上海自贸区获批临港新城洼地待涨

2013年08月28日 01:09
来源：东地产财经周刊作者：谢敏敏

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自贸区获批临港新城洼地待涨

国家战略的自贸区，楼市影响几何？

一则关于设立上海自贸区的消息，犹如一枚重磅炸弹，迅速激起各方的热烈反应。

商务部22日发布消息称，国务院已正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区。试验区范围包括上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积为28.78平方公里。

自贸区的设立对经济发展的带动作用不言而喻，有评论甚至称“堪比深圳特区”。分析人士指出，地产物流等相关行业会最先获益。

“对地产的影响本身就要大一点，地产行业有很强的区域性，所以自贸区对当地房地产的影响，就体现在这个区域本身和周边的地方，主要是指浦东这块。”交通银行首席经济学家连平对《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）明确表示，自贸区区域会“地产先动”。

“由于对投资主体的限制大大松绑了，需求增加，所以自贸区的工业地产、商业地产和住宅市场都会受到较积极的影响。”上海城乡建设和交通委员会政策研究室主任徐存福对《东地产》说道。

《东地产》记者随后采访了多位业内专家，畅聊此举对房地产市场的影响。他们均表示，自贸区辐射的森兰外高桥、浦东机场保税区和洋山港临港新城等几大板块的房地产市场将会因此而有较为明显的提升。

上海自贸区正式获批

商务部22日称，建设自由贸易试验区，是顺应全球经贸发展新趋势，实行更加积极主动开放战略的一项重大举措。

今年上半年，商务部、上海市人民政府会同国务院有关部门在深入研究的基础上，拟定了《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》（草案），上报国务院审批。主要内容包括进一步深化改革、加快政府职能转变、积极探索投资管理模式创新、扩大服务业开放、加快转变贸易发展方式、深化金融领域的开放创新、建立与试验区相适应的监管等制度环境等。

7月3日，国务院常务会议讨论并原则通过了该方案草案。

商务部表示，为加快政府职能转变，探索外商投资负面清单管理，创新对外开放模式，国务院已提请全国人大常委会审议并决定在试验区调整部分法律规定的行政审批和事项。《中国（上海）自由贸易试验区总体方案》将在完成相关法律程序后公布。

商务部研究院国际市场研究部副主任白明认为，上海自贸区的设置标志着我国对外开放又迈出了坚实一步。

“上海自贸区的建立将创造新的要素转移和资源分配模式，开放的尺度也将更大，能够释放新的政策红利，创造新增长极。”

海通证券的研究报告分析，上海自贸区的地位将比肩甚至超越当年陆家嘴，未来有望快速发展

受自贸区正式设立的消息的影响，23日多个上市公司的股票集体爆发。截至23日早上09:31，上港集团、金山开发、龙头股份、锦江投资涨停，浦东金桥涨逾9%，上海物贸涨逾7%，界龙实业涨逾6%，上海机场、陆家嘴涨逾5%。

据悉，上海自贸区预计将在今年9月底挂牌。

房地产获益

自贸区设立带来了新的政策红利，与其息息相关的房地产行业受益颇多。

“确实是一个重大的利好消息，对土地价格也是一个推动，从而间接影响该区域的房价。对上海高端市场的推动会更明显一点，因为设立自贸区，本身就能推动改革，推动经济水平的提高，对各个方面都会产生积极影响，从而吸引高端国际化企业入驻这个版块。”上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏对《东地产》表示，自贸区的设立对房地产市场主要是带来中长期的影响，短期效应不会太明显。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，自贸区的获批有利于推动区域产业资源整合和产业地产的发展，住宅地产和商业地产也会因此受益。

“由于自贸区政策的利好因素驱动，物流园区、港口、临空产业园区等产业地产项目的开发或将在这个过程中不断收益，工业用地由此而成为香饽饽，价格上涨是自然而然的事情。因此，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在上海自贸区内拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。”张宏伟表示，一些产业综合体的开发商也会看重这次产业整合与升级的机会，趁机在这个区域内进行产业地产的开发。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟同样认为，自贸区的建设将使产业地产迎来良好的发展机遇，给房地产业带来长期利好的影响。

海通证券的研究报告分析称，预计上市地产公司中的外高桥、浦东金桥、市北高新和阳光城有望受益。

张宏伟同时提醒道，自贸区要防止出现房地产的“过热”现象：“和其他行业一样，政策的鼓励往往会导致短期内一窝蜂而上的把关不严的现象。同时，自贸区政策的利好也会导致开发企业疯狂圈地囤地而不开发的负面现象，政府应防止只把自贸区的发展当做政府、房企圈地‘拿地模式’，当成地产项目来开发。”

临港新城房价看涨

自贸区获批以后，包括森兰外高桥板块在内的几个区域的楼市都将受惠，但是处于价格洼地的临港新城的上升空间也许是最大的。

“对临港新城来说应该是一个很大的发展契机，毕竟外高桥的房价本身就已经在一个水平线上面了，而临港处于价格洼地，目前是这几个板块中房价最低的，所以上升空间更大。”龚敏分析道。

临港新城地区的多项政策都有利于推动当地房地产市场的发展。

今年2月28日，上海市宣布，将在临港地区“建立特别机制和实行特殊政策”( 即“双特政策”)，未来5年，临港新城将进入发展快车道，固定资产投资规模将达到1800亿元，最终目标是成为高端制造要素高度积聚，先进制造业与现代服务业高效联动的“智造城”。

5月2日，上海市政府印发《临港地区中长期发展规划》，提出未来3年将投入1000亿元，引导上海中心城区人口入住，预计到2020年将引导80万人口入驻。

6月19日，上海市政府新闻发布会上公布，从7月1日起实施的《上海市居住证管理办法》，临港新城办理居住证可以加16分。

据德佑地产市场研究部监控数据显示，从今年2月开始到7月份，临港新城商品住宅的成交均价连续上涨五个月，截止7月25日，临港新城商品住宅成交均价为11318元/平方米，比今年2月9849元/平方米上涨14.9%，涨幅领先于全市商品住宅的上涨水平。

业内人士分析，随着自贸区的获批，临港新城的房价仍将一路走高，该区域此前发展远不如住宅的产业和商业地产也将获得较大的发展空间。