以房养老被质疑为地产商摇旗呐喊面临房价泡沫风险

2013年10月11日 14:57
来源：彭博商业周刊作者：李航

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时下，“以房养老”仍被房价不稳定、70年产权等一系列问题所扰“未来进入存量房为主阶段，以房养老对房产市场的影响就不容低估”

“养老金不够，我们可以拿房子养老。”在养老金缺口不断扩大的今天，这是喜是忧？

日前，中国国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下称《意见》），提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

简单讲即房主将其产权房抵押给银行等金融机构，金融机构每月发放给房主一定数额养老金直至其去世。该政策预计明年一季度开始试行。

对于其好处，最早在中国提出“以房养老”政策的中国房地产开发集团理事长孟晓苏日前在媒体上撰文称，若拿价值几百万的房产反向抵押养老，抵押人每月能得几万元且终身源源不断。

果真如此美好？《意见》甫出便引发民众热议。

然而不少分析人士却认为，该政策操作恐有难度，以此应对养老金缺口危机，效果难言明朗。

不过，随着政府改革决心和相关政策解释出台，以及未来中国房产市场进入存量房为主的阶段，预计此方式养老就会有一定的市场，届时“以房养老”的影响就不容低估。

时下看，“以房养老”仍被房价不稳定、70年产权等一系列问题所扰。

欲搭乘“以房养老”政策红利颐养天年者，必先拥有自己的住房。

上海一位陈姓投资人向《商业周刊/中文版》说，养老金没有保障，而现在买房可以实现养老，因此该政策不过是在为房地产商摇旗呐喊。

高企的房价阴霾下，不少人不得不把毕生积蓄投入购房。而一旦将房子抵押给银行等金融机构，房主面临房价波动不稳、泡沫破裂的风险。

“若房价一直往上涨，尚且好说；一旦下跌就惨了。假如发生了类似日本房地产的崩盘，且持续那么久（20年），我们老了将一无所有。”上述人士称。

对于银行等金融机构，面临同样的风险。中国房地产学会副会长陈国强对《商业周刊/中文版》说，由于相关政策的调整易引发不动产（房地产）估值产生大的波动，因此银行展开此项业务也是顾虑重重。

“这就需要房地产市场存在权威的不动产评估机构。由于不动产估值是动态的，因此相隔几年就应对房价做一次评估，以降低房价波动给双方（房主、金融机构）带来的风险。但目前中国房产市场缺乏该评估机构，由此制约以房养老政策的实施效果。”陈国强说。

此外，70年的房屋产权到期后，房子如何处置？以及房屋抵押人寿命的不确定性等问题，都亟待政策的明确解释。

另外，还要过传统关。中国存在老人将房子传给子女的传统，因此子女的阻挠是老人选择“以房养老”的一大障碍。

因上述问题的存在，迄今“以房养老”在京、沪等地的试点并不成功。据媒体报道，2011年，中信银行推出过养老按揭业务，最高每月可贷两万元。但推出后便遇冷，在东莞市场，根本无人问津。

然而随着百姓对于房产盘活的认知渐渐趋于理性，特别是中国老龄化问题日益尖锐，中国政府还是知难而上、坚定不移地推进“以房养老”政策。

陈国强对《商业周刊/中文版》分析认为，（之所以推进还因为）“以房养老”有利于盘活存量房产资源。对于房产流通，无论销售还是租赁有一定积极意义；有助于培养多元化养老方式，以及解决养老问题、促进社会和谐稳定。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对《商业周刊/中文版》分析认为，中国现在房子确实非常多，把房子作为退休后更多收入来源的抵押物，我认为是存在市场需求的。不过一定要遵循商业化、市场化方式来运作。

“比如70年产权问题。你把房子抵押给银行，若明年产权就到期，哪家银行会给你抵押？如果还剩50年产权，那很多银行会做。至于房价波动，也是商业问题，你不用管，涨跌都好办，只要你有房子，你的房子值钱，大家都会有个估值，同时也可以尝试期权。”郭田勇说。

陈国强称，以房养老政策，除反向按揭的方式之外，还有以大置小的方式（房主将大房换成小房，从中获取一定的补偿）；出售的方式，将变现的钱用于租房，或居住到养老社区里；租赁方式，租金作为将来养老收入来源，或用到养老地产项目或设施里。而这些形式，相比反向按揭，对于房主和金融机构而言风险更小，更具操作性。未来也应更多推广。

他还预计，“国外大多数国家住房市场的解决主要是依赖存量房的流动；未来10年或更多时间，中国的住房市场也会进入到这一阶段，届时选择‘以房养老’模式的人会越来越多，对房地产的市场的影响就不容低估。”

总之随着政府改革决心和相关政策解释出台，以及未来中国房产市场进入存量房为主的阶段，预计以房养老就会有一定的市场。