是地方财源的一部分。值得关注的是，前6个月，全国政府性基金收入21061亿元，比去年同期增加5870亿元，增长38.6%。地方政府性基金收入同比增长41.9%，而在这项统计中，占比最大的便是土地出让收入。国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增加5292亿元，增长46.3%。

经济对房地产的依赖局面。无法在短时间内改变。经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士徐滇庆在接受本报记者采访时表示，发展房地产和经济结构调整之间并不矛盾。他认为，靠衣、食、行等来拉动经济是无力的。消费结构升级一定需要一个物质基础，这个物质基础就是由改善住房条件来提供，由越来越多的人住到城里来提供。住房是最大的内需，离开了这条，中国经济发展将没有动力、没有消费、没有扩大内需的指向。

新的战略抉择

在新一轮城镇化规划即将出台。高纬环球预计中国政府将通过一系列的体制改革以及科学规划来改变传统城镇化中过度依赖土地财政、投资拉动的发展现状，稳步推进以产业和实体经济为基础的新型城镇化。

高纬环球中国区董事总经理张良军认为：“以产业和实体经济为基础的新型城镇化将为经济增长的高质量及可持续性提供保障。在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化也将为房地产市场带来新的发展方向及增长潜力，甚至将改变房地产行业的规则和格局。”

首创置业等企业已经先行一步寻找城镇化的机会。首创置业董事长刘晓光反对任志强的观点，他认为房地产是做建筑形态，因此城镇化离不开地产商。当然“新型城镇化”也涉及到地产商下一步的布局。在刘晓光看来，城镇化很容易让企业发现价值洼地。但在考虑清楚，是要在大中城市发展，还是去主攻二、三线城市。

富力地产联席董事长兼总裁张力更倾向于去一、二线城市。“客观上讲，很多人，特别是富人，都希望往一、二线城市走，因为一、二线城市的工作条件、教育和医疗条件都比较好。”他认为三、四线城市的发展前景不佳，购买力依旧较弱。

然而，无论外部环境怎样变化，无论怎样做机会选择，开发商都必须面对自身企业的经营问题和商业模式。

嘉凯城集团党委副书记杨益华认为，如果坚守依靠土地升值的开发模式可能死路一条，盈利模式要随着大环境的变化进行变化。最核心的问题就是风险如何控制，把控得好的企业可以走得更远。

新型城镇化提供了许多诱人的机会，路劲地产联席董事刁露表示，企业制定了明确的战略，就要坚定地走下去，战略的选择中要有取舍。