淘金上海自贸区：嗅觉灵敏者炒地、炒楼、炒仓库

2013年10月17日 06:00
来源：时代周报作者：黄金

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外高桥基隆路9号，从9月29日开始门庭若市。

这里是中国（上海）自由贸易实验区管委会的所在地，10月11日下午一点半，在综合服务大厅二楼的演讲厅内已经座无虚席，在过道以及大厅的后部也挤满了人，200个座位的大厅被300多人塞得满满当当，30分钟后，由自贸区管委会联同区内工商、税务、海关部门举办的“自贸区业务说明会”即将开始。这已是自10月8日以来的第十场说明会了，当天的主讲人之一、自贸区管委会经济发展局的舒勇说：“每天三场，场场都像开演唱会，爆满。”

在演讲厅的对面，由办公区域临时改成的“业务咨询区”内，由海关、税务、工商等单位设立的企业单独咨询台正在接待来自各地的企业主。下午2点，号码牌已经发到500多号。

楼下的综合服务大厅，仅企业名称核准的业务量已达往日的30余倍。时代周报记者看到，下午1点，距大厅业务受理的工作时间还有半小时，排在拿号机前的等候队伍已经延伸出了综合服务大厅，来到了马路边，队伍足足有十余米长。

排在队伍中的人虽面露急色，却有着按捺不住的兴奋感，“我们都已经在区内或买或租好了公司注册地址，现在就等着名称核准，办理备案。”据自贸区官网介绍，按照一般程序，顺利的话，4个工作日就能完成注册。

占好位，犯瞌睡

10月11日，这天周五，是工作日，但从事机械器具制造的胡先生还是从浦西赶到了外高桥自贸区来“听课”。他所在的企业是做国内贸易的，但是有大量的进口需求，“虽然还没想明白进来自贸区能做什么，有什么好处，但周围很多人都说先进来看看再说，反正注册也不费事，两三万块钱的事。”在“听课”期间，胡先生还抽空接听了好几个客户询问订单的来电，终于没有等到讲座结束就先行离开。而胡先生一走，后面立刻替补上来一位女士，来自北京某律师事务所的律师，将笔记本摊在桌上，“终于不用站着做笔记了！”

虽然自贸区管委会举办的说明会场场爆满，但舒勇也注意到这样一个现象，很多人早早地来了，占好了前排的位子，可是听着听着就开始打瞌睡，“我们能理解，自贸区刚刚开始，投资者热情确实非常高，很多人都想抱着先进来瞧瞧的心态，先占个位子，之后怎样再论。”

正是这种“卡位”心理，炒热了区内的另一种行业。

从自贸区2号门进来，在通往自贸区管委会大楼的这一段马路上，有这样一群人，他们往往三五人集中，背着包，拿着一叠资料，随时向所有经过的行人送上“注册代理”“区内地址租赁”的名片和宣传单。现在，来自他们的报价是，租赁一个自贸区内的地址，一年2万。

“上午一个东北大姐，开口就要跟我们租十年，我说现在最多都是签两年，之后再根据市面行情调整的。这大姐也没说二话，还是跟着我们去看地方了！”一位中介从业者向记者透露，目前他们手头上的房源主要以写字楼、仓库为主，而且也已经不是来自大房东的一手渠道，“已经不知道是第几手了，一天一个价，国庆节前还有一些1.5-2块/平方米每天的报价，现在都是三四块钱了，有些胆大的都直接喊五六块了”。

来自中原地产的数据表示，外高桥板块一些二手办公楼报价则比政策发布前调高了30%~50%，租金目前已经涨到了3元/平方米每天，比政策公布前有20%~30%的涨幅。但仅仅是停留在报价上，从实际成交角度来讲，二手办公楼成交价并无太多差别，基本在1.3万~2万元/平方米浮动，但监测显示办公楼的入驻率比政策发布前提高了三成。

第一个温州人

10月8日是上海自贸区挂牌后的首个业务受理日，温州人孙宝华成为成功办理业务的第一人。孙宝华原本征战贸易领域，而这次他注册的公司为“美储(上海)金融服务有限公司”，希望转往金融领域发展。

其实早在自贸区正式获批之前，今年上半年就已经有很多温州商人开始在自贸区有所动作。据温州中小企业促进协会会长周德文介绍，有些温商是打算在自贸区内继续做贸易，还有些则瞄准了自贸区的政策优势，希望能够在区内组建民营银行或者非银行的金融机构。

“温州金改到目前为止没有取得重大突破，国家没有松绑，温州地方政府也没有更大胆的推进金融的改革，而金融方面的改革是上海自贸区的重要的内容。”周德文对时代周报记者表示，很多温州企业不仅有资金周转需求，另一方面，不少温商计划借机从传统领域转型到现代服务业，前进上海自贸区符合他们的期待。

