自贸区前景或取决于临港临港楼盘看房须排队

2013年09月27日 01:00
来源：每日经济新闻

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一周后，上海自由贸易区即将挂牌。而在此之前，人们普遍将上海和香港作对比，认为上海至少能成为下一个香港。但事实上，香港和上海并没有太多的可比性。其中的原因之一，香港目前仅仅只是金融和贸易中心，而上海还拥有高端制造。

一位从事高端制造领域的专业人士说，目前上海已是全球吞吐量最大的港口，如果能很好利用吞吐量最大的优势，以及在自贸区内正在拟建的亚太分拨中心，完成全球最大规模的原料加工、生产成品、半成品转口，进而形成一条覆盖整个亚太的国际生产流水线，那么中国将有机会掌握国际化制造的产业链高端以及获得全球原材料价格的定价权。

同时，借助工业部门完善、劳动力成本低廉的产业优势，发展成为全球最大的高端制造国家，通过降低全球商品生产及流通成本，最终获取收益链分配的理想位置。

但要实现上述愿景，前提只有一个，就是必须借助紧挨着自贸区的临港。通过与临港的紧密配合，自贸区可以完善和提升其在全球经济的影响力；而临港则通过上述合作，完成产业实心化，最终成为产业发达的繁荣新城。

临港楼盘看房须排队

最新的市场消息称，在上海自贸区正式成立前的几周，临港新城的多个楼盘，每个周末都要迎来大批看房队伍。售楼处都已经无法容纳这些热情的购房人群，只能请他们排队看房。另一方面，临港新城的房价也在自由贸易区落地后，大幅上涨将近两成。受自贸区未来将会扩围，临港将成为自贸区首先扩围对象之一的消息利好，A股有临港概念的几只股票连续涨停。

但是，临港房价近期的上涨，也让当地的开发商有所担忧。一位开发商直言，目前临港新城的人口导入不多，如果房价过高，会不会进一步排斥自住人群的流入，影响临港楼市的长远繁荣。因为，自贸区扩围毕竟还是没有落地的事，能不能长远利好临港还是个未知数。

上述开发商的担心，其实是因为其对自贸区解读得不够全面。此前，关于自贸区的报道解读，集中在两个领域，一是金融监管的放宽；二是零售贸易的税收上的优惠。

这两项功能还仅仅是未来上海自贸区的功能之一。事实上，制造业才是上海自贸区未来的发展重点。在自贸区正式被批准的今年7月，国务院发展研究中心研究员吴敬琏就提出，上海建设自贸区尤其要注重发展转型的途径，一是制造业的服务化，即制造业向价值链高端延伸；二是发展战略性新兴产业。除吴敬链外，多位经济学家也认为，上海自贸区必须重点发展制造业的服务方向。

此前，伦敦金属交易所（LME）在内的多家机构，在未来的上海自贸区设立交割仓库被认为将抬升中国的全球价格地位。但要真正获得全球资源定价权，就必须提升制造业在全球产业价值链中的定位。

然而，在目前只有28.8平方公里的上海自由贸易区内发展制造业，难度极其大。外高桥股份9月披露的增发公告显示，自贸区目前存量的少量开发用地要造办公楼、仓库、厂房等多种物业，能发展制造业的空间将极为有限。

在这样的一个背景之下，自贸区势必更多利用周边的制造业产业基地，来实现自贸区的全球价格地位。

巧合的是与上海自由贸易区接壤的临港新城，其产业功能规划，恰恰与上海自贸区的全球定位相符合。目前临港的产业，以“6+1”为主导，其中六大产业分别是新能源装备、汽车整车及零部件、船舶关键件、海洋工程、工程机械、民用航空配套，“1”则是战略性新兴产业。

低价房难觅

此前8月14日，上海市副市长周波到临港地区管委会调研时提出，临港管委会要认真研究中国（上海）自由贸易试验区扩区事宜，做好扩区准备。而在资本市场，众多投资者也看好，自贸区落地后将给临港带来的一系列利好。与之相关的多只股票近期全线飙升。

一些业内人士认为，如果自贸区的高端制造功能通过临港获得充分发挥，那么临港在上海，乃至整个全国的作用和地位将会比现在高出一大截。

临港此前一直发展国家战略新兴产业。早在2011年，就有24个涉及航空配套、节能环保、新能源、海洋工程、精密机床、LED芯片、智能电网等多个领域的战略新兴产业项目签约临港。

根据今年上海市政府发布的《临港地区中长期发展规划》，临港以“高端制造”、“极端制造”项目为带动，先进制造业发展取得了积极进展。到2012年底，累计吸引产业投资720亿元，工业总产值年均增幅达到45%，税收收入年均增幅超过22%，基本形成了发电及输变电设备、大型船舶关键件、海洋工程装备、汽车整车及零部件、大型工程机械制造等五大装备产业，并积极探索循环经济发展模式。未来更将强化高端制造、研发创新功能，促进研发孵化、生产制造、示范应用、教育培训、公共服务平台的一体化发展。根据国家发展战略性新兴产业的战略部署，大力推进高新技术产业化，打造代表国家水平的战略性新兴产业创新引领区和产业集聚区，推动“上海制造”向“上海智造”转变。

可以预见，当自贸区以临港作为后台发挥其在全球制造产业链的核心作用时，其影响力会有多大。

中房信研究总监薛建雄说，当临港成为自贸区功能的一部分后，它在上海乃至全国的定位，也会有比较大的提升。尤其是此前，临港还曾出台包括“双特30条”在内的诸多优惠政策。这些已经出台的政策和临港定位的改变，将使临港这座上海滨海的新城，对全球的先进产业和优秀人才产生强大的吸引力，进而推动当地的住宅需求。

很显然，临港新城的房子会在未来相当长一段时间内变得很抢手，但目前当地的低价房源却是不多。板块内将要新开楼盘公寓预计已经达到16000元/平方米，别墅定价则达到23000~25000元/平方米，二手公寓也卖到了15000元/平方米。在这样的背景下，可供购买的低价房已变得非常稀缺，目前仅有主城区的滴水湖馨苑有20000元单价的别墅可供购买。（文/杨涵铭）