论坛楼市十年：意愿和方法（实录）

2013年08月25日 12:36
来源：凤凰财经综合

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主持人：很高兴我们下午讨论这个话题。亚布力论坛11年，反正他们老是欺负我，今天让我主持这个，明天让我主持那个，房地产我也不懂，他们让我主持。中午有一个两年楼市的午餐会，他们也不让我参加午餐会，让我跟一起网上卖书的李国庆这样的人在一起，搞电商大战，谈苦水。我挺憷？？头这个讨论，关于中国的不动产市场，好像十年来亚布力论坛从来没有一次不讨论这个话题，围绕这个话题产生了各种各样的想法。当然你经常在公共平台上看到人们讨论楼市这个话题，给我的感觉总是有人讲政治，完了有人讲经济，你跟他讲经济，他跟你讲道德，说行，我们谈谈道德吧，他又开始耍流氓，有的人讲根目录，有人讲子目录，有人用个案对付一般，有的用一般否定个案。我昨天想了想，无论如何这十年来，围绕整个不动产市场，至少有几个问题让大家还是逐渐有共识，而且我认为这个共识不应该使在座的小伙伴或者是老伙伴们惊呆。

比如整个不动产市场的问题不是行业本身的问题，它有很外部的影响、环境，是个整体问题，这个行业本身的问题很多是外部性问题。第二个这个市场到今天到了一个特别，或者尤其有点两难的状态。我自己这么瞎说。我们看着上半年，如果说当下上半年的宏观经济数据来看，至少中国经济线下的状态还是指着这个支柱产业。无论政府也好，还是从事房地产，还是一个比较理性的人，都意识到今天中国的经济离不开这个市场。当然所有的人都觉得这个市场是不是在聚集着一些风险，或者我们希望有改变的地方。

我最近看到一个数据，一方面我们好像各行各业都存在着所谓的钱荒，但是不动产业资金到位率还是很高，除了银行体系，市场融资占比也挺高，40%多。前不久一个英国人写了一个东西，最近两个月整个新兴市场外储备在积聚减少，中国是体量的，还不明显。但是从某种意义上讲过去这么多年，这么大规定基础货币的超发是跟外汇占款有相当密切的关系，外汇占款这几个月也在急剧减少。如果美联储接下来量化宽松政策退出以后，很多钱会不会离开这个市场。这个迹象大家都能感觉到。

在这么一种背景下，讨论房地产市场，无论是讨论它过去十年的经验，还是讨论未来的走势也好，是不是有一个新的视角，或者说一个新的框架。我相信很多大家的看法和意见也在很多场合表态出来。

最后还是听今天参加讨论的几位嘉宾来发表看法。我们很高兴任总也被我们拽来。他现在发言反而可以批斗，他的位置变了。我介绍一下嘉宾：万通投资控股股份有限公司董事长冯仑、名流置业集团股份有限公司董事长刘道明、深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松、中坤投资集团有限公司董事长黄怒波、厂甲集团董事长赵长甲、外滩金融中心BFC总裁吴洋。给我们的主题是楼市十年，意愿和方法。

黄怒波：在这做一个讨论也是老话题了，我想讲的很具体。我们后来分化到一个做商业地产，一个做旅游地产。现在的体会，原来有一个误区，商业地产持有越多越好，这是好多人商业地产的经验借鉴。原来的算法，我是老板，我定调中国经济还得发展，无论如何物业的增值价值要超过金钱的价格利息，这么一个判断。再一个方面忽视了流动性。

我们国家的金融体系问题在哪呢？对我们大型商业物业建设过程中，我们的投资都是用短期贷款，投完了长期持有。这个经济走下坡的时候立刻出了问题。在资金的问题上，大型的商业突然发现一个大问题，商场，突然电商来了。我前几年说的时候，后来有人骂我，你懂什么呀，永远电商不可能代替掉传统商业，尤其奢侈品带着走来走去。现在看来电商的杀伤力大大地大于我们想象。比如大型的商场，传统的百货业永远不会再有生命力。像服装类日渐调令餐饮业也是大问题，反腐之前它的问题是整个餐饮成本都在上升，人力成本越来越上升，感官越来越严，地沟油不敢用了，餐饮业利润两头挤，带来的问题就是交不起租金，你叫他走，再来一个更不如他。………

反腐之后一些高端的餐饮业现在也交不起租金，传统的商业现在面临极大的问题。这是要在传统的商业思路里边转型做商业地产的人这是个借鉴，我们一定小心一点，考虑到整个游戏规则完全改变，我们要避开。

往哪里走？当然在北京来说，像我们大公司三环突然发现它有一个优势，可以改写字楼。为什么？经济发展太快。像海淀区，四环五环以内目前没有写字楼资源了，但是企业的成本都在需要，所以我们商场里边几万平米写字楼租的相当快。比如商场的平均租金，建筑面积三块钱，写字楼就到五块八块，这是一个新的动向。当然最近大的动作，下决心把现有的大公司改成写字楼。政府也高兴，我支持你政策，大企业进来我给他补贴。有个企业进来，政府居然补贴五千万，他进我这个地方。

