三中全会前夜地产商静默涉房基本面频传信号

2013年11月01日 16:06
来源：大智慧阿思达克通讯社

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大智慧阿思达克通讯社11月1日讯，一周以后的十八届三中全会对处于改革深水区的中国来讲，成为一个重要节点，被市场寄予厚望，涉房的多个领域也相对敏感。多位开发商对大智慧通讯社表示，在政府新一轮房地产调控政策的密集发布期，房企一般都会在这段时间选择观望，拿地等相对谨慎。

随着三中全会脚步的临近，各种涉会议题被提前披露。房地产调控长效机制方案、“383”改革方案以及高层近日关于住房保障体系建设方面的讲话，似乎都预示着土地制度改革、房产税、保障住房建设等问题，将被重点讨论。

业内专家普遍认为，上述问题将会被提及，但就目前情况来看，土改方面尚不具备建立农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场的条件，利益格局短期难以突破；房产税尚需先试点后铺开，全国征收可能性不大；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，住宅产业化或成解决保障房供应问题的新思路。

住建部政策研究中心原主任陈淮对大智慧通讯社表示，国务院发展研究中心是国务院的研究机构，中央全会的文件还从没有过让国务院部门起草的先例。目前，各种讨论稿就很多，不能过分解读。房地产调控长效机制是肯定要动用税制手段，但长效机制是不是从房产税开始就不得而知，但需要明确的一点是，房产税是“资产税”而不是“调节税”，不能将其与调节房价挂钩。

中国房地产学会副会长陈国强表示，长效机制方案不是一个将不同的内容打包放在一起，一次性的提出可供地方落实和执行的方案，个别的专项的政策也可能不会在同一时间推出。三中全会在长效机制建立上，可能会涉及到有关的内容，比方说土地制度改革、财税制度改革等，在一些基础的方面，比方说住房信息联网、不动产统一登记上也可能会提出一些要求，但不可能会太具体和系统。

**土改短期内恐难大幅突破**

近年来，关于土地改革的探索不断，大智慧通讯社此前从湖北省国土资源厅了解到，国土部已于今年3、4月份启动了集体建设用地流转试点申报工作，相关《指导意见》尚在拟定中。

国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对大智慧通讯社表示，国土部积极推进的土地流转试点工作以及《土地管理法》的修改工作，都说明了未来土改是大势所趋，但这不是一个政策就能够解决的问题，即便是三中全会提出议案，但短期内很难有较大突破。

众多业内人士也注意到，上一届三中全会提出缩小征地范围，但是实际上并没有取得实质进展，虽然也在做相应的试点工作，但还只是在原来制度的基础上做了一些技术性的改变。

涉房的这几项核心改革内容，落地的最大阻力，无疑来自牵涉的巨大、复杂利益关系。

邹晓云介绍，农村土地流转是非常大的一个利益调整，假如可以流转，地方政府在实际操作中会遇到较多困难。一是，地方政府会失去对土地资源的控制权，这样地方政府要安排项目就会变得很困难，因为土地不在它的掌控之下了，原来都是政府规划好了之后，政府征地后推进项目，这就要完全改变原来的操作模式。二是，土地流转之后，地方政府的土地收入会大幅降低，所以从管理模式和利益调整都存在非常大的困难。

邹晓云还表示，产权是具有保护性的，但目前还没有做到农村集体土地产权的明晰。

他还强调，这里说的明晰是农地产权真正到了农民个人手中，到村里面都是不行的。今年国土部在积极推进的农村集体用地产权登记及发证工作只是对过去工作的一个延续和补充，集体土地使用权原来早就确定了，产权界限原来就是比较清楚的，只是在那个基础上做进一步的工作，产权仍然是原来集体。

因此，更多的业内人士也意识到，土地流转工作的推进是牵一发而动全身的，中央政府要考虑社会的稳定问题，地方政府要考虑变革之后财政收入骤减问题，农民则是考虑流转之后会不会“失地”的问题，这些问题制约着土地流转的发展步伐。

北师大房地产研究中心主任董藩也曾在其微博表示，房地产市场的很多问题最终指向土地制度。十八届三中全会难推动土地制度大变革，即使有陈述，回到操作层面，仍然难以破局，这是基本制度本身的错配造成的。

**房产税短期难实现全面征收**

今年以来，不时有房产税试点扩围的消息传出，在高房价的逼压下，房地产调控长效机制出台的预期日益强烈，作为调控机制重头戏的房产税更是被寄予厚望。

近日，据媒体报道，即将召开的十八届三中全会征求意见稿中有关于扩大房产税改革试点的表述。

9月，大智慧通讯社从国家税务总局财产行为税司了解到总局下发了组织第三批、第四批房产税技术培训的通知，培训于10月展开。

此前，大智慧通讯社从湖北省国土资源厅地籍管理处了解到，湖北三地“以地控税”试点工作已启动，相应信息管理平台研发预计年内完成。

据《国家税务总局关于在全国范围内开展城镇土地使用税以地控税试点工作的通知》（税总发﹝2013﹞7号）要求，各地加速以地控税管理系统研发。目前山东、江苏等地已完成管理系统研发，湖北、湖南、陕西等地也纷纷启动试点工作。

国家税务总局财产行为税司一位副司长对大智慧通讯社表示，“以地控税”工作的开展主要是为了加强税收监管，目前还只是针对城镇土地使用税征管。此前，该副司长在调研地方“以地控税”工作情况时，曾指出，目前“以地控税”有效提高了城镇土地使用税的征管质量，应该推广应用到房产交易和保有环节。

