阳光城高杠杆猛攻上海“自贸区” 买地半年已翻3倍

2013年10月14日 06:39
来源：理财周报

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理财周报见习记者佘珂/文

9月29日挂牌成功，上海市自贸区的成立对于许多领域的商家来说是跌宕半年终于尘埃落定的佳音。而在房产领域，有这样一家房地产公司最有理由欢欣鼓舞。它就是阳光城。

自9月末上海自贸区试点挂牌之后，阳光城的股价亦在持续十余天下跌之后，有小幅上升。而实际上，阳光城亦是在2012年年末才将总部搬至上海。

今年四月，阳光城旗下全资子公司福州滨江房地产开发有限公司，以底价竞得外高桥新市镇G03-17地块——地处上海浦东五洲大道南侧、张扬北路西侧，属于中国（上海）自由贸易试验区配套的外高桥森兰区域。出价仅4亿元，楼板价折合4219.41元/平方米。

而仅仅半年后，自贸区一锤音定，这块土地价格瞬间翻了三番。

据中国指数研究院土地数据显示，与该地块相邻的，仁恒置地旗下浦东新区森兰外高桥南部国际社区地块，成交价26.14亿元，楼板价高达1.61万元/平方米。公开资料显示，近期在上海自贸区周边地区，包括川沙板块、张江板块成交的土地，成交楼板价均超1.2万元/平方米。由此可计算，阳光城于上海自贸区正式成立前竞得的这幅土地价值，在半年左右的时间内，已升值近3倍。

这次出场令这家已在业界崭露头角的“福建祖籍”地产商再次聚焦在大众视野。

今年上海布局两块地幅

乘胜追击，一个月前，阳光城于上海再下一笔，以高价夺下浦东新区川沙新市的一块土地。

9月12日，经过146分钟激烈争夺，阳光城集团最终以25.74亿元夺下浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A住宅地块。而这也被视作阳光城进军上海后迄今为止最大的一次动作，为其深耕上海区域市场迈出的关键性一步。

据悉，浦东新区川沙新市镇城南社区规划为普通商品房用地，总出让面积为69806.6平方米。当天下午，绿地、招商、保利、阳光城、建发股份、融信、宝龙、象屿等18家知名房企参与该土地竞拍。鏖战两个半小时后，阳光城突出重围拿下该地块。

这一地块也是规划中的上海迪士尼度假区所在，由此，C06-07A地块将充分受益于周边配套和迪士尼的地块建设已无异议。

“当下阳光城的主要管理部门都已经移步上海，这也加强了我们从去年八月起展露的一个市场信号：以上海为腹地开拓长三角市场。目前我们还是主做住宅楼和商住两用楼。”阳光城公关尹潇向记者补充道，“譬如最近涨幅较大的外高桥地块就是计划建商住两用楼；另外也有部分地幅以建别墅为标的，但阳光城一般做的别墅都是经济型的，这也是我们的品牌定位所在。”

尹潇亦向记者表示，截至今年第三季度，阳光城已实现签约销售额130亿元，实际上，这已经超过了公司在年初制定的120亿元销售目标。

低价拿地，有的放矢

楼市持续升温，不少房产企业在角逐各类“地王”时不惜重金投入，在拍卖过程中“你追我赶”、“一山还比一山高”的场面如今比比皆是、司空见惯。

然而阳光城这厢，却“始终坚持不以高价拿地，在拍卖地块时总是保有理性的头脑。从自身资金链的实际情况出发来估量一块土地的价值。”

“可能这也是在房地产市场竞争日益白热化的当下我们阳光城的‘法宝’吧。现在房地产行业泡沫还是存在的，怎么在众多猛将中突出重围，眼光是一方面、实力是一方面，而理性和‘定力’更是必不可少的。”尹潇认为。

面对同行对于阳光城拿地的疑惑，尹潇则表示，“很多同行和我聊天时都对阳光城有这样疑问：你们为什么在拿地时好像总是比较保守，一般都不出高价，而即便是最后你们拿下来的地幅，拍卖价格一般也都高不到哪里去？那我就回应他：我们对于任何一块地块都有自己的考量，无论是从自身实力还是这块地的核心价值：阳光城永远不会盲目追高。”

有业内分析人士向理财周报记者表示，考虑到房地产行业基本面稳中向好，企业销售势头强劲，从资金链来看，阳光城资产负债率正逐步降低，谋求安全下的盈利水平。

自贸区楼市将持续升温

“从政策上来看，此次自贸区最后挂牌其实是低于预期的。之前许多放出来的利好政策最终都没有‘成文’。但是无论如何自贸区未来的楼市还是非常值得期待。”面对市场地前对于自贸区的种种期许，尹潇如此认为。

关于自贸区挂牌对地产公司的影响，尹潇则表示“毕竟一来许多投资者会到自贸区来进行房产投资，另一方面自贸区对于企业十分诱人的各项优惠政策也会吸引企业纷纷入驻；甚至不排除有的企业会在‘自贸区’概念感召下从外地移入外高桥等地的可能性。”

“这个房价上涨不一定说多即时，多立杆见影；但可以预见的是，会在相当长一段时间有所持续。自贸区不是综合开发时间预计在三年左右嘛，那至少这几个区域楼市的热度持续时间，不会少于三年。”

某大型券商的资深房地产研究员在接受采访时表示：尽管目前自贸区房地产前景未明，也不排除许多房产商有伺机借“泛自贸区”概念炒作的嫌疑；但鉴于目前可见的自贸区内项目远为低廉的融资成本，以及种种优惠政策，未来区域内楼市的长期升温几乎不在话下。

在如今的环境下，阳光城则表示，在未来相当长的一段时期都不会减弱对于自贸区的热忱，“只要外高桥、临港新城那几个片区有合适的地块出来，我们都会不遗余力地关注。”尹潇补充道。