当然在四环以内，像北京的资源，写字楼目前都稀缺，没有新的供给了。

总体来看，商业地产下一步发展，跟各位探讨，我的意见，传统商业模式永远过去了。我们真的不能按照过去的招商，哪怕奢侈品，奢侈品我上次跟银泰谈，奢侈品现在也不行了。他们说奢侈品永远不可能上线，现在我认为半年内、一年内奢侈品同时又在线下，又在线上，这是巨大的变化。这个方面给各位交换一下最近的想法。

旅游地产是一个新兴的东西，城镇化。旅游地产有一个问题，它真的是要持有。旅游地产的特点业态丰富持有。再一个要有投资期，没有快进快出的可能性。很多人一说不行做旅游吧，把旅游地产想象的盖别墅卖。盖别墅卖有问题。现在所有的地方必须满足容积率一的要求，你绷想作出高品质过去零点几的品质来，怎么办？一定是综合性的，朝文化消费和别的消费走。今天我跟增生探讨，他做养老地产，跟广昌也在探讨，在度假地产，这个领域是新型的往前走21世纪的领域，需要另外的专业知识。当然地还是主要的。

总体的项目这么多，我对不动产的看法在中国有很大的空间，这个空间要仔细一点，过去的想法中国经济永远往上走，我持有的物业价格一定会涨，无限的涨，这个想法是要放弃掉。我们一定要记住，手里一定要有一定的现金流，这是我以后的重大的经验和教训。

主持人：我前两天去上海看了一个项目，叫K11，就在淮海路上。不光过去图书、电影传统产业，现在百货也是新兴内容产业，服装业、旅游业其实都是内容产业。马云和王建玲就电商和线下的购物中心发展有过一个赌，我倒是觉得人的两个属性永远会有，一个是懒，求便捷，一个是要炫耀，要攀比，要社交，凑到一起。社交性会不会给未来整个不动产，或者商业地产提出一个新的课题。就跟我问苏宁的孙为民，将来的实体点怎么办？他说将来实体店变成展示点，体验店，交易将来在网上。是不是人们线下很多都具有社交性，包括看一场电影。这个会不会对商业地产产生影响，就是人们这种需求，有社交的渴望，要在一个空间里沟通和交流，百货的性质是不是就变了？

接下来有请名流置业的刘总，他在北京很早以前有一个项目，叫名流花园，是北京很早的低密度的社区，那个地方离城里有一段距离。我们还有一个意思，总结总结调控，我真不知道这个调控该怎么总结，我也说不上，这个几条，那个几条，也有不同的看法。总的来讲大家觉得调控是不是适得其反，但是也有人觉得如果不调，可能情况会更糟。你怎么看房地产市场历来的调控，是不是意愿和方法都是背离的？

刘道明：对房地产市场，近十年来的调控，实际上胡温两届政府对市场的调控。作为开发商来说，我们是在这个调控的过程中当坏人被打击。事实上房地产整个利益体，第一是政府，政府在房地产土地收益，配套费，收益金，这是政府拿走的。第二个利益体是银行，房地产调控，房地产拿的资金成本是最高的，银行除了对开发商贷款以外大部分购买人的银行按揭，主要的资产沉淀在房地产很多，所以银行是一个大的利益体。第三个是建材和建筑商。我们在房地产结构中，假如我们用一万块钱一平米房子售价来看，土地大概占了三分之一还要出头，第二个三分之一是建筑成本，第三个三分之一是开发商的毛利，这个毛利里面有收益金、管理费，包括利息。我们很多媒体和外界的购买房不知道，说这个房地产真黑，都是赚钱。眨一看确实赚钱，房价总是涨。

万科在这个行业里面是做的最好的，你们仔细分析它的每年年报公开的数据里面，它的净利润只有10%，而且已经是很高的。我们这个企业比万科差，也就百分之六七。销售额里面最后能够企业所得的部分也就百分之六七的净利润。它并不是一个高回报的行业，作为开发商。

这个钱到哪里去了，就在政府里边，还有银行和其他的链条。开发商是资源整合商，房子是建筑商盖，材料是建材商供应的。在这个调控的时候，我们不是用市场的手段，用的是行政手段。既然是用行政手段，就要顾及到很多利益体。如果市场做坏了，政府、银行整个经济体系受到大的影响。在这个情况下，作为开发商在这个调控的时候，每次调控的时候，给市场的感觉就是调控一次涨一次。

但是在调控的过程中，它用了两个手段，一边打压消费，同时又限制供给。为什么叫限制供给呢？从银行的利息来说不给这个行业进行输血，逼得我们少开工，少开工自然市场供应量就少了。他是什么想法呢？希望把房地产商弄得你跳楼，必须降价出售。假如开发商真正逼到跳楼降价出售，这个行业系统崩溃了，我们都倒闭了。所以这个调控做的是供给限制，让开发商少开工，各方面限制，购买也在限制。本身不可能调控得了。用一些行政手段，在执行的过程中又有很大的抗性。政府如果没有土地收入，日子很难过。

房价一涨起来，就是开发商不道德。我个人的观点，我们用行政手段，强制性的手段解决不了市场问题。

何力：谢谢刘总。这么一说，有一点还是可以说，房地产市场这十年来，不仅仅是中国，也许是人类历史上前所未有的一场货币化运动，整个链条货币化的规模是很了不起的。还有一个说法谁绑架谁的问题，让我想起最近发生的一个小故事，最近有一个记者去阻止拆迁。拆迁开车的人被他认出来，头天夜里把他们房子拆了的那个人，他就把这个人扣住了，报警。据说连续报了很多次警，让警察解决。据他说警察迟迟不来。最后就说你是绑架罪，这个人扣留超过多少小时。究竟是房地产绑架了中国经济，还是中国经济绑架了房地产。站在不同的角度会有不同的看法。

