以改革代调控，这次真的不一样

2013年11月21日 00:11
来源：21世纪经济报道

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三中全会制定了各个领域明确的改革目标，惟独地产行业对改革预期产生巨大分歧与混乱，对于土地与地产税改革，地产商均表示这些都是遥遥无期的事情，认为改革不会降低房价，相反，地产业将持续繁荣。

这种言论最近几天在各大论坛上频繁出现，让市场分不清是他们对未来担忧而心虚，还是真的如此乐观。事实上，市场也倾向于认同这些地产寡头的判断，因为从历史得到的教训是，政府不会真的让地产业受到打击。不过，兵贵神速，20日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记信息。这预示着这次真的不一样，改革大有雷霆之势。

此次三中全会提出，将建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价。这个表述意味着土地供应会扩大并降低地价，从而抑制房价上涨。不过，这个改革目标首先被小产权房开发商利用，因为改革必须解决“存量小产权房转正”问题。部分熟稔其道的开发商认为，小产权房不可能转正，因为在修改法律前他们都是违法存在，而修法可能遥遥无期。

确实“城乡土地一体化”早在十七届三中全会就被提出但未实现，2008年国务院提出3年实现土地确权也未完成，中国“渐进式”土改是否到2020年获得突破，一定程度上充满未知，而不能有效推动的土改就不会冲击地产市场的供给，有效地重塑房市的良性交易秩序。

当前中央强调住房市场分为两部分，政府管向中低收入者提供保障房，而商品房则由市场决定，这被认为中央政府将不会对市场进行行政干预式调控。如若为真，商品房供地将会减少，开发商完全可控制商品房供给节奏，从而主导市场，这也使大多数开发商对未来抱有信心。

三中全会还提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”，这被认为是对地产业构成威胁的一个重要改革，因为征收房产税将打击投资性购房者，或许会逼出更多二手房从而压低楼价，减少需求。问题是，开发商依然认为这一税种不可能在短期内开征，首先立法就需一个漫长的过程，而且如何征收仍存在技术上与法律上的难题。

当然，城乡土地一体化与房产税是房地产行业的重大利空，将会在供给和需求两端缓解畸形现象：即政府通过控制土地供给抬高地价，而投资者囤积住房制造供需紧张。政府对土地和地产业的依赖，使市场主流言论认为，政府不会冒着地产泡沫破裂的风险推进改革，而是“逐步”规范市场。通常“逐步”意味着政府为了稳定而不得不无限期推迟改革。

但金融机构却没有这么乐观，中国银行业已开始集体暂停或紧缩个人房贷，11月以来，停贷城市逐渐由一线城市向二三线城市发展，停贷产品也逐渐由仅限二套房扩展至首套房。除了前期透支了过多的信贷额度等本身业务结构因素外，银行停贷很重要的一个原因是当前中国房价畸高导致房贷风险与日俱增。

事实上，不管是市场周期，还是改革趋势，地产业高速发展阶段已结束，目前地产商对前景的乐观更多是基于过去，包括政府行为、消费心理以及自我掌控局势的能力，但中国正在推动全面而复杂的改革，政策的变化、潜在的金融波动、人口与需求的转变等都将改变历史的惯性，因此拒绝承认即将发生的改变，就很难享受到“改变”的机遇。（编辑衣鹏张凡申剑丽）