席勒会怎么看香港楼市

2013年10月17日 00:32
来源：21世纪经济报道

人参与条评论

10月15日，周二。2013年诺贝尔经济学奖名花有主，由芝加哥大学教授法玛（Eugene Fama）、汉森（Lars Peter Hansen）和耶鲁大学教授席勒（RobertShiller）分享。三人获奖的原因以至穷毕生精力研究的范畴，皆直接涉及金融市场、资产定价和组合理论，投资者即使看不懂三人的学术著作，但诺奖由法玛、汉森和席勒瓜分，较其他经济领域的学者获奖，“亲切感”肯定远有过之。

放在香港的土壤，三人中应以席勒最具“现实”意义。这不是说影响后世深远的“有效市场假说”（efficient markets hypothesis，EMI）奠基者法玛或在金融研究中发现“广义矩阵法”的汉森，贡献不如席勒宝贵（这方面的辩证留待经济学者赐教），而是席勒的名字所以能走进寻常百姓家，全因他对资产泡沫的形成和预测甚有心得，法玛却深受数十年来致力于证明由他奠基的“有效市场假说”不假，既不认同市场经常出现泡沫，且一有机会便反驳席勒在金融危机面前具先见之明的说法。诺奖评审委员会让法玛、席勒二人平分秋色，谁也占不了谁的便宜，本身就是一个十分“有趣”的安排。

席勒的实证研究虽以美国资产市场为主要对象，但香港人对楼市泡沫有刻骨铭心的感受，而把席勒捧上“神坛”的名著《非理性繁荣》，初版于2000 年3 月，面世之日与科网狂潮见顶分毫不差；同名著作2005 年再版，内容增添了对楼市泡沫的分析。翌年，美国楼价见顶，由房地产和信贷过热促成的金融灾难，至今仍在困扰着环球经济。

法玛认定，席勒这类空头，分析资产价格的时间框架动辄以百年计，悠悠岁月，任谁亦能声称自己“预见”这个泡沫那个危机，就此轻信某人具先见之明，靠谱吗？

老毕无法回应法玛对席勒的质疑，但先股后楼，《非理性繁荣》初版与再版俱非常懂得选时点，先后碰上“百年一遇”的资产爆煲，法玛不以为然虽讲到出口，但无损席勒在普罗大众心目中“泡沫专家”的形象。

过去两天，香港运输及房屋局局长张炳良和特首梁振英相继开腔，明确表示不会在现阶段为楼市调控措施“减辣”；在地球的另一端，英国楼市因为卡梅伦政府推出“帮你买”（Help to Buy）政策而迅速升温，楼市泡沫重现之说不胫而走。

“帮你买”是政府向无力负担首期者提供按揭担保，协助初次置业人士“上车”的计划。从英国楼按申请宗数上月按年上升七成来看，“帮你买”刺激置业需求效用显著。

过去一年伦敦楼价上升金额超过业主打足一年工所赚，成为英国人的热门话题。受席勒两大“看家本领”之一S&P / Case-Shiller 美国楼价指数（另一“看家本领”为经周期调整市盈率〔cyclically adjustedprice earnings ratio， CAPE〕）启发，老毕想在“帮你买”刺激楼价的英国，与受“辣招”压抑的香港楼市之间作一对比。

S&P / Case-Shiller 是一项经通胀调整的楼价指数，显示的乃实质楼价走势。按此准则，经通胀调整后，不论大伦敦区还是英国全国，目前楼价水平分别仍低于2007年夏季峰值约三成【图1】。

换句话说，以名义基础为准，英国楼价跟2007年高峰也许相差不远，但经消费物价调整后，两者仍存在明显距离，金融海啸后英国“砖头”抗通胀的效力仅属一般。

再看香港楼市。根据香港差饷物业估价署所有类别楼价指数，经香港综合消费物价指数调整后，香港的实质楼价非但抛离2007 年金融海啸前的高位，也早就超越97这个前历史峰值【图2】。

席勒的一贯态度是，住宅并非理想投资，物业即使升值，楼宇折旧维修保养，资金积压“砖头”牵涉的机会成本（无法分散投资），都会大大降低住宅的投资价值。席勒之见，放诸四海楼市皆用得着，但这位新鲜出炉的诺奖得主，对香港物业市场不知会否疑中留情？