接下来欢迎赵总。

赵长甲：我讲意愿和方法的问题。我觉得应该从几个方面去看。一个政府的权力和行使问题。确实政府权力很大，有些时候是好事，如果滥用未必是坏事。兼听则明，偏听则暗，对一个房地产这么大的行业，牵扯到整个国家的经济发展，牵扯到千家万户，应该是倾听各方的意见，然后作出恰当的判断。我们说意愿和方法，从结果上看方法肯定是扩大，起码不够完美。客气一点讲是这样。也就是大家看每次调每次涨。

关于实事求是与发展阶段的问题，我觉得邓小平实事求是这个理论真是到什么时候都不落后。要尊重事实，房地产这个行业真正不好办，房地产这个行业，房地产商人绑架谁啊，谁也绑架不了。它只是经济规律里面的一部分。

特别值得讲一下发展阶段的问题，就是说讲实事求是，房地产这十几年有一点像一个人在生长发育过程5岁到15岁期间，不论是5岁之前，或者是成年以后，老说他发展这么快，一天一个样，老发展这么快，我家里没有这么多粮食供给吃，没有县供你上学，没有钱给你买衣服，老说不协调。其实大家想一想，以前房地产为什么不发展。房地产再过十年之后，你想让它这么快，不可能这么快。因为这个时期是这个国家经济高速发展时期，它参与了国家经济发展链条的一部分，它跟着国家政府政策的在走，我认为它是功臣。我们以前全社会声讨它，确实不太。事实证明多少的房子，北京上海去调查，80%都是有房子。无非是大房子和小房子，新房子和旧房子的问题。…

还有一个房价，问房价不要…买东西总会提出来你这个不好，东西太贵。这是基本的常识。应该说贵贱，要知道组成这个价格的要素是什么。土地价格是多少，土地价格一直在增长，没有减少。另外税是在增加还是减少，用工成本是在增加还是减少，建筑材料是在增加还是减少，各种税费是在增加还是减少？各种组成价格的要素都在增加，期望房价降低起码不太理性。

这十年间，03年到13年我们国家新增货币是六倍，买房都是靠货币，靠钱。这么多钱，这么多东西，一个商品应该往哪里增长，增长多少？权且不说人们对房产有居住的功能，投资的功能，保值的功能，更复杂的不去讲。这是一个基本规律。所以我们要实事求是看，另外从发展阶段，就是？？

在过程中方方面面，不只是领导，媒体、社会真是需要一个反思，对它一个正确的判断和评估，客观的对待它。我相信未来想让它涨这么快，未必能涨这么快。

何力：我想请教冯总和任总，包括吴总，因为有过说法，刚才赵总提到过去货币供应量这么大，完了有人说我们今天的房价是央行印票印出来，央行有一位官员很正式的回应这个问题，估计他是经济学出身，他讲央行关注当然是一般物价水平，央行虽然也关注资产价格水平，但是他认为单一商品价格主要由供需决定，跟我们发多少钱没有太太关系。我觉得这好像是一个问题的两个方面，单一商品的价格既跟供需有关系，同时也跟你整体的货币供应量也有关系。当然在不同的环境和条件下，可能哪个权重更大一点，这样讲是不是才更完整一点。冯总你觉得房价是印出来的？

冯仑：经济学家讲的话，多数要打问号。过去十年我集中在一个小的话题上讲中国政策来看这个事情。过去十年，我们起先对住宅问题的关注，然后关注到民生，最后扩大到整个房地产。我们的政策一直叫房地产调控，但是这过去十年，在起初的时候住宅几乎等于房地产，那个时候讲调控房地产就等于调控住宅、楼市，其实是有重合度。到最近五年以后，住宅和非住宅，特别是住宅以外的，随着城市化的快速发展，随着各地方建设越来越快，实际上每年开工面积、销售和投资非住宅的部分已经越来越高。房地产越来越不等于住宅，住宅只是房地产大概念当中的一部分。就像人里边分了老人、小孩、男人、女人、病人、残障和特殊的人群，都是越来越细分。在这个时候，我们过去几年的政策一直都是叫做房地产调控，这个提法上名不副实。现在更准确的提法应该是住宅调控，房地产全面持续健康的发展。房地产跟城镇化有关，住宅也有关，但是一部分。比如你要建医院、购物中心、体育设施、公共服务的其他特殊建筑，包括你有军队、警察，这都是房地产。在这种情况下，我们的政策聚焦应该是把住宅问题单拎出来，住宅问题成为一个长期的政策。像建设部叫住房与建设保障部，他也是叫住房。国外有一些住宅保障局，法律是住宅法。到目前为止我们单从公共政策来说，应该聚焦在住宅，而不应该再提房地产调控，实际上更强调住宅。这次给出来的提法改变房地产要健康稳定发展，这个提法是对的。房地产是一个更大的概念。而住宅调控这次没有提，不等于不关注。我们认为过去这几年的误导，在公共政策层面给大家的信号是混乱的，一说房地产调控，怎么就把所有的事情囊括过去了，经济长期发展未来十年二十年，重点住宅的调控，价格要有所抑制，经济增长、居民收入以及房价之间要保持一个合理的弹性，让新增的劳动力，新加入到城市的人，能够住的下，买得起，而且有能力改善。纽约即使两百年以后，他的市长仍然关注这件事情。每年也有经济使用房多少套，市场经济下住宅的问题是个长期问题。