税务总局的工作推进、地方的技术实践，似乎都预示着房产税试点扩围的脚步临近。然而，业内专家普遍认为，房产税全面征收难度较大。

房产税推行难的原因，主要来自两大方面：一是舆论上反对“增税”的声音；二是现实中的征管条件是否具备。谢逸枫在其个人博客表示，全国开征房产税必须具备十个条件，其中提到，房产税涉及税法与法理，必须先通过人大与常委会修改税法，合法征收；需要个人住房联网系统实现全国联网并可互相查询，能够做到公开、透明；需要不动产登记制度出台，房源产权统计已经全部完成等。

陈淮对大智慧通讯社表示，房地产调控长效机制是肯定要动用税制手段，但长效机制是不是从房产税开始就不得而知，但需要明确的一点是，房产税是“资产税”而不是“调节税”，不能将其与调节房价挂钩。

北京华信房地产评估有限公司副总裁、中国土地估价师协会副秘书长聂燕军对大智慧通讯社表示，实际上从2003年开始，行业内部就一直在对房产税征收的问题展开研讨，就房产税的征收对象、范围、标准进行了考究，目前每一个技术问题都有答案了，但关键要看政策选择，技术方面可以针对不同政策做出相应调整，而政策在确定扩围城市和征收力度时则要兼顾社会经济发展和稳定等问题，相对复杂。

**住宅产业化或可解保障房供应难题**

10月29日下午，中共中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习。中共中央总书记习近平在主持学习时强调，加快推进住房保障和供应体系建设。

习近平强调，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。并指出，要全力完成3600万套城镇保障性住房和棚户区改造住房，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

陈云峰对大智慧通讯社表示，加大保障性住房建设，这是民生问题，此次的中央政治局学习体现了对这一问题的重视程度。

从保障性住房发展现状来看，目前关键问题是数量不足且质量偏低，而住宅产业蕴涵着先进的生产技术与建造标准，将有望解决保障性住房供给中的诸多问题。

10月22日，大智慧通讯社从住房和城乡建设部关于住宅产业化内部会议获悉，目前各地关于住宅产业的试点工作，基本上都是以政府牵头的保障性住房项目开始的，少数涉及商业地产项目。

住房和城乡建设部科技与产业化发展中心主任杨榕表示，为更好的推进住宅产业化工作的开展，中心制定了《国家住宅产业现代化综合试点城市(区)发展规划及评价标准》（讨论稿），期望在年底能够颁布。讨论稿显示，住宅产业化近期发展目标为，到2015年，在全国培育20个左右试点城市(区)；远期目标为，到2020年，在全国范围发展50个左右试点城市(区)，同时建成10个左右国家级住宅产业现代化示范城市。目前，包括北京、上海、青岛、厦门等17个城市已有初步意向申报综合试点的城市。

**被市场过分解读的“议案”**

近几个月，建立房地产调控长效机制的消息不断传出。

陈国强在接受大智慧通讯社采访时表示，长效机制方案讨论的版本很多，最后可能还要等三中全会给一个说法。但市场对于长效机制的理解是不准确的，长效机制的建立是要逐步分步建立的，比方说里面与土地制度相关的土地出让方式如何改进改革、如何调整税收制度、房地产的金融制度如何改进，相关的内容肯定会分头推进，不要指望三中全会能出具一个包罗万象、巨细无遗的方案，这是不可能的。

陈国强表示，长效机制方案不是一个将不同的内容打包放在一起，一次性的提出可供地方落实和执行的方案，个别的专项的政策也可能不会在同一时间推出。三中全会在长效机制建立上，可能会涉及到有关的内容，比方说土地制度改革、财税制度改革等，在一些基础的方面，比方说住房信息联网、不动产统一登记上也可能会提出一些要求，但不可能会太具体和系统。

陈淮则对大智慧通讯社表示，“对于房地产发展的长效机制与‘限价、限购’政策之间的关系我们的认识有待纠正”。

陈淮认为，首先，将长效机制定义为立马见效调房价就是错误的认识，房价是个短期的事情，长效机制要促进房地产行业的健康发展是个长期的事情，和调房价没关系；其次，长效机制不是建一个政府说了算的机制，是首先市场配置资源，然后是政府加以调控。

10月28日，媒体广泛报道一份由国务院发展研究中心公开的、为十八届三中全会起草的“383”改革方案总报告。方案中涉及的土改、小产权房、房产税等内容与楼市密切相关。公开信息显示，方案由国研中心主任李伟与国家发改委副主任刘鹤担纲领衔负责制定，国研中心多位资深专家参与写作。此方案已形成名为《新一轮改革的战略和路径》的读本，将于11月初上市。

陈淮对大智慧通讯社表示，国务院发展研究中心是国务院的研究机构，中央全会的文件还从没有过让国务院部门起草的先例。目前，各种讨论稿就很多，不能过分解读。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫在其个人博客表示，“383”改革方案仅仅是一项建议草案，基本不可能放到三中全会上讨论，更加不会按照此方案执行。首先，方案中各项改革涉及到法律、制度的修改，不可能一下就全部完成而产生出立竿见影的效果。其次，各项改革的基础比较薄弱，需要时间研究，形成各方共识。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对大智慧通讯社表示，目前披露的“383”方案、长效机制的构想都很好，但这些都是一些方向上的，是总思路，还没有涉及到具体细节，具体措施恐怕还是要等一些时日的。