业内估算：一旦农地释放将激活至少65万亿财富

2013年09月05日 06:56
来源：南方都市报作者：陈琳琳

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农村集体建设用地所有权确权一直备受瞩目，市场对农地流转表现出极大的关注度，有消息称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。土地流转股近日闻风而动。昨日国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见，国土部并没有向地方政府下发。

业内预计农民宅基地如果直接入市交易，对增加土地供应量和抑制土地价格有一定好处。广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光向南都记者直言，政策导向确实将发挥长期引导的作用，但一段时间内不太可能形成很大的土地增量。

国土部暂未发文

昨日国土资源部新闻处处长谢晖向媒体表示，截至目前，名为《关于开展农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见》，国土部并没有向地方政府下发。

有消息称，农村集体建设用地所有权确权工作有望于11月前完成。而国土资源部有关负责人昨日向南都记者表示以公开发文为准，而对于各种市场揣测不回应。

有地方政府则透露，今年三四月份，国土部曾要求地方上报2-3个试点单位，但关于最后试点安排以及试点工作的指导意见，目前还没有接到正式的文件。

“有关规划是有的，农村的土地集中规划历来也是政策导向，但我并不看好，”广东省城乡规划设计研究院规划第五所所长蔡克光接受南都记者采访表示，政策导向确实发挥长期引导的作用，但一段时间内不太可能形成很大增量。

南都记者查阅有关条文，农村土地确权工作包括农村集体建设用地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权确权三部分。截至去年底，全国农村集体建设用地所有权累计确权登记发证约620万宗，发证率达94 .7%，部分地区已全部完成。今年8月底，国土部发文表示，对农村集体建设用地所有权确权工作进行抽查。

土地入市“逐步放开”

已有跃跃欲试的业内人士估算出，一旦农地释放将激活至少65万亿的财富。不过在中原地产市场研究总监张大伟看来，短期内不可能实现这么大量的财富激活。

“目前计算纸面上的数据没有什么意义。土地入市肯定是逐渐放开，不会一下子全面放开，或者说增加试点区域，部分区域逐渐放开。”张大伟称农地若直接入市，将对房地产市场乃至宏观经济产生巨大影响。有关进程备受业内瞩目。目前的宅基地主要位于城市边缘的农村，属于城市范畴里的城乡部分。

“如果能直接入市，带来的影响一是起码可以增加一部分农民的收入，另外增加土地市场的供应量，也可以缓解现在土地市场土地稀缺的状态。”张大伟表示。

“我们认为，土地流转推进的顺序是，首先推动经营性用地流转、再推动宅基地流转，走一条先易后难、循序渐进的路径，”中信证券研究部褚建芳表示。

全国工商联房地产商会理事陈宝存告诉南都记者，随着近年新的土地拆迁条件出台、土地安置成本的上扬，用地和拆迁补偿等标准都将提高，土地供应不足的话价格问题很难解决。

新型城镇化呼唤新土改

张大伟表示，以前是政府收取土地之后卖给开发商，“如果有两个卖家，即农民可以把自己的宅基地出售的话，对抑制土地价格和提高土地供应量还是有好处的。”

中信证券行业报告认为，土地改革将带来四大利好，一是提高农业生产效率，二是预计1亿农民工市民化，通过改革红利再次激发人口红利，三是增加建设用地面值，为城市发展提供物质基础，四是带动消费需求和服务业的发展。

“新型城镇化呼唤新土改。过去十几年来，我国所推动的城镇化更大程度上属于土地城镇化。为实现人口城镇化，必须进行土地改革。”申银万国分析师张圣贤认为，通过集体土地特别是宅基地的流转，一方面可以为新型城镇化建设提供税收等资金来源；另一方面可以使农村人口获取土地增值收益，提高农村人口的购买力。

目前，不少地方政府确在积极试水土改。试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转。

具体做法，一是整合置换，以重庆“地票”模式和嘉兴“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基地，换取建设用地指标。二是盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳“集体工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。

相比上述并未触动集体土地自由流转的改革试验而言，温州的宅基地流转迈出了重要一步。温州土改最大的亮点在于农村房屋所有权的交易。尽管政策并未突破红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。