房地产是随便的，写字楼暴涨暴跌没人管，政府从来不关心这个事。过去的公共政策应该有一个提法的改变，住宅管住宅，房地产是房地产，分开。这样才能明确我们做房地产行业的，大家看到最近不约而同的都改名换姓，爹没换，娘没换，自己该名环姓。昨天我见到一个很著名的公司，不提说做房地产，万科的于量也说最近做城市服务商，王建民早就改名了，我们在五年前改成房地产投资公司。这改成旅游了，现在还有娱乐地产，文化地产，恨不得搞个夜总会，叫天上人间地产。很少有公司自己就说自己只做住宅。

说明一个什么问题呢？确实市场发育以后，随着人均GDP到八千美金以后，城镇化产生对住宅以后的需求越来越大，所以由原来早期的住宅公司，多数变成房地产全面发展的企业。这样的话，如果我们现在把这个政策定位在住宅调控，而房地产全面发展。两边都顾及到，给市场给出的信号比较积极和正面。

第二件事情，过去十年的公共政策要做个检讨。为什么十年我们发了几十个文件，于亮那天统计有一百多个，包括内容讲话批示什么都算。我们究竟是把市场当下级，用文件管价格，北京现在就是这样，我们卖一个房，在建委那批，建委领导每天都在那平衡，看地图，哪价格高了，哪儿批，哪儿不批，从科长到上面都有寻租机会，统计上房价管了，但实际上又不向市场，又不是行政手段，你真行政手段一个价，高了拉出去毙了，一下子解决了，但是又不是。

过去十年这种管法涉及到一个问题，在市场经济下的宏观经济调控当中公共政策究竟怎么样来制定？是事先博弈，还是事后博弈。什么意思？各利益群体，以市场的参与者是在政策出来之前大家较劲博弈辩论，比如说消协代表买房的人，任总代表地产商，还有代表其他利益相关方的，大家就在这辩论。辩论半年一年，最后在一个立法机构或者在行政立法部门，法制办、人大拍板，最后一举手这事过了。 接着再执行，就不博弈了。就是说事先博弈看起来过程很长，但是利益各方均衡提前完成。等到最后颁布这个法规一定是大家没有博弈空间。

我们现在是事先博弈。很快几部委弄了一个文件，比如要收20%，上有政策，下有对策，对策是什么呢？中央政府的调控，对策的结果一个叫实施细则，行政上再搞一个实施细则，事后博弈结果。另外一个叫做司法解释，这是公家的。老百姓就用离婚，阴阳合同。事后博弈带来的危险在哪？第一政府政策的法律效果大打折扣；第二政府领导人的信用大打折扣；第三使老百姓对政府的认可，对政府的尊重，对政府政策的执行不抱严肃态度。比如说离婚就离婚。我碰到一个朋友，他们家要买第二套房，父母都快80，家里研究要离婚，老太太生气了，说我跟你爸都这岁数，咱不为这事闹。事后博弈的结果带来社会一系列的有法不依，有令不执，诚信缺失，甚至道德败坏，人伦关系混乱，社会纲常完全废止。

我们现在如果把决策的成本加大，把执行的成本降低。现在决策成本太低，结果执行成本巨高，纠错成本更大。过去十年，如果说房地产调控政策的缺失，很大程度上要做一个改进，就是由事后博弈改为事先博弈，由文件调控变成法规调控，由领导人甚至是各部门行政性的随意管制变成一种在法规制定公开游戏规则情况下，行政部门正常的运作程序。这些东西过去调控上给我们一个警示，未来我们的政策，所有涉及到宏观经济，特别是跟人民生活有关的公共政策，在指定过程中要讲究政策制订的依法透明诚信，各利益相关者进行博弈，而不应该关起门来靠一些人写文件，最后跟利益当事人没有发生关系，直接就颁布，甚至是错了，然后不了了之。像20%这个事，因为离婚太多，不了了之，这事到底政府的严肃性有没有，到底哪个总理不严肃，前任总理，还是现任总理，这件事情政府的威信大打降低。

第三个对于在政策执行过程中正常的变动给一个微调，事实上仍然需要有一个宽松的法制和平等的讨论环境，不能因为任总说了，然后就说房地产商血液里就有问题。不能因为每一个良家妇女去？？上班，他就不能投诉一些坏人，他也有园区可以讲。每个利益群体都在讲话。

至少四种声音都在讲，消费者永远都在讲要物美价廉，最好不要钱。买一送一加按摩，这是最舒服。第二个媒体，媒体永远是放大政府和消费者的声音。第三经济学家永远在讲危机，没有一个经济学家不讲危机，不讲危机他就讲下岗了，他到中宣部去了。中宣部永远不讲危机，你们去看中宣部，我们俩都是中宣部的同事，我们在中宣部干的工作，他是外宣，给外国人讲永远都好，我是内宣，跟内部讲都好。经济学家如果不讲危机，不讲灾难，就不叫经济学家，他是靠讲问题挣钱，是讲问题表明他有观点。另外确实他是追求真理的一部分。政府是讲公平。

