自贸区或将在上海全面复制首先对接陆家嘴、北外滩

2013年11月20日 01:15
来源：每日经济新闻

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“建立中国上海自由贸易试验区是党中央在新形势下推进改革开放的重大举措，要切实建设好、管理好，为全面深化改革和扩大开放探索新途径、积累新经验。在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区。”11月12日，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确，不但要建设好上海自贸区，未来还要将其复制推广。

自贸区这个被看做中国“二次开放”试验田的地区被赋予了很多使命，官方称上海自贸试验区是不栽“盆景”，勇当“苗圃”。这也意味着自贸区这个国家战略将为上海市其他地区以及整个国家树立一个可复制的样本。

辐射和溢出效应由此而出。根据国务院和上海方面的安排，自贸区将与上海国际金融与航运中心联动，而上海其他地区，如虹口北外滩、浦东陆家嘴也正在积极对接自贸区。

对于老百姓而言，自贸区的商机也千载难逢，而投资房产、未雨绸缪地设立公司等也被认为是居民享受自贸区红利的主要方式。

1、官方要求自贸区辐射全上海

敢为人先的上海人，目前已经已经在考虑非自贸区地区如何借鉴自贸区的溢出效应。上海一些政策研究机构，提出承接自贸区辐射进而缩小并最终实现与自贸区同等政策的设想。这或意味着自贸区并非只有28平方公里而是惠及整个上海，因此上海将是自贸区最大的受益者。

同时，随着未来扩区的可能性，整个上海可以被称为“泛自贸区”，比如自贸区的很多政策在北外滩，在陆家嘴未来都可以进行实施。

《上海证券报》曾采访过虹口区区委书记吴清。后者认为，自贸区建设尚处于初始阶段，但从长远看，对中国的金融改革、资本项下的自由兑换和人民币国际化，以及离岸金融市场发展等，会带来积极的影响。贸易自由化、投资便利化将极大地吸引世界各地的机构、人才和资金。这是上海的机遇，也是财富管理服务业发展的机遇，更是虹口的巨大机遇。虹口将主动对接自贸区建设，推动入驻机构支持自贸区的发展。

有专家曾在今年5月建议，将北外滩（含国际客运中心）、陆家嘴、吴淞游轮港定位自由贸易试验区的功能拓展区，便于航运服务政策的覆盖和游轮发展政策的争取，适时在功能拓展区扩大服务业开放等试点。

根据《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区。部分观点认为，首先复制自贸区的就是上海其他地区，尤其以陆家嘴、北外滩等地区为先。

2、国务院要求航运、金融中心与自贸区联动发展

自贸区的辐射和扩展效应不仅仅表现在区域的功能拓展上，也同时深刻地体现在与航运、金融中心产业互动、联动上。自贸区方案曾提及，试验区的范围涵盖上海外高桥保税区、上海外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，并根据先行先试推进情况以及产业发展和辐射带动需要，逐步拓展实施范围和试点政策范围，形成与上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设的联动机制。

作为国务院下发的文件，字斟句酌，这就鲜明地表明，现在以及未来的自贸区都将不仅仅局限于28平方公里领域，还将与原本就极具竞争力的陆家嘴（以金融为主的现代服务业集聚地）、北外滩（以航运为主的现代服务业集聚地）形成联动共振机制。

上海海事大学民盟总支副主委蒋志伟就认为，上海国际航运中心的建成有利于上海自贸区的转型和完善，自贸区的建设与航运中心将联动起来。

如何形成1+1大于2的机制呢？蒋志伟建议“首先要加大政策扶持力度，鼓励航运中心建设和自由贸易区建设的联动。”交通运输部与上海市人民政府联合发布《关于落实加快推进上海国际航运中心建设的实施意见》，指出要依托中国（上海）自由贸易试验区平台，促进航运业扩大开放和改革创新，有利于增强航运资源配置能力，推动上海国际航运中心转型升级。

对此，地方还做了详细的具体规划。比如，北外滩功能性项目建设和要素集聚，也在加速推进。此前，上海港国际客运中心公用型保税仓库在此揭牌，将发挥邮轮物资供应和游艇保税两大功能；中国船舶油污理赔事务中心等机构也将相继落户。下一步还将形成船员考试、培训、评估、招募、外派的产业链。在件杂货运输、综合物流商（供应链管理）、物流信息化平台等新兴领域吸引中西部航运物流企业在北外滩设立运营总部，还将培育本土物流龙头企业。

金融也是重点支持领域。吴清表示，今后将通过形成“专而精”的金融集聚业态，进一步提升虹口财富管理高地的建设能级，在陆家嘴金融城和上海自贸区主承载区的双重能量辐射下，努力将北外滩打造成上海国际金融中心和上海国际航运中心核心服务功能的“双重承载区”，正如伦敦航运服务业、纽约金融业那样，上海市区金融、航运等第三服务业将进入快车道。

