毛大庆：10年之内住宅房地产的需求会达到平衡

2013年11月19日 21:18
来源：凤凰财经

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凤凰财经讯 11月19日，万科集团执行副总裁毛大庆在财经年会地产趋势夜话上表示，7年以后2010年中国60岁以上人口占人口总比例20%，从2020年再过8年以后，60岁以上的人口占全国总人口将近30%的。

毛大庆建议大家关注这个事情的重要性，不要局限于集体土地一件事。

他表示10年之内住宅房地产的需求会达到一个基本平衡，因为人口的问题跟房子需求量有直接的关系。

他认为即便今天放开二胎，加快计划生育，为中国30年以后人口结构逐步摆脱恶化做适当准备，也仅此而已。

能不能把出生率调到1.5以上，毛大庆抱怀疑的态度。他表示如果不能调到1.5以上，20年二胎的问题对房地产达到平衡的影响微乎其微。

以下为谈话实录：

毛大庆：当然，房地产都是人住的，所以计划生育问题这件事倒是对房地产可能未来是有一些影响的，这是我想说的第一个观点。

第二个观点，说三个似乎跟房地产有关系的事，实际上是60项改革措施，这60件事都有关系，拿这3件事都没有什么问题，不看前言后语看这个没有什么。

第三个观点，从这三句话倒回去说，户籍制度改革问题，我们农村进城市，让农民变成市民，还要加快中小城市落户，中小城市怎么着，大城市怎么着，特大城市怎么着。这些话整个说来说去做法是没办法仍然还是在计划性思考解决问题，市场化配置资源，市场化决定一起，到最后人去哪儿还是户口说了算，特大城市您还别来，我不让你来了，话是这么说的。但是我不反动，他为什么要这么说，我刚才说没办法，为什么？因为今天的公共资源实在是不均衡，所以他才要这么说。如果都到了北京，公共资源公平配置的理论，特别是三中全会公平社会的理论来判断，以北京市为例，这个城市起码得住3亿人，这个城市叫公平社会，我研究资源配置合理性问题，大家就甭住了，不得不要求你流转人口，这是户籍问题。

倒过来说，为什么动作土地流转？流转这件事城乡一体化，消除城乡差别，改变二元结构问题，这个话不是十八届三中全会，刚才任总说十七届三中全会，前面好多全会都提过。我跟任总听过他若干次报告，印象最深讲中国土地问题。简而言之中国土地制度问题是从建国以后农村的土地跟城市的土地那时候没这么大的差别，为什么？那会儿城市的土地及时没有给城市人带来什么资产的变化，或者财富的增长，所以农民的土地跟城市的土地事实上不给人带来差异性资产的增长变化。但是随着开放之后的30年，尤其最近20和15年，事实上由于资源的配置不合理，导师城市土地和房地产市场化之后，变成资源和财富互动关系，使得拥有城市户口和城市资产成为个人和家庭资产配置的一个重要通道。于是城乡二元问题出现了，变得特别的明显，农民的土地变得任何牟利的办法，城市土地后面挂着一大堆资源，医院、养老、咨询、文化等等。由于此二元问题越来越计划。近十年出现两个二元结构，仍然是传统意义城乡矛盾。第二个，近身肉博的二元矛盾，原来城市和农村的矛盾，现在农村冲进城市，和城市人口产生肉博战的矛盾，这种矛盾使得中央政府党越来越担忧，以至于讨论执政基础的问题。所以在这次报告再一次大幅度重点又提了这个问题，而且这次真的打算农民的土地让他能够跟他的财富能够挂钩。

但是，这件事情要真的落实在农民财富头上，有诸多现代落地的不确定性。比如说我举两个例子。第一，这是不是那儿农村手里宅基地都能变为财富，我可以告诉你，其实大量都变不了，我们今天城市吸引力分析，我跟秦主任说过多次，我40、50个城市对人的移动有吸引力。换言之，城市才有40、50个对人有吸引力，农村哪有吸引力，没有吸引力地怎么变成财富，谁会要他的地，他流转给谁。你说咱们680个城市只有40、50个城市有吸引力，640个城市都没有吸引力，城市旁边农村会有吸引力？这个问题我没有想办法。第二，城市规划的问题，北京近郊农村土地有吸引力，围着北京这一圈有吸引力。土地怎么流转？土地流转有几个重要问题，一是规划性质的问题，这个事谁管，还是农村自己说了算。二是这地通过什么平台流转，是收储流转还是农村自己搞流转委员会就卖了，是招拍挂流转还是协议出让，这里面问题一大堆，且得研究着，说到此为止。

第三，房地产税跟这个事又有关系。房地产税有房税、有地税，所以重新研究立法，如果就是房产税把原来条例弄一弄就差不多。这件事情远不是这么简单，这里面有地税的问题，会影响土地出让金和土地补偿金怎么收取，不是大家想象出台一个房地产税把房价弄下来，不是么简单，更多涉及到政府如何从土地资源持续获得财政收入的问题。这个事情国际上有诸多专业学术论据不在此展开。

注意三中全会最后一个自然段讲到，要在2020年在重大几个领域实现改革实质性突破，并且实现固化的什么什么成果。注意2020年，没法明年、后年、大后年，2020年是什么时候？7年以后。大家有没有想想7年以后我们国家是什么状态，7年以后60岁以上人口占人口总比例20%的国家，从2020年再过8年以后，我们大约60岁以上的人口占全国总人口将近30%的国家，大家想想60岁人口占社会20%的社会国家跟今天的状态一样吗？房地产还那么多人要吗？城市的发展格局还跟今天一样吗？这些问题还要装入一个扰动因子就是人口变化，对前面所有假设都有影响。这样影响下，再说农村土地流转、农民移动、城镇化问题、城市户籍问题都变成新的课题，如果那样的话事实上赛跑的压力会更加加剧，会有更多的人急于向资源性城市集中，再把人口按照户口分配矛盾又会出来，我没有答案，我研究这个报告3次，大家关注这个事情很重要，不要局限于集体土地一件事，10年之内住宅房地产的需求我认为会达到一个基本平衡，因为人口的问题跟房子需求量有直接的关系，即便今天放开二胎，加快计划生育，为中国30年以后人口结构逐步摆脱它的恶化做的适当的准备，也仅此而已，我们能不能把出生率调到1.5以上，我今天抱怀疑的态度，如果不能调到1.5以上，20年二胎的问题对我们谈的这些问题微乎其微。