大家都在讲，这四种不同的讲法应该放在一个平等的环境，让大家就一些公共话题和政策来讨论。这样就会使意见更加接近于合理。

我们这个行业研究房地产，花钱最多的是任总，还不是国家政府。我们每年任总这边几百万，十年以上，就研究房地产，也不是任总一个人研究，有一个客观独立的群体研究，每年花这么多钱。我们有一些政府部门，房地产中心连经费都没有，都是自己在外边筹经费组成一个部委的政策研究中心。讨论的时候，谁占有资料更详细，包括经济使用房，包括低收入人群的住房问题，包括各种各样的问题，任总这边就我参加了一部分，研究了很多详细的问题，而且也给政府有关部门。地产商并不一定总是要研究对自己有利的，他也研究对社会有利的。因为对社会有利，市场秩序健康，所有的人才能够很好的发展，地产这个行业才能存在。

你要男人好，必须让女人幸福。不能说为了地产商好，然后就把别人都搞死，那我们一定是让别人都好，别人口袋钱都多，我们这个地产生意就能做好。我们差不多十年前，任总组织了很多低收入人群解决住房的政策研究，都给有关部门。但是由于现在对话和讨论经常是怀疑有没有血的问题，后来我看任总话比较少，确实去医院看病了，病好多了，地产商不太爱讲话，最后我们希望政府制定政策的领导，自己也要经常体检，身体好，国家才好，谢谢。

何力：冯总理一理房地产作为公共政策中的得失，不仅仅是房地产这个行业，所有的行业公共政策制定都会涉及到冯总说的这个问题。你这只是一个美好的愿望呢，不要说房地产这么重大的涉及公共政策的事先博弈，当然博弈总比不博弈好，就跟我们说一个小的公共政策，先开一个听证会，总要稍微好一点。但是大家心知肚明，本来听证会是我们语境下的听证会，但是在今天政府控制下的听证会，和我们理解的听证会不是一回事，当然还是有比没有强。究竟怎么开始这个事？

冯仑：一个是从政府这边来说，改变一下公共政策制订的游戏规则。这个是法制办、全国人大、国务院要思考的事情。从我们身边做起，是我们的权利我们要坚持。我们放弃了自己的权利，他跟你讨论的机会就不多了。比如你说到听政，四川有一个老大爷，每年都去开听证会，可是他从来没说过一句不同的意见。

相当于李天一这个案子。他把人调戏了，办了，最后你不站出来，他就认为他只是嫖娼，站出来就是轮奸。你一争取权利，他的罪恶和不当的地方就暴露出来。你不争取权利，他就认为你是可以花钱就办的。尽快最后掏出来钱硬塞在人家包包里，当时喝醉了，拿钱的人并不知道拿钱了，这个权利一步步被侵权。后来因为有律师，有同事出来指证，开始捍卫他的权利。于是由酒后过失变成嫖娼未遂，最后事实我认为最终法律朝着轮奸方向走的速度在加快。于是他母亲就在努力的为他儿子争取一个嫖客的名分。这个博弈就叫做权力之间的博弈。

作为公民我们应有的权利，你不博弈，明明轮奸你了，觉得你是卖淫了，这事就弄大了。上海的法官努力证明自己不是嫖客，但是也有解放军的大校、将军努力为自己的儿子证一个嫖客的名分。这个东西都是博弈。从老百姓来说，我们只要自己把自己的权利捍卫好，我们不断的争取，像受害的少女一样，酒醒以后我们站起来，把衣服整好就报告公安，这样很多调戏我们的就会献出强奸和轮奸？？。

吴洋：关于政策，发展的十年也是一个成熟的十年，同时又是很煎熬的十年。这里面每一次调控，因为我是具体做操盘的，经常参加很多论坛，大家经常谈到城镇化。我认为从政府制定政策的角度，谈城镇化，但是最后把城镇化灌输出来都走样了，都变成房地产的城镇化。实际上这种城镇化是人的城镇化，是一个产业的城镇化。房地产只是其中的基础之一。从这个角度去看，政策的制定也好，企业的战略也好，应该从基础的角度去考虑这个问题。

我们看现在的城镇化面临的企业战略调整，实际上同样是说未来的十年，虽然有说黄金十年到白金十年，未来的十年还是发展成熟以及煎熬的十年，政策相对的调控还会不断的出来。

所以未来的角度，像我们制定战略的角度，应该是从发展的纬度上，另外一点从多元的纬度上来看待。我从事房地产二十多年来一直从事商业地产，住宅地产基本没碰过。商业地产，我们现在考虑城镇化，估计可能有16到18个城镇集团的区域。另外一个就是现有的一线城市还会经历一次城市再开发。举一个例子，建高架桥，高速，现在上海已经开始在地下隧道下面再建地下隧道。我们南外滩规划马上开工，地下隧道下面再建地下隧道，类似的城市再开发工作也是下一步进行。