3、自贸区与老百姓：投资房产是最直接路径

自贸区对上海全市的产业和区域带动效应明显，却回避不了一个问题，普通老百姓在其中到底有何投资机会？如何介入？

笔者在走访了市区、洋山港保税区、外高桥保税区、临港（南汇）新城等地区后发现，老百姓能直接介入方式目前或只有一个——房地产。

也因为此，自贸区周边的住宅（自贸区内无任何住宅）地产价格直线上升，而自贸区内的厂房、写字楼（自贸区内写字楼数量很少，主要以厂房和仓储仓库为主）的价格也高升。

世邦魏理仕研究部数据就显示，自贸区板块住宅9月均价较1—8月平均价格上涨8.3%，超过上海整体市场的5.2%。写字楼价格也直线飙升，在自贸区挂牌日的9月29日附近和国庆节后出现了两波大幅调租涨价。目前写字楼平均租金已升至每天每平方米4.2元，一个月内租金翻倍，部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。

外界对于这种现状还继续持非常乐观的态度，因为大量企业正在等待着注册，官方数据显示，自贸区获批一个月内前来注册的企业就高达234家，远远超过去年同期水平。未来将有更多的企业进驻。相较于过去主要以工业、物流占据主要产业份额，如今自贸区的成立正带动区域往贸易与服务业转型。

克而瑞研究中心总监薛建雄表示，上海市“十二五”规划明确地表明，到2015年上海“第三产业”要占GDP总额的65%，比当下增长8个百分点。上述增长相当于6000亿元资本涨幅，需要新增40万家办公企业，有6000万平方米的办公需求需要被解决，相当于再造8个陆家嘴，而上海黄浦江就成为了规划中不可或缺的引擎。

据了解，自贸区内由于写字楼数量极少，导致当地不得不将外高桥股份公司的大楼让给花旗等企业办公，这就意味着自贸区周边地区写字楼以及市中心地区高端写字楼将迎来了极大的发展机会。不仅如此，未来，外高桥等区域可开发写字楼的面积很少，这也为周边及上海市中心，如陆家嘴、北外滩地区的写字楼进一步产销两旺提供了机遇。

4、财富冲击波：浦江西岸写字楼成热点

德佑地产研究总监陆骑麟表示，外高桥等板块的房价，在自贸区概念产生前就已开始快速上涨，区域相关板块难以称得上十足的投资洼地。而自贸区的建设对于周边板块乃至整个大浦东地区、黄浦江两岸等地区都是重要的利好，房产的升值可期。从投资前景而言，自贸区写字楼等价格已经较高，而地处价值洼地且极具上升空间的滨江写字楼则是较好的选择。

仲量联行上海研究部总监周志锋研究显示，9月份以来，自贸区所在区域办公楼的售价有15%的上涨。当地部分写字楼租金较年初增长将近一倍。但事实上，如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离现状，真正推动的将是自贸区以外的写字楼市场。

那么，自贸区以外的哪些写字楼会受益呢？由于自贸区内以贸易、航运、金融企业为主，显然，对应的市区以航运、金融、贸易为主打产业的写字楼就会收获颇丰。

外界普遍认为，金融受益的区域为陆家嘴；而航运受益的写字楼则主要集中在北外滩。不过，陆家嘴地区可售商业楼盘少，价格太高或不适合个人投资；而北外滩的写字楼目前处于价值洼地且在上升空间中，或值得投资。

其实，北外滩滨江可供出售的写字楼产品凤毛麟角，大多数企业选择自己持有，只租不售。更有企业不惜重金整栋收购滨江商办类物业，放长线，尽收滨江价值回报。

以绿地集团为例，在滨江“大发展”之初就已提前布局，几乎整条滨江带上都有绿地的足迹，并打造绿地中心、绿地汇中心、绿地北外滩中心等5个5A甲级写字楼项目。比如绿地北外滩中心位于外滩-北外滩-陆家嘴围合成的黄金三角区，就尽享了自贸区带来的先机。

绿地北外滩中心5A甲级写字楼，北外滩稀缺可售

绿地北外滩中心位于外滩-北外滩-陆家嘴围合成的黄金三角区，板块正全力打造世界级的航运中心，未来还将与城市经济、金融形成合力创造上海价值。目前已有大量世界级企业入驻。

值得注意，绿地北外滩中心是整个外滩金三角区内稀缺可售的5A甲级写字楼。项目周边外滩路隧道、大连路隧道、新建路隧道贯通浦江两岸，公平路轮渡通航中，轨交12号线距300米。在城市经济转型背景下，绿地北外滩中心无疑是抢占外滩的上佳良机。

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