中央释放房地产政策三大信号调控政策走向何方？

2013年10月31日 13:11
来源：凤凰财经作者：李愿

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中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。

这是新一届政府首次就住房问题进行讨论，有分析称此次会议是历史上谈房地产规格最高的会议。同时，注意到此次讨论并未涉及“房价调控”、“经济适用房”、“限价房”等过去的热门名词。

从这次集体学习会议，可以解读出房地产政策的三个要点：

一是，习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好四个关系：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

二是，习近平特别指出，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，千方百计增加住房供应，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺，要全力完成。

三是，在和房价密切相关的土地政策方面，习近平强调，要完善土地政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地。

此次会议中央为何避而不谈房价，中国房地产学会副会长陈国强认为，此次会议是历史上谈房地产规格最高的会议，会议没有谈房价，不是不解决高房价问题，而是不简单着眼于实现控房价的短期目标，这预示着房地产长效调控机制将很快出台。

习近平称要千方百计增加保障房供应，清华大学土木水利学院刘洪玉则认为，“十二五”期间，加快推进保障性住房建设，是弥补“十一五”甚至“十五”期间保障房的安排不足。

我们应该注意到，近两年来中国保障房建设计划已经一再缩减。2012年的建设由2011年的1000万套下调至700万套，到了2013年，这一指标又变成了630万套。当建设指标在下降的同时，要确保保障房供应，就必须确保计划的完成。

不过，陈国强认为，“住有所居”而非是每个人都有自己的一套产权房，也可以通过租赁方式实现居住的目的，限制大户型、过度消费将是未来的一个方向。

的确，正如上面的要点之二，习近平并未提及限价房或经济适用房，而是要求要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。这应该是政府要进一步划清了房地产市场中政府与市场的关系，市场占主导，政府只是补充角色。

在处理好保障房建设和供应体系建设的四个关系方面，把政府提供公共服务和市场化的关系放在首要位置，也证明了这一点。

民生证券研究院副院长管清友认为，新一届中央领导集体首次明确构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。放开高端、保障低端的地产政策思路已经成形，在地产政策上政府和市场的关系理清。改善供给是主要方向，从需求端限购打压转变成从供给端构建多层次供应体系，从控制房价到增加住房用地供应总量。

和房地产价格最密切相关的是土地政策。众所周知，目前中国的土地严格在政府的监管之下，不仅仅从数量上，更体现在用途上。政府收储农村集体土地，以高价卖给开发商，而不允许开发商直接向村镇集体购买。如果允许农用地的流转，对土地自由化的进一步推进，特别是在一些土地异常紧张的大中城市，是一个行之有效的解决方案。

新一届政府之所以仍旧没有出台房地产调控措施，外界普遍猜测是政府准备出台长效调控机制取代行政调控。最近热炒的国务院智囊“383方案”中提到土地改革、小产权房以及房产税三个方面，都和长效调控机制密切相关。

土地改革主要是指农村集体建设用地流转，其可能从地方试点突破；小产权房的问题一下子解决的可能性不大，需要农村集体建设用地进一步确权；最可能短期内实施的是房产税，明年或将扩大试点范围。不过，在改革压力下，土地流转和小产权房转正问题短期内难以实现，房产税扩围的可能性则较大。

总之，房地产市场坚持市场化改革方向，将政府提供公共服务和市场化的关系放在首要位置等信号，这预示着未来房价调控方向将以市场调控为主，政府提供保障性住房为辅。其中，市场调控是调节供需为主，房产税为辅的手段。