所谓多维度的战略，现在商业地产、住宅地产、旅游地产、养老地产等等，接着第一个话题来讲，这么多年冯总的一句话一直教育我们，野蛮生长，我到现在记忆犹新。同样十年前我提出一个关于商业地产未来的发展方向，就是做体验式的商业。但是这个体验式商业，是在近四五年才人们开始认识。电商也好，线上线下也好，都离不开我们未来的体验。这种体验应该是结合两方面的东西不能忽略，现在为什么大家意识到体验了。我在行业有一个观点，我曾经跟周星辩论过。我说我并不认为因为有了电商，百货等等现在受到根本的冲击，而是因为商业地产本身这么多年来忽略了体验，没有跟上人们对精神欲求的发展，所以才会给自己带来这种问题。线上不可能完成代替线下，线下也不可能最后完全取代线上，它俩毕竟是一个互补的。

从这个角度，我们现在看所有的商业地产，所谓的体验馆也好，博物馆也好，体验中心也好，都是满足人们一种精神欲求，一种对文化，对生活的改变。这是一个根本改变。未来的十年，通过前十年野蛮生长，企业应该做的是在房地产上从发展的角度让自己成熟起来，我们看中国的商业地产商现在还是房地产商，并不是商业地产商。

冯总提到现在各个公司改名，我经常在外边，经常碰到自己搞得的很糊涂的事情。看到很多公司拿出来的名片都是投资公司，我以为都是可以从金融角度谈谈融资，结果一问是做房地产的，是做项目的，都已经改名字了。从这个角度来讲，从商业地产的发展角度来讲，毕竟是一种线上线下结合的，以体验欲求为主，把精神需求结合，自然导向到物质商品上的体验城市项目。

从整个城市未来文化发展角度也是这样，去年去英国利务浦，他是一个旅游地产，但是你很难给它定型。我们现在把自己的产业地形分成住宅、商业、旅游、养老，但是我一看没法给他定型。………它把文化艺术的东西，人们体验的东西做的非常充足，但是同时因为把这些东西做足了，又变成旅游地同时里面的公寓也好，酒店也好，都以极高的价格出售，又把地产做的很棒。这是我们下一步应该怎么去研究的课题。企业怎么告诉政府我要做什么。？？这都是存在问题。

下一步的城镇化发展，应该是以人跟产业结构调整发展，政府从这方面的政策应该有一个极大的调整，而不是单纯的卖地。

陈劲松：大家来这是想听听我们任志强老总说点，我来也是听任总的，我不占有大家时间了，还是任总给我们讲讲吧。马上开十八届三中全会，改革的路线图，住宅咋弄。刚才老说住宅不行了，但是住宅是巨量的市场，做商业地产也得靠卖住宅，商业都是短债长投。我看不太懂，虽然我们在第一线，我最后发现第一线是最看不懂的。因为局部市场变化实在太快了。去年一线城市还有问题，你看今年一线城市火的。来了听大哥的，听任总讲。

任志强：本来和我没啥关系，何力非要抓差，我都不知道你们讨论什么东西。买房人的意愿是房子越便宜越好，就跟李天一一样，不花钱最好，实在不行就花点钱。政府也就是梦歌。我们举一个最简单的例子，北京市出了一个政策，叫做两万两千块钱的限价房，最低价。到现在大概三天了，没人去投标。大家会问，两万两千块钱的房子已经低于北京市的平均普通房商品价格，这个房子卖给谁啊。除了卖给嫖客，没法卖了。这个嫖客是谁呢？就是政府官员或者政府机构。按道理说，制定公共政策，什么叫限价房？限价房就是公共政策。

我们过去十年政府提了一个目标，就是限制房地产的房价。这价格是什么东西？价格是把公共财产或者市场财产进行再分配的一个衡量标准。比如银行国有股卖多少钱，是按照市场行为来的，不能说就允许你只能卖一块或者两块，因为它本来是国有的东西，是公共财产。我们现在管的价格，按照发改委说，我们大概两万多商品70%都管，这个价格为什么要管，因为这个价格是所有公民共同分享的。煤价格、电价格得有个听证会。为什么房子没有呢？普遍性的定的越低越好，每个人都享受。但是房子不是，房子只是极少数人享受。我们每年商品房八百多万，加上保障性住房，二三百万套，一共一千万套左右。按照城市两亿六千个家庭，现在50%多的城镇化率计算，相当于3到4%的销售水平。保障性住房如果按照260万套算的话，就是1%。它就是极少数人享受的东西。

如果用政府限价的情况，政府强制的行政命令限制价格，把财富分给1%的人，北京这次房子算起来的话1%都不到，凭你们是要这么分配。比如黄？？购买，那他就是嫖客，凭什么你其买这个房子。因为它和廉租房不一样，这个水平线你可以。纯商品房限价，投标的文件上没有说这个房子应该卖给谁，它一定用于腐败，比如卖给财政部，财政部团购了。他不就是腐败嘛。这种政策以价格为起点的所有调控政策，就是我要把国家或者人民公共的财政权利，通过价格的方式转移分配，我们和间买国有资产是同一个道理。

这十年都以价格目标为主进行调控，为什么还这么多人高呼好，我只能说它是嫖客。因为你们在侵犯公共权利。反过来说，他会说你们开发商不道理，我们开发商和你有什么关系，我们没有转移和分配公共财产。

