上海自贸区房产：概念热交易淡

2013年10月25日 10:43
来源：彭博商业周刊

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10月初，当你从上海浦东的地铁外高桥保税区南站走出来，会看到道路两边站着二十几位房地产中介代理人，守着租售房屋的告示牌，一边向路人派发宣传单。路旁的灯柱上，迎风飘动的广告牌上写着“某某官邸，强势引领自贸区概念”，仍然是房地产商的广告。

2013年8月22日，国务院正式批准设立上海自贸区，涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税港区，4个海关特殊监管区域，总面积28.78平方公里。房地产构成自贸区利好的重要概念。

写满了楼盘报价的宣传单上，出售的房产以100平方米以下的老式小高层二手房为主，报价在每平方米2万元人民币左右。来往路人不是挥一挥手表示不需要传单，就是接过传单后扔入十几米外的垃圾桶内。

“根据我们观测数据显示，自贸区概念的二手房价格在近一两个月内，平均上涨20%左右，少数甚至上涨了30%—50%左右，但真正成交的十分有限。”房地产咨询公司世邦魏理仕环球研究部董事谢晨说。

9月27日，自贸区总体方案发布。自贸区概念又再次带动自贸区及周边住宅地产的价格的上涨，最明显的是临港工业区。世邦魏理仕统计数据显示，该片区9月成交量增长150%，均价在每平方米1.4万元人民币左右。相比前8个月，自贸区住宅地产价格整体上涨6%—15%，而上海市平均水平为5%左右。

“房价上涨确实存在，但概念预期成分更重，很难长时间维持涨幅。”房地产咨询公司仲量联行华东区研究部总监周志锋说。

“离市区太远，交通也不便利。如需持续发展，则需要相关交通等生活配套设施的跟进。”谢晨这样评价自贸区概念的住宅地产市场。自贸区概念住宅地产市场主要包括外高桥保税区周边及临港产业区的住宅地产市场。而从市区到外高桥保税区开车需要40分钟左右，地铁需要1个多小时；到临港地区则需要90分钟以上，并且还没有配套地铁设施。

房地产租售平台安居客数据显示，9月自贸区外高桥片区二手房成交价在每平方米2万元人民币左右，远低于每平方米3万元的上海浦东新区平均水平。

相比上海自贸区，同为金融创新“试验田”的深圳前海周边住宅地产市场行情则截然不同。安居客9月份数据显示，前海概念二手房市场平均成交价在每平方米3.4万元人民币左右，高于所处深圳南山片区每平方米3.2万元人民币左右的价格。与上海自贸区所处地理位置偏于一隅不同，前海紧临香港机场和深圳机场两大空港，广深沿江高速公路贯通其中。未来可10分钟车程抵达深港两地机场、30分钟车程抵达香港中环，在前海的发展规划中，前海这个巨型综合体将担负起深圳对珠三角，以及未来对香港的轨道交通枢纽功能。有12条轨道交通纵横贯穿。

“自贸区是被规定了3年期限的‘试验田’，一旦成功，该模式很快便会被复制到上海其他地区。政府并不是希望建造一个浦东新区、静安区之外的新商圈。”周志锋说，“‘负面清单’明确规定，自贸区内限制投资高档酒店、高档写字楼、国际会展中心，以及禁止房地产二级市场建设、经营。短期内，很难达到高端人才快速引入。”谢晨认为，自贸区周边房地产市场购买群短期内将以从事物流、贸易、工业等行业的工薪阶层为主。

租金回报率说明了自贸区市场的供过于求。世邦魏理仕统计数据显示，目前自贸区住宅地产市场租金回报率在1%左右，远低于上海2.1%的平均水平。

“自贸区概念住宅地产将领涨上海市场。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民给出大胆的预测，他认为，“上海未来四年房价翻一倍，而自贸区概念市场将增长1.5—2倍。”他分析认为，目前上海浦西已经较为成熟，可开发的土地十分有限。上海要推进城镇化建设，建造新城，用土地换取财政收入，只有向浦东以东的空旷地区发展，那就是自贸区一带。

香港汇金证券执行董事马嘉阳分析：“自贸区概念实质上是给整个上海房地产市场一剂强心针。自贸区概念带动的是投资者对上海房地产市场的投资热情。”全国房产数据库资料显示，上海9月住宅地产成交量相比8月上涨59.18%，涨幅排名全国第一，大大超过环比上涨7.79%的北京。撰文/仵煜

总之自贸区概念确实带动了周边住宅地产市场的升温，但可能概念热、交易淡，且很难形成持续上涨之势。