自贸区的土地重估“盛宴”

2013年09月27日 02:26
来源：第一财经日报作者：柳九邦

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[ 目前自贸区内能够用于开发的存量土地并不多，且多为工业用地]

在上海浦东28平方公里自由贸易试验区之内或附近拥有土地的企业，肯定会有自己像中了巨额彩票一样的感觉。一个直接的表现是，自贸区内最大“地主”外高桥（600648.SH）的市值在过去不到一个月的时间内翻了两番，超过600亿元人民币。

作为自贸区开发主体中唯一的上市公司，外高桥将负责建设自贸区内30栋高标准办公楼、大型物流仓库、定制厂房、展销中心等物业及配套设施，总建筑面积达82万平方米。土地价值重估给外高桥带来资产重估的重大机会，其市值暴涨亦显得“实至名归”。

根据拥有土地的多少，土地重估后对公司估值提升的幅度，在二级市场的表现存在一定差异。在自贸区内拥有1.78万平方米仓库的浦东金桥（600639.SH）的股价也在过去一个多月的时间内翻倍。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄说，自贸区成立之后，会有更多之前被高税率限制的产品，加大到中国销售和生产。这些产品通常附加值和品质都比较高，所以他们对厂房、仓储和物流硬件的要求都会比较高，也能承担更高的租金。因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金收益。

德融地产经理章卫平告诉笔者，目前自贸区内二手商办房源也非常紧俏，以办公项目为主，且已出现明显跳价。以交能大厦为例，该项目的出售均价已上浮6000元/平方米。“不少投资者因外高桥保税区供求比的严重失衡，已开始向自贸区四个组团中的另外三个，即外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区方向移动，但问题是这些区域的可售二手商办房源也非常稀缺。”

德融地产研究部经理钱宁罗表示，随着自贸区内原有商用库存得到快速消化，而短期内新建项目又无法入市销售，且自贸区内土地储备主要集中在外高桥的手中，供应类型以工业用地为主，因此预计自贸区内可交易房源不久即将见底，短期内其对交易的促进作用也将是有限的。但自贸区对整个国家经济改革影响巨大，同时事关中国建立新的贸易联盟体系，因此长远来看，投资自贸区商业地产将拥有较大的升值前景。

“土地价格肯定会受推动，不仅对于该区域内的土地是这样，对于该区域周围的地点也是一样。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为。

“跟着阳光城，在自贸区做房东。”在外高桥保税区周边拥有两幅土地储备的阳光城（000671.SZ），在项目仍处于打桩阶段时，就开始利用自贸区的概念为项目造势。

今年的3月20日及4月3日，阳光城拿下外高桥新市镇的两幅土地，溢价率分别仅为1.36%和0。如果这两幅土地的出让推迟到现在，肯定会有许多开发商为之“血拼”。

其实，上海自贸区获批的消息已令外高桥等板块的房价一夜飙涨。来自各大中介的统计数据显示，因不少卖家在自贸区概念落地后主动撤牌，9月外高桥区域内二手房挂牌量较上月减少两成左右，继续挂牌者，则把价格较上月提高约10%。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，自贸区的设立肯定会利好房地产，但在自贸区内部，最先迎来契机的应是商业、物流以及办公物业的机会，而不会是住宅，住宅类的投资机会应该只是在自贸区周边的一些辐射区域。

有分析人士称，目前自贸区内能够用于开发的存量土地并不多，且多为工业用地。“政府更加关心的进入自贸区的公司会给自由贸易区引进什么样的投资，而不只是出售土地获得收入，而过高的土地价格或租金将会‘吓走’外国投资者。”