央行的研究报告说房价和货币没关系，我觉得他看错一个最基本的问题，房价不是因为房子多少而决定，除了房子本身有管与供需关系，还有一个土地资源和相关土地资源，是不是土地资源提高，别的土地资源价格也提高了，商品房卖的贵，别的办公楼也提高了。是不是附带了这些价格也发生变化。拆迁费用提高了，补偿费用提高了那是因为货币。所以房价是货币印出来了，很多人不承认，因为他搞金融，人民银行就管发货币，为了逃避自己的责任。这就是刚才冯仑说的，本来是个强奸，非要说我是个嫖客，不是强奸。人民银行干的这个事就说明这个问题。人民银行本来想说他的货币和房价没关系，其实是有关系的。但是他说没关系，就变成嫖客了。

过去十年以价格为目标的所有调控，都是想法很好，母亲爱儿子的想法，但是方法不好。平常你老惯他，居着有其屋，我们的政策让大家都有房子。本来保障是居住权利，公租房、廉租房，但是又把它变成一个财产权利，变成实物房子，我给你补贴。然后把大家的火都挑起来，这几个政策，先说120平米乘以20%，06年又来一个9070，你都把人抬那么高，然后再说不行。08年最后的结果是人民代表大会并没有同意温总理报告中提出的居者有其屋，最后改了居者有其诉，然后才出了公租房政策。这就是公共政策制订的博弈，你非要以价格为基础的调整方法限制房地产，这边又广印货币。过去的十年政策是错误的，就是因为意愿和方法没弄对，形成的结果就是现在网上可以看到的笑话，或者冯仑刚才讲的笑话。法官拼命要这样，那边拼命要那样。这两个东西对不上。

这十年我们看到基本上都在犯一个错误，以价格为调整目标的公共政策，如果这个价格只是为少数人服务的，一定是经过？？，两千两万块钱的房子卖给谁，谁有权利去分享，然后你用什么办法去解决，包括后续这个房子升值了，我们怎么分配升值的利润。当年经济适用住房，按照英国的办法分产权，你花了多少钱买了这个房子，然后个人相当于多少产权，政府减免的地价中给你的税费相当于多少钱，你卖房子的时候，个人占50%、60%，升值了你把40%的地价和税收返回给我。我们没有。其实在二战之后，英国就这么做。就是按共同产权的方法解决保障房问题。我们现在就是想借这个名义，把财产权分配给那些不应该享受国家待遇和补贴的人。比如中央政府有一个9910号文件，国务院机关就有权利享受经济适用住房，别的人就没有权利享受，不能福利分房，所以北京大量的房子进入了财政部、人大、政协这些人的口袋里，地方政府也有相当一批房子是这样，以经济使用房的名字进入他们的口袋。我们都在认为现在北京两万两千块钱的限价房的目的就是为了寻租。

这个价格的管制对老百姓好吗？我们老百姓拼命喊着要限制房价，结果好处没有落到普通老百姓兜里，都到那些不该享受优惠政策的兜里，就是因为他们不尊重基本的市场规律。如果不遵守基本的市场规律，一定出一些烂政策。你先把这个孩子教坏了，又打架，又嫖娼，又不顾年龄开车，最后你再去救他，哪有这个道理。

新的政策是保持市场健康稳定发展。我们没有看到新一届政府在说房价的事。国五条以前的政策基本上算是上一届政府提出的看法。这一届政府可能比他们聪明一点，至少更尊重市场经济规律，起码到目前为止他们没有说继续用什么手段调控，没有说继续让房价回归到合理水平。我觉得温总理说的很好，他制定的政策七八年都没出中南海，我听了很惊讶。这个人自我批评精神很强的。我都可以想象，如果一个总经理，何力是总编，说我制定一个政策七八年没出我办公室，你这企业还要不要。换句话说，如果我定了政策，出不了我的办公室，办公室以外的工作人员都不听，干吗啊。这就是我们的现状，我们的现状说明楼市十年意愿和方法的结果，就是没有一点自觉性，老说别人没道德，还赖在那里不下来，这有点问题。

现在好点。后一届政府不承认前一届政府说的那些东西。估计经济政策上会对前一届政府的很多东西进行讨伐，比如四万亿的东西，起码大家认为四万亿的东西不能再这么干，用财政的办法拉动经济是个错误。但是我们可以看到，在最后的时候，今年1月份他还在坚持四万亿怎么好，已经可以清楚的看到，我估计不管是十八届三中全会，还是什么也好，至少不会像上一届政府难道去糟蹋中国的经济。也许会给中国未来的经济发展一点新的更符合市场经济的力量。这是大家已经看到新总理多次提到尽量市场化，尽量减少市场干预，尽量如何如何，开放上海自由贸易区，金融领域要适度开放等等。我们希望这些东西从宏观政策变成微观政策，也许我们经济还有救。

何力：还有一点时间，大家交流一下。

嘉宾：我算具体做项目的，这十年来也感受一些东西，我觉得有两个变化很明显。第一个变化利益体的变化，它不断的在变。利益体最开始是开发商，到后面逐渐的政府、银行，还在变。未来十年可能还在变。为什么这样说呢？我们参与的城中村和旧房改造比较多。我们一个项目一拆迁，地笔款一到，立马离婚率就上来了，立马豪车4S店团购了，这个也在变未来十年中还会有变化。刚才刘道明董事长提出利益体不断转变，这是一个很明显的现象。未来十年也会变。