以融资租赁业务为例，在上海自贸区内，融资租赁公司设立的单机、单船子公司不设最低注册资本限制，并且允许兼营与主营业务有关的商业保理业务。而根据银监会此前发布的政策，民间资本可以进入区内银行业，符合条件的民营资本亦能在区内设立民营银行、金融租赁公司和消费金融公司，参股中外合资银行。这些政策对于民资充足的温州商人非常有吸引力，也是目前很多温商的关注所在。

“金融领域其实主要还是看‘一行三会’的具体政策，现在证监会、银监会、保监会都已经针对自贸区出台了相关的通知，就在等人民银行的表态了。”自贸区管委会财政和金融服务局的一名工作人员对时代周报记者透露，目前人民银行正在与下属的外汇管理局针对自贸区出台一个特殊的管理办法，大体框架已经有了，具体细节还在商定，预计下个月能够与大家见面，届时关于区内外资金流入、流程的相关规定细则就将出台，将为投资者提供更好的指导。

人多地少，变数仍存

在记者实地走访上海自贸区，与很多有兴趣在区内注册公司的投资者交流后发现，其中有相当部分投资者只是“跟风炒作”，打算虚拟注册，注册地址仅仅用来注册公司，并不用于实际办公。

而在外高桥这种现象并不仅仅出现在“自贸区热”中，早前外高桥新建综合保税区时也经历过一番热炒。上海社科院部门经济研究所所长杨建文对时代周报记者指出，在外高桥保税区内目前注册的5万家公司中，实际运作的只有7000—8000家，有些连最基本“一张桌子、一个人”的标准都达不到。大量的公司基本处于休眠状态，在自贸区方案出台之后，因为给大家一个比较大的想象空间，有一部分又重新“苏醒”过来。

对企业来说，此次自贸区内的改革带来的最大便利除了备案制度、一口办理之外，其中以注册资金实行“认缴制度”最为引人注目。

与以往不同，自贸区除了特定行业之外，取消了最低注册资本的限制，而实行注册资本认缴制度。以上文所述的温州商人孙宝华为例，他与合伙人商定注册资本金为1000万元，在进行备案注册时，并不需要将注册资本交齐，只需对认缴出资额、出资方式、出资期限等自主约定并记载于公司章程，在办理注册时一同递交即可。

“相当于不用直接交满钱，而是交一份承诺书，比如约定出资期限是两年，两年之内按约定交齐即可。”在说明会上，自贸区工商局的一位工作人员对时代周报记者解释，但并不是没有约束力量，自贸区内企业要自行向注册机关报送年度报告，未及时报送的将会进入‘经营异常名录’，这也意味着，如果企业没有按约定完成注资，或者存在经营异常的现象，将会根据相关的规定进入自贸区的退出机制。

而想要“挤进来”的人多，门缝又开得大，地怎么安排，怎么规划就成了大问题。

自贸区内的优质写字楼并不多，目前自贸区报价相对较高的写字楼中，以靠近外高桥管委会的汤臣国际贸易大厦及外高桥大厦的房源居多。而外高桥内的土地有80%是已经获批的土地，有些虽然还是项目阶段，但意味着土地使用类型已经确定。

杨建文认为，金融和投资是自贸区的重点领域，金融区域的设计和规划将是自贸区要面临的重要问题。

应当注意到的是，此次上海自贸区开放的第一批进驻金融机构中，两家外资银行花旗和星展获得开设支行的资格，而工行、农行、中行、建行、交行、招行、浦发及上海银行等8家中资银行获准设立“自贸区分行”，层级不同。此次8家中资银行获批的上海自贸区分行金融许可证，与银监会此前颁发的银行分支机构许可证不同，新增“行政经营范围以批准文件所列的为准”的内容，这为未来金融政策的逐步放开，埋下了伏笔。

而现阶段没有获批的一些银行也还是跃跃欲试。

“两岸服贸协定已经签了，据我所知台湾很多银行对自贸区都非常有兴趣，而今后随着自贸区内民营资本进入银行业的壁垒的放开，区内势必会集中很多的金融机构，需不需要设一个金融机构的集聚区？”在杨建文看来，金融机构需要一定的技术平台支持和信息资源共享，并且，在自贸区的范围内需要一个特殊监管方式，而分散不便于目前所提倡的“综合监管”。

“以后逐步发展进来，空间布局怎么布？28平方公里的规划，我想上海当时是出于能够短时间把自贸区这个事尽快落地，但从当前中央赋予上海自贸区的期望和要求来看，这个面积肯定是不够。而在整体空间规划具体落地之前，具体的功能规划是落实不了的。”杨建文认为，功能规划一日没有落定，对于后续进驻的企业来说始终是一个应当考虑的变数。