张玉良：从供需两端破解高房价

2013年11月15日 08:25
来源：新京报作者：袁晓澜

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张玉良

房地产调控至今仍有不足，忽视了一些问题，包括行政手段多于经济手段、未有效解决深层次矛盾等。

张玉良，绿地控股集团有限公司董事长、总裁。从公务员到“下海”商人，从初创资金2000万元到资产规模及全年经营收入突破2000亿元，张玉良用20年时间，超越万科率先将绿地集团带进世界500强。

近年来，北京、上海等一线城市“地王”涌现，房价在一轮轮调控中持续攀升。对于十八届三中全会后，房地产领域会进行的改革，张玉良认为，若调控缺失，市场问题会更突出、失控风险更大，因此期盼能从政策、市场和企业三个方面进行完善。

调整供应结构缓解供需矛盾

新京报：十八届三中全会后，对于房地产领域的改革，你有何期待？

张玉良：我们期盼在三个方面进行完善：一是政策层面，包括基本住房制度、税收制度及土地政策完善，构建起整体设计、系统改革、疏堵结合的长效调控机制；二是市场层面，期待市场化调控措施逐步到位，给予正确导向，余下的由市场自身完成调节；第三，企业应更加专业化。

新京报：近年来北京、上海等一线城市“地王”涌现，房价飙升。你觉得原因是什么？

张玉良：核心原因还是市场供需矛盾。因此，必须从“供应”和“需求”两端同步解决，并着力在增加供应上下工夫：一是形成合理的供应结构。坚持商品房和保障房两个供应体系，并形成商品房为主、保障房为辅的住房供应结构。在商品房体系中，则应形成以中小户型为主的供应结构；二是形成合理的需求结构。要引导合理住房需求，抑制超前消费等不合理需求及投机投资需求，形成以首套房及合理改善型需求为主的需求结构。

新京报：对于过去和现在的房地产调控，你怎么看？

张玉良：调控从总体上来讲是有成果的。其作用在于：第一，从一定程度上确实遏制了住房投机和投资行为，竭力推动市场需求回归理性。若调控缺失，市场问题更突出、失控风险更大。第二，促进了商品房与保障性住房双轨制体系的加快建立。其不足在于：仍忽视了一些问题，包括行政手段多于经济手段，未有效解决深层次矛盾等。

新京报：北京推出“限房价、竞地价”地块，为城市中产提供200万元以内的自住型商品房，未来还将达到40%-50%的市场比例。你认为这能否破解北京等一线城市房价、地价过快上涨的问题？

张玉良：形成合理的供应结构，特别是在商品房体系中形成中小户型为主的供应结构，必将有助于缓解当前的市场供需矛盾。

新型城镇化核心是“市民化”

新京报：十八大报告称将大力发展新型城镇化。你觉得新型城镇化的内涵是什么，房企该如何把握其中的机会？

张玉良：新型城镇化不简单等同于房地产化，但新型城镇化离不开房地产这个载体和支撑，主要体现在两个方面：第一，新型城镇化新在“以人为本”，核心是“市民化”。城镇化的推进将带来人口的集聚和城镇人口的不断增加。特别是在大城市，城镇人口的增加将产生庞大的住房需求。第二，新型城镇化注重“产城融合”，更加强调城市产业功能与生活功能同步发展，这将对住宅之外的产业地产及商业、办公、生产、生活等现代服务业综合体带来庞大的需求。能够紧贴上述需求来寻求发展的企业，必将能把握先机。

房企“出海”是因市场需求

新京报：自2011年绿地对海外市场进行闪电收购，成为房企出海先行者。大规模资金投向海外市场，融资问题如何解决？

张玉良：随着大量海外投资者、移民群体、境外游群体的涌现，中国消费者在海外市场的活跃度大幅提升，国外房地产项目在国内一线城市的推广日趋频繁。这是第一点，市场有需求。

第二点，企业成长的需要。在经济全球化和一体化的大背景下，中国企业必须学会在全球发展的坐标系中来思考和安排自身发展。第三点，企业具备优势。绿地具有资源获取及储备优势、品牌优势等。此外，政府政策也鼓励、支持企业实施“走出去”战略。

关于海外项目融资，包括国开行等众多金融机构都对绿地予以全方位的金融支持。绿地在项目开发运营中也仍将通过产品类型、租售的合理配比，保障项目自身现金流运转，支撑项目的滚动开发。

新京报：绿地已通过借壳在香港上市，并有消息称绿地将借壳在A股上市。此时上市有何战略意义？

张玉良：登陆香港资本市场，标志着绿地集团拥有了国际化公众公司平台、海外业务发展平台、国内外资源整合平台和创新融资平台，为绿地开拓国际市场、提升全球竞争力、打造世界级企业奠定了坚实基础。

同题问答

看好中国经济社会大格局

Q：你认为2014年房地产行业发展存在哪些机遇和挑战？

A：对于当前及下阶段面临的发展环境与机遇，可概括为“大市场、大空间、大企业、大作为”：绿地坚定看好中国经济社会大格局，伴随改革红利、城镇化红利的充分释放，潜力、机遇、空间巨大。当前房地产行业正处于调整转型期，大企业立足大行业，通过准确把握政策机遇、率先转型升级、持续创新盈利模式、多元产业互补发展等，更容易把握机遇、获取资源。但机遇稍纵即逝，企业仍需把握机会、策略到位方能将潜力转化为成果。

破解高房价必须从“供应”和“需求”两端同步解决，并着力在增加供应上下工夫。