第二个商业模式变化，也可以说是赢利模式的变化。刚才黄怒波也提到过，现在写字楼？？市场好，这是一个很明显的变化。

类似于这种变化，还有住宅，原来赢利模式靠住宅的溢价部分赚钱，现在逐渐转变，很多时候靠服务赚钱，搞食堂，搞其他的配套，社区的物流，这个是赢利模式的转变。

之前十年在变，之后的十年会不会变？我觉得也会变。赢利模式变成什么样，我不知道。但是总体来说，肯定是在变。所以很简单，未来十年我们具体做项目的应该怎么干呢？首先不守陈，第二绷紧弦，关注一下这个市场，这个市场什么样。最后逮机会，有机会我们得逮住。

嘉宾：我不是做房地产，但是我对房地产比较关注，刚才听了几位大佬讲了做房地产走过的十年，成绩显著，但是道路坎坷，尤其是政府在这十年幼方方面面的问题，有人把这十年跟文化大革命相比。

任志强：…

嘉宾：未来的十年，我请问各位房地产总多的精英，你们是持悲观的态度，还是乐观的态度？在这之前，我告诉各位一个信息，可能你们都比我知道。我昨天从网上看到，第一在未来十年，中国可能要颁布两个法，一个是房产税，重要重大的税收。14年实施还是15年实施，有三个标准。第一个标准对于人均家庭住宅两套房子以上，人均80平米以上，征3%的税。三套以上的房子征3%到5%。三套以上包括商业门面征12%。第二遗产税和？？税，遗产税和社会条件、经济条件和技术调整都已经成熟了，一旦需要的时候随时可以把这两个税征求。死的时候征60%的税，活着的时候征40%的税，房产是登记很严格的。现在有的人在黄金大跌的时候悄悄卖了很多黄金，中国政府恰恰买了四千斤黄金，我们有六百吨黄金放在美国，据说拿不了。他想派人去核查，美国人都不让。？？有人认为是被美国人暗杀的，为什么？因为他在委内瑞拉，如果中国未来的十年开征这三个税，房地产是涨还是跌？

中国两大产业，汽车和房地产，这两个产业严重过剩，从合肥市来说，只要是党政机关，公职人员，事业单位，一般人是三套房，房改房，商品房，夫妻两个在结婚前，各个单位一套四套五套。房地产对中国的贡献很大，改善每个人的环境。普通老百姓感觉希望平稳，不希望大涨，不希望大跌。

嘉宾：我有个问题想咨询，大家提城镇化，本身我在厦门做的比较好的地产商，我最近关注城镇化问题，也在跟政府领导讨论当地的城镇化推广，我个人分析是否会把土地政策进行松绑和流转。假如土地政策没有松绑和流转，城镇化怎么推，又回到过去。失地农民改为股民，作为土地参股，土地政策没有变化，它怎么参股，还是过去那种政府土地出售，招标挂。失地农民还是拿一堆钞票赌、玩，最后没了。土地政策在三中全会以后，会不会随着城镇化推进慢慢放松？

中间：我得到的信息是要在土地，特别是农地流转上要适度的放宽，往前走的前提是确权。你注意一下周期人的研究，基本上代表对于农地流转的主流讲法，在确权基础上的流转。这是下一步的方向。这个是在城镇化政策配套里有考虑的。

任志强：这10%我自己建大楼，用于出租，每年股权亦庄每个月发1500块钱，剩下的钱你拿走，拿了几百万该干吗干吗。但是有一条，你都赌光了，这边可以给你保底，一个月一千多块钱，每年涨一点，你死不了。地在分配的过程中，政府保留一部分给集体企业，由集体企业盖房产用于分红。

第二个建筑用地的流转和农用地的扭转，这是两个不同概念。农用地分为建筑用地和农用地。政府分配的时候有差别。李克强六条讲话里面第二条就是土地政策，但是土地政策出台什么样，三中全会以后再说。我们现在只能说有这个想法，也不知道怎么样。我们政府根本不守规则，说也了别信。冯仑说确权的时候，08年温总理年代会的报告上，说三年之内完成土地确权问题，现在五年了也没完成。政府老说话不算数。不是没有政策，政策有啊。我们不是缺法律，是缺良心，我们不是缺政策，是缺执行政策的力度。我们为什么叫做执行力？政府老说了不算数哪行啊。

比如政府预算今年在这三千万，那个地方花五千块钱，最后该花的地方三千万没花到及花了一千万，不该花的地方花了八千万。 中央政府尤其不讲道理，地方政府要给农民补贴，给你一个指标。地方政府没这个钱，你得给这个钱。中央请客，地方买单，这个问题如果不在财政体制上解决掉，我觉得很难。

？？上台以后提出了关于集中中央财政，实行严格转移支付，但是能不能办得到，办到什么程度，不知道。一般说话都不算数，别把他们看得太高明，他们说花三千万就花三千万。…

冯仑：感谢几位嘉宾跟我们分享他们的观点和见解，特别感谢任总友情出演。谢谢大家，谢谢在座的诸位，下次有机会接着讨论。

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