房地产行业：预期中的变革建议维持“标配”

2013年11月26日 08:56
来源：证券导刊

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本次三中全会对于地产短期影响较小，房地产税方向是市场预期内的，而土改并没有直接带来供给的增加，只是从长期看有可能通过增减挂钩方式间接增加城镇住宅用地供给。从长期来看影响房地产行业发展的是利率与汇率市场化的改革方向，土改以及户籍限制的放开，将会带动城镇化进程进一步加快。

乐加栋

广发证券

S0260513090001

总览全局，深化改革

11月15日，新华社发表了十八届中央委员会第三次全体会议关于《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（《决定》），以及习近平总书记就《决定》的说明。《决定》明确了我国长期处于社会主义初级阶段这个最大实际，强调了经济体制改革是全面深化改革的重点，而核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

作为中国国民经济体系中重要的组成部分，随着《决定》中的很多深化改革方案的逐步出台和实施，房地产行业格局将会发生深刻的变化。我们认为此次改革将从“土地政策”、“财税政策”以及“人口政策”三个方面影响未来房地产市场的发展格局。

土地政策——打破城乡二元结构

在《决定》的“第三部分：加快完善现代市场体系”和“第六部分：健全城乡发展一体化体制机制”中，都有关于城乡一体化的建设意见，从建设城乡统一的建设用地市场，到健全城乡发展一体化体制机制，逐步打破城乡二元结构。以保障城乡人民利益为前提，盘活存量，解决目前城镇化发展。从决定的表述中，我们认为目前未来政府的主要工作有三个方向：首先通过盘活存量增加土地供给，允许部分集体经营性建设用地完成上市流转，加大土地供应量；其次要提高农民收入水平，在坚持农村土地集体所有权的前提下，允许承包经营权实现最大程度的流转，建设新的农业经营体系；第三为探索进一步深化改革的方法，尝试宅基地抵押、担保、转让等制度，增加农民财产性收入。

目的是在增加农民收入保障农民权益的同时，解决国家发展建设中遇到的土地资源限制问题，进一步推行城镇化建设的步伐。对于房地产行业来说，宅基地的流转，有可能通过增减挂钩形势增加城镇住宅供地。原有的土地流转政策对于地少人多的国家而言，土地，尤其是农地的产权制度特别重要。产权一般包括对资源的排他性的占有使用、收益和处置的权利。大部分经济学者达成的共识是，处置权（即转让权等）在产权制度中起着更为关键的作用，因为界定清晰的处分权必然包含着界定清晰的占有及使用权和收益权，反之则未必。

2012年，我国城镇居民家庭人均可支配收入24565元，农村居民家庭人均纯收入7917元，城乡居民收入之比为3.1:1，差距较前几年进一步缩小，但是，如果同20世纪60年代处于工业化中期阶段尾声的部分发达国家相比，我国城乡居民收入差距依然较大。并且，如果再将城市居民享受到的带有很大福利成分的住房、医疗、教育、交通及公共服务计算在内，同时剔除农民收入中不直接以货币形式体现的实物部分，差距更是巨大。

2012年底，我国乡村户数2.68亿户，户均耕地不到7亩，与同样地少人多的国家及如日本、韩国相比，我国的农户经营规模也是偏低的。农业部部长韩长赋指出：“从我国资源禀赋和当前工农就业收益看，一年两熟地区户均耕种50~60亩，一年一熟地区户均耕种100~120亩，就有规模效益”。农民的增收与农业生产规模经营密切相关，要适度规模则离不开土地收益权的流转。

土地改革与土地承包权益的流转，将会带动城镇化进程的进一步加快。耕地规模效应的增加，会促使劳动力的转移，在农业人口市民化，中小城市户籍限制逐步放开等政策的配合下，城镇化进程将会带来城市的住房需求的上升。

金融、税制改革——市场化与制度化

《决定》提到，要“完善金融市场体系…完善人民币汇率市场化形成机制，加快推进利率市场化。”同时深化财税体制改革“完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。…加快房地产税立法并适时推进改革…”。

