上海自贸区资金热捧房价遭爆炒

2013年10月09日 23:18
来源：21世纪经济报道作者：苏锶

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“这个楼盘现在售价2.6万元/平方米，比6月份又涨了近千块，但是它2009年第一期开卖时才5000多（元/平方米），而且卖不动！”林先生国庆期间陪亲戚去浦东看房时发现，今年4月份上海自贸区的概念出来之后，浦东房价几乎一天一个价。为了哄抬房价，开发商与代理商甚至将建好的房子一栋一栋拿出来卖，控制销售速度。

本报记者现场采访获悉，多个自贸区辐射板块，例如外高桥板块的主要楼盘，仁恒森兰雅苑、碧翠园和东源名都，今年以来均价相比去年的涨幅分别达到7.5%、18.7%和8.5%，祝桥唯一在售的商品住宅项目朗诗绿色公寓，均价则比去年上涨了11.8%。

资金热捧

进入9月后，自贸区概念对大浦东地区土地市场的影响全面显现。浦东川沙的两幅住宅地块，浦东周康的两幅上海国际医学园地块，均以130%以上的高溢价率成交。其中上海国际医学园区D2-03-09地块溢价率高达156.1%，为今年沪上溢价率第二高的经营性地块。

易城中国副总裁柳费国分析认为，上海自贸区概念推动房价地价上涨，一是资本饥渴，一旦有热点就往前冲，二是投资者对政策性利好的渴望和期待，带来非常态的爆发式增长。

据德佑地产市场研究部监控的数据显示，今年以来，外高桥、临港新城、祝桥等自贸区主要相关板块房价，均相比去年有了10%以上的增长。

目前，自贸区对于房价的影响已从临近板块蔓延至整个浦东地区。据德佑地产陆家嘴地区门店介绍，自自贸区规划批准后，陆家嘴高端二手房不断上演跳价、惜售的行情，部分房源相较年初提价两成，个别房东甚至将已基本达成意向的房源撤牌。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，外高桥、川沙等板块的房价，在自贸区概念产生前就已开始快速上涨，因此区域相关板块难以称得上十足的投资洼地。不过，自贸区的建设对于周边板块乃至整个大浦东地区都是重要的利好，房产的升值可期。

受自贸区概念影响，其辐射板块内不少新项目酝酿涨价。位于外高桥板块内的森兰雅苑9月初加推房源，公寓起价4.3万元/平方米，相对于目前4万元/平方米的售价涨幅达到7.5%；而与前一轮（去年4月份）推出的公寓起价3.68万元/平方米相比，即便扣除10%的开盘优惠，成交涨幅也近15%。该板块内另一新盘新城碧翠，年初至9月，单价从3.3万元上涨至3.6万元，涨幅达9.1%。位于临港新城板块的港城滴水湖馨苑，公寓单价1.4万-1.6万元，花园洋房单价近2万元，价格较首次开盘已经翻番。

中原地产研究总监宋会雍指出，目前自贸区内供应并没有开始放量，是成交火爆的主要原因。例如外高桥板块今年上半年仅4月份碧翠园推出279套公寓房源（共计4.49万平方米），其余月份均无新增供应。直到8月以后板块推盘量才有明显增加。

另一家机构监测数据显示，自贸区周边板块，9月上半月新房住宅成交量按年增幅达到近3倍，外高桥板块更是猛增4倍多，远超全市同期数据。

建设期风险犹存

克而瑞集团研究中心副总经理林波指出，“从目前出让公告来看，至少到9月还没有土地出让。自贸区政策更多的是对板块产业经济产生影响，预计未来工业类用地和商办类用地供应会提速，其次才是住宅用地，而土地涨价是必然的。”

宋会雍说，此前临港新城居住类地价早已透支，自贸区利好政策有利于重新提振土地市场，商办和商住用地溢价有望上涨，但临港新城板块区域规模较大，自贸区对板块产业影响暂时无法估量，短期地价上涨将有限。

早期进入的房企已尝到甜头。例如2006年底上海绿地（集团）有限公司底价取得临港新城一幅住宅地块，楼板价仅为1105元/平方米。再如，2011年外高桥商住用地地价为1.5万/平方米，而目前该板块住房均价已达3.3万/平方米，板块内“仁恒森兰雅苑”售价更是突破了4万/平方米。

不过，从今年以来自贸区相关板块土地成交的情况来看，并不如想象得那般火爆。

今年外高桥板块成交的外高桥新市镇E06-03商业地块和G03-17商办地块，前者溢价率仅为1.4%，后者更是以底价成交。临港新城板块今年则有5幅经营性地块成交，其中3幅以底价成交，溢价率最高的临港书院社区B0503地块，溢价率也仅为38.7%，与今年多次出现的80%以上高溢价土地相去甚远。祝桥镇中心镇区核心区E-2地块溢价率虽然达到95.3%，是今年自贸区相关板块土地中溢价率最高的，但类似的高溢价在2011年就已出现。

陆骑麟表示，造成自贸区相关板块土地今年热度总体不高的主要原因，是这些地块大多在上半年出让，当时自贸区概念还未能对土地市场产生足够影响；另一方面，部分区域在前几年出现的非理性拿地，也令开发商拿地变得谨慎，如临港新城在2009-2010年出现了多幅溢价率150%以上的高溢价土地，给项目开发带来了不利影响。

值得一提的是，受上海自贸区影响，上海仓库、写字楼也成为关注热点。业内人士分析，9月29日自贸区挂牌后，自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等均将大量使用当地的仓库和厂房资源。同时，如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离的模式，自贸区以外的写字楼市场会受到推动，租金涨幅或将加快。