两部委联合严查小产权房 土地修法重回进行时

2013年11月22日 21:47
来源：经济观察报

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两部委联合严查小产权房 土地修法重回进行时

降蕴彰

就在新一轮土地改革即将拉开帷幕之时，相关部门再次表达对小产权房的零容忍。

11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。通知指出，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

与此同时，《物权法》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》等一系列相关土地权限的法律法规也正在密集修订当中。

其中，已经基本制定完成的是《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》和《节约集约利用土地规定》，预计在今明两年内这些新的政策措施将正式颁布。

中央此前公布的《全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）只是提出了土地改革方向。相关土地专家表示，现在相关部门遵循的基本原则是“先立后破”，先推动完成《物权法》、《土地管理法》等相关土地法律法规的修改，然后才能真正开展城乡同地同权同价的改革。

据上述专家估计，要在“十三五”乃至更长的时间内，才能基本完成对现有土地法律法规的完善修改，相应地，全国范围内的新一轮土地改革也会随之延推。

修法

《物权法》规定，农村耕地、农民宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。以宅基地为例，城镇居民购买的房屋具有完整产权，可以抵押、担保、买卖，农民自己在宅基地上合法建造的房屋却不具有完整产权，不能抵押、担保，也不能出售到本集体经济组织成员以外。

十八届三中全会之后，中央在《决定》中明确，赋予农民承包经营权抵押、担保权能，保障农户宅基地用益物权，这将使农民拥有的土地权能更加完整和充分，也将有效缓解农业农村发展中面临的融资难问题。

目前国土部基本完成的《集体经营性建设用地流转指导意见》等政策中，对于农村的集体建设用地流转都有严格的限制，遵循的原则是不突破现行土地利用政策、土地使用标准等法律法规的规定。这样的做法在很多土地专家看来谈不上创新。

事实上，国土部早在1999年至2002年期间，就在安徽芜湖、江苏苏州、浙江湖州、广东顺德等地开展了包括宅基地在内的农村集体建设用地流转试点，但成效并不明显。土地问题专家、原国家土地管理局规划司副司长郑振源认为，国土部下一步计划推进的集体建设用地流转试点，是在走回头路，难以取得较大成效。

造成这一现象的原因，在国土部门看来，是缺乏上位法的支持，即推进土地改革试点的同时，没有辅以相关配套政策、以及《物权法》、《土地管理法》等法律法规中相关规定的修改。

因此，《决定》颁布之后，相关部门已经在抓紧推动修改《物权法》、《担保法》、《土地管理法》等，同时对于已经成型的《集体经营性建设用地流转指导意见》、《节约集约利用土地规定》进一步完善，以期加快推进建立统一建设用地市场的相关制度建设。

但期间，需要解决的部门利益和央地关系等问题仍有很多。以修订《土地管理法》为例，从2008年被纳入全国人大立法规划至今已历5年，迟迟未能完成。相关专家预计，需要到“十三五”乃至更长时间，才能完成《物权法》、《担保法》和《土地管理法》等法律法规的修改。

全面清查

由于近年来企业“囤地”、“圈地”、小产权房的占地问题日趋严重，国土部门每年都会开展声势浩大的违法违规土地清查行动。

2012年，国土部曾在北京等地对小产权房进行重点“清理”，没收了北京延庆的51栋小产权楼房，并查处了相关责任人。2013年初到现在，国土部一直将清查闲置土地作为全年的一项重点工作。

在近期国土部召开的会议中，相关负责人也明确表示，将要对现有违法违规城乡建设用地展开全面清查并制定相关处理政策。

这必然牵涉到小产权房问题。相关专家对经济观察报表示，中央颁布《决定》之前，有关方面曾就小产权房政策改革问题征求国土部意见，国土部方面认为小产权房是违法的，原因是与现存法律法规存在冲突。

此前，国务院政策研究中心在完成“383”方案过程中，也曾就其中相关小产权房等方面的问题征求国土部的意见，双方未能达成一致。国研中心的建议是，对现存的“小产权房”采取分类处理、有条件合法化的措施，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，而国土部坚持认为小产权房是违法的。

对于未来相关小产房政策的走向，相关专家认为，北京等地推进集体土地确权登记方面动作较快，现在确权登记发证已基本完成，下一步将接受国土部检查验收，预计年底前能全面完成。而到2014年，北京市将开展集体建设用地和宅基地使用权的确权工作，届时将要面对小产权房问题，中央关于小产房的政策处理或将明朗。■

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