完善的金融市场体系会为房地产行业的发展提供更加理想的平台，而汇率以及利率的市场化会重新分配当前的社会投资份额，长期对于平稳房价有及其重要的意义。税制改革方面，直接税指的主要是所得税和财产税，而增值税等都属于流转税，在当前流转税短期内不能下降的基础上，要提高直接税的比重，势必要提高所得税和财产税。此次，关于房地产税收的表述已经提到了立法的阶段，房产税的推行将是这其中最重要的一个组成部分，这符合我们前期预期。

房产税进一步推行是大势所趋

关于房产税从2011年以来受到了社会各界的广泛关注，在上海和重庆相继出台房产税后，试点范围扩大的声音一直在市场上不绝于耳。在构建多层次住房体系中，房产税作为一种税收的调控手段未来将发挥“高端有抑制”的作用。

房产税作为一种调控的长效机制，要更好的发挥作用，我们认为统一的不动产登记制度与个人住房信息系统建立是非常重要的。这两个基础性工作的建立对于未来全国范围内征收房产税至关重要。

在个人住房信息联网方面，多数省会城市已经实现和住建部系统联网，部分地级市进度不一，有些是同省会城市一样和住建部系统联网，有些则是和本省住建系统实现联网。截至6月30日，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市。

在统一不动产登记制度方面，今年十二届全国人大一次会议审议决定，2014年6月底前，国土部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门负责出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。该条例如能顺利出台，将有助于规范和明确我国住房制度下的各类形态房产的产权信息，其本身是房地产制度建设的基础。

长期来看，房产税意义在于三个方面。首先是税制改革，我国一直以来只重视流转税而不重视直接税，与个人房产交易相关的流转税主要包括营业税以及契税，其易转嫁的性质增加了中低收入者的税收负担，而增加诸如房产税的存量税，其针对高收入人群且不易转嫁，是有利于优化税收的收入再分配功能。其次，房产税将是地方政府的一个新税源，主要针对高端存量房，税基大、税源稳定，有助于地方政府减少对土地财政的依赖。第三，房产税也是完善住房差别化政策重要的一环。

二胎政策——二次人口红利

人口始终是房地产市场发展的根本动力，由于为了控制人口过快的增长与资源之间的矛盾，我国自20世纪70年代开始逐步施行计划生育政策，提倡晚婚、晚育，少生、优生，进而制定了“只剩一胎”的基本国策，从而有计划地控制人口。这一政策对于我国的发展和人口问题的解决起到了不可忽视的积极作用，但是随之而来的人口结构老龄化，社会劳动力稀缺等问题逐渐引起人们的广泛关注。随着第一批“独生子女”逐渐达到适婚年龄，生育政策限制逐渐房款，从2000年放开“双独二胎”，到《决定》中所描述的“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策，逐步调整完善生育政策，促进人口长期均衡发展。”，“单独二胎”政策正式放开，表明在未来一段时间我国人口增速将迎来新一轮增长。

由于单独二胎政策的开放，近两年每年新增城镇人口150万人左右，根据目前城镇人均住宅建筑面积2012年的数据，新增的配套的住宅面积约为5000万方，约占商品房住宅销售面积总量的5%。长期测算结果显示，增加“单独二胎”放开后人口红利在20年后将会增加房地产住宅销售面积13%左右，为房地产市场长期稳定的发展注入新的活力。此外，由二胎的开放，户均人口数量增加，大户型销售占比将会有所提升，且再改需求较开放前会明显提高。

政策展望

本次三中全会对于地产短期影响较小，房地产税方向是市场预期内的，而土改并没有直接带来供给的增加，只是从长期看有可能通过增减挂钩方式间接增加城镇住宅用地供给。从长期来看影响房地产行业发展的是利率与汇率市场化的改革方向，土改以及户籍限制的放开，将会带动城镇化进程进一步加快。二胎政策也将逐步对房地产有深刻的影响。对于目前市场的看法我们仍然维持前期观点，目前地产行业仍然处于小周期中下降的轨道，估值缺乏弹性，建